1 Temmuz 2024’te konut kiralarında uygulanan yüzde 25’lik yasal artış sınırının kaldırılmasının ardından, kira bedeli artık büyük ölçüde TÜFE’nin (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasına göre şekilleniyor. Bu değişiklik, kiracı ile kiraya veren arasında yıllardır süren birçok tartışmayı sona erdirirken yeni bir soruyu gündeme getirdi: kira bedeli sözleşmenin üzerinden beş yıl geçtiğinde nasıl belirlenecek? İşte tam bu noktada devreye kira tespit davası giriyor.
TBK m.344 Çerçevesinde Kira Bedelinin Belirlenmesi
Türk Borçlar Kanunu‘nun 344. maddesi, taraflarca kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa veya yapılan anlaşma TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşan bir artış öngörüyorsa, yeni kira döneminde bedelin bu sınır dikkate alınarak belirleneceğini düzenler. Kanunun mantığı açık: kira artışı, ekonomik gerçeklikten kopuk keyfi bir rakam olamaz; ama aynı zamanda kiraya verenin de enflasyon karşısında mağdur edilmemesi gerekir.
Somut bir örnek üzerinden düşünelim: Kartal’da bir daireyi 2021 yılında kiralayan bir kiracı ile ev sahibi arasında, yeni kira döneminde artış oranı konusunda anlaşmazlık çıktığını varsayalım. Sözleşmede beş yıllık süre henüz dolmadıysa, mahkeme kira bedelini TÜFE ortalamasının üzerine çıkaramaz; taraflardan biri bu sınırın üzerinde bir talep ileri sürse dahi hâkim kanuni sınırla bağlıdır.
Yüzde 25 Sınırının Kaldırılması: TÜFE Ortalaması Neden Artık Tek Ölçüt
Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 artış tavanı, pandemi sonrası dönemde kiracıları korumak amacıyla getirilmiş ve 1 Temmuz 2024 itibarıyla yürürlükten kalkmıştı. Bu tarihten sonra imzalanan veya yenilenen sözleşmelerde artık böyle bir tavan bulunmuyor; belirleyici tek ölçüt TÜFE’nin 12 aylık ortalaması oldu.
Bu değişikliğin pratikteki sonucu önemli: enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde TÜFE ortalaması, önceki sabit yüzde 25 sınırının üzerine çıkabiliyor. Dolayısıyla kiracılar açısından artış oranı daha öngörülebilir hale gelirken, kiraya verenler için de enflasyona karşı korunma imkânı genişledi. Ancak bu ölçütün sadece beş yıla kadar süren sözleşmeler için geçerli olduğunu vurgulamak gerekir; beş yılı aşan kiralamalarda farklı bir rejim işliyor.
Beş Yılı Aşan Kira Sözleşmelerinde Emsal Kira Bedeli Tespiti
TBK m.345 uyarınca, kiralanan taşınmaz beş yıldan uzun süredir aynı kiracı tarafından kullanılıyorsa veya sözleşme beş yıldan uzun bir süre için yenilenmişse, hâkim artık TÜFE ortalamasıyla sınırlı değildir. Bu durumda mahkeme, emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek serbestçe bir bedel belirleyebilir.
Bu ayrım, uygulamada en çok karıştırılan noktalardan biri. Örneğin Maltepe’de on iki yıldır aynı iş yerini kiralayan bir esnafın kira bedeli uyuşmazlığında, mahkeme yalnızca enflasyon oranına bakmaz; bölgedeki benzer nitelikteki iş yerlerinin güncel kira seviyesini, taşınmazın konumunu ve fiziki özelliklerini de gözetir. Bu nedenle beş yılı aşan kiralamalarda tespit davasının sonucu, kısa vadeli sözleşmelere kıyasla çok daha değişken olabiliyor.
Kanaatimizce bu iki rejimin bir arada var olması isabetli bir tercih: kısa vadeli kiracıyı öngörülebilirlikle korurken, uzun vadeli ilişkilerde piyasa gerçekliğinin göz ardı edilmesinin önüne geçiyor. Buradaki asıl tartışma, beş yıllık eşiğin hangi tarihten itibaren hesaplanacağı; sözleşmenin ilk kurulduğu tarih mi, yoksa son yenileme tarihi mi esas alınacak sorusu uygulamada hâlâ dikkatli bir değerlendirme gerektiriyor.
Kira Tespit Davası Ne Zaman ve Nasıl Açılır
Kira tespit davası açmanın belirli bir zamanlama kuralı var. Dava, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açılmalı; aksi hâlde en geç yeni kira dönemi içinde açılan dava da bir sonraki dönem için sonuç doğurabilir. Alternatif olarak, kiraya veren bu otuz günlük süre içinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak artış talebini iletmişse, ayrıca dava açmasına gerek kalmadan izleyen dönemde tespit davası yoluna gidebilir.
Diyelim ki bir ev sahibi, Ağustos ayında sona erecek kira döneminden önce kiracısına yazılı olarak bildirimde bulunuyor ve makul bir artış talep ediyor. Kiracı bu talebi kabul etmezse, ev sahibi doğrudan tespit davası açarak mahkemeden güncel bedelin belirlenmesini isteyebilir. Bu bildirim şartının atlanması, davanın süre yönünden reddiyle sonuçlanabileceğinden en sık karşılaşılan usuli hatalardan biri.
Bilirkişi Raporu ve Emsal Kira Kanıtlanması
Kira tespit davalarında asıl mücadele, mahkeme salonundan çok bilirkişi incelemesinde yaşanır. Bilirkişi, taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki gayrimenkullerin güncel kira bedellerini araştırır; taşınmazın metrekaresi, kat durumu, cephesi, yapı yaşı, ısıtma sistemi ve ulaşım imkânları gibi unsurları karşılaştırmalı olarak değerlendirir.
Yerleşik uygulamada, tek bir emsale dayanan bir değerlendirme yeterli görülmez; bilirkişinin birden fazla benzer taşınmazı objektif verilerle kıyaslaması beklenir. Taraflardan biri, kendi lehine olan emsalleri dosyaya sunarak bilirkişi raporuna itiraz etme hakkına da sahiptir. Bu nedenle dava sürecinde emsal niteliğindeki kira sözleşmeleri, ilan kayıtları veya benzer taşınmazlara ilişkin belgelerin toplanması, davanın seyrini doğrudan etkileyen bir hazırlık aşaması olarak görülmeli.
Uygulamada Nelere Dikkat Edilmeli
Kira tespit sürecine girmeden önce atılması gereken birkaç adım var. Öncelikle sözleşmenin üzerinden kaç yıl geçtiği net biçimde tespit edilmeli; çünkü uygulanacak hukuki rejim (TÜFE sınırı mı, serbest tespit mi) bu süreye bağlı olarak değişiyor. İkinci olarak, otuz günlük bildirim veya dava açma süresine dikkat edilmeli; bu süre kaçırıldığında talep bir sonraki döneme ertelenmiş oluyor.
Üçüncü olarak, özellikle beş yılı aşan kiralamalarda dava açmadan önce bölgedeki emsal kira seviyelerine ilişkin ön bir araştırma yapmak, gerçekçi bir beklenti oluşturmak açısından faydalı. Son olarak, bildirim ve talepler yazılı olarak yapılmalı; sözlü anlaşmazlıklar ispat aşamasında büyük güçlük yaratabiliyor. Kira bedeli uyuşmazlıklarının büyük bölümü, bu adımların zamanında ve doğru sırayla atılmasıyla mahkemeye taşınmadan da makul bir noktada çözülebiliyor.
Yasal Uyarı