Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri 2012 yılından bu yana yürürlükte olsa da, işyerleri bakımından bazı düzenlemelerin uygulanması 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesiyle 8 yıl ertelenmiş ve bu geçiş dönemi ancak 2020’de sona ermiştir. Bugün, özellikle Kartal ve Anadolu Yakası’nda faaliyet gösteren esnaf ve işletme sahipleri arasında, kira sözleşmesi imzalanırken alınan tahliye taahhütnamesinin her koşulda geçerli olduğu yönünde yaygın bir yanılgı bulunuyor. Oysa bu belge, şekil şartlarına ve zamanlamaya çok duyarlı bir hukuki araç.
İş Yeri Kiralarında Tahliyenin Hukuki Zemini
Çatılı işyeri kiraları, konut kiralarıyla büyük ölçüde aynı rejime tabidir ve tahliye talepleri Türk Borçlar Kanunu‘nun kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümlerine dayanır. Kiraya verenin kiracıyı süre bitiminde veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle çıkarabilmesi için kanunda sayılan sebeplerden birine dayanması gerekir; sadece “kirayı artırmak istiyorum” gibi gerekçelerle tahliye istemek mümkün değildir.
Örneğin Kartal’da bir mağaza işleten kiracı, kira sözleşmesi süresi dolduğu için hiçbir belge imzalamamışsa, kiraya veren onu doğrudan çıkaramaz; on yıllık uzama süresi ve fesih bildirimi gibi ayrı kurallar devreye girer. Bu yüzden pek çok mülk sahibi, sözleşme aşamasında ayrıca bir tahliye taahhütnamesi almayı tercih eder.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir, Hangi Şartlarda Geçerli Sayılır?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği tek taraflı bir irade açıklamasıdır. Geçerli sayılabilmesi için birkaç unsurun bir arada bulunması gerekir: yazılı şekilde düzenlenmiş olması, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olması, tahliye tarihinin açık ve net biçimde belirtilmesi ve kiralananın konut ya da çatılı işyeri niteliğinde olması.
Diyelim ki bir kuaför salonu sahibi, dükkânı kiralarken “31.12.2027 tarihinde tahliye edeceğim” ibaresini içeren bir belge imzaladı. Bu belge, üzerinde tarih, taraf kimlikleri ve kiralananın adresi net biçimde yer aldığı sürece resmi bir şekle tabi olmadan da geçerli kabul edilebilir. Ancak şeklen kusursuz bir taahhütname bile, aşağıda anlatılan zamanlama sorunundan bağımsız değerlendirilemez.
Taahhüdün Kira Sözleşmesiyle Aynı Tarihte İmzalanması Sorunu
Uygulamada en çok tartışılan ve davaların büyük bölümünü belirleyen nokta, taahhüdün ne zaman alındığıdır. Kiracının henüz kirayı yeni değerlendirdiği, sözleşmeyi imzalamadan işyerine giremeyeceği bir anda aynı zamanda tahliye tarihini de kabul etmesi, serbest irade tartışmasını doğurur. Kiraya veren konumundaki taraf ekonomik olarak güçlü olduğundan, kiracının bu belgeyi baskı altında imzaladığı iddiası her zaman gündeme gelebilir.
Kanaatimizce bu noktada belirleyici olan, taahhüdün sözleşmeyle fiilen aynı anda mı yoksa kiralananın tesliminden makul bir süre sonra mı verildiğidir. Örneğin, sözleşme 1 Eylül’de imzalanıp taahhütname de aynı gün alınmışsa, kiracı ileride bu belgenin geçerliliğine itiraz ettiğinde mahkemenin bu iddiayı ciddiye alma ihtimali yükselir. Buna karşılık, taahhüdün kiracı işyerine yerleşip faaliyete başladıktan haftalar sonra, ayrı bir irade beyanı olarak verildiği durumlarda geçerlilik tartışması büyük ölçüde ortadan kalkar. Bu ayrım göz ardı edilerek her taahhüdü “imzalandı, öyleyse bağlayıcı” şeklinde okumak, kiracının gerçek iradesini yok sayan yüzeysel bir yaklaşım olur.
Taahhüde Dayalı Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Taahhütname geçerli kabul edildiğinde bile kiraya verenin harekete geçmesi gereken kesin bir zaman aralığı vardır. Türk Borçlar Kanunu m.352/1 uyarınca kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu süre kaçırılırsa, taahhüde dayanma hakkı o dönem için kaybedilir ve yeniden aynı taahhüde dayanılamaz.
Bir işyeri sahibinin, taahhütte yazılı tarihten dört ay sonra icra takibine giriştiğini düşünelim; kiracı bu gecikmeyi öne sürerek itiraz ettiğinde, süre şartına uyulmadığı için talep reddedilir. Bu nedenle kiraya verenler için pratik öneri, taahhüt tarihini bir takvime not edip süreci o tarihten hemen sonra başlatmaktır; tereddütle geçirilen haftalar hakkın kaybına yol açabilir.
Kiracının İtiraz Hakları ve Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar
Kiracı tarafında en sık görülen savunma, taahhüdün tarihinin sonradan doldurulduğu ya da taahhüdün kira sözleşmesiyle eş zamanlı alındığı iddiasıdır. Kiracı, imzayı kabul etse bile taahhüt üzerindeki tarihi ayrıca inkâr edebilir; bu durumda ispat yükü ve mahkemenin bu itirazı ne kadar ciddiye alacağı, dosyanın somut olgularına göre değişir.
2026 yılı itibarıyla İstanbul Anadolu Yakası’ndaki icra ve tahliye dosyalarında bu tür itirazların giderek daha sık gündeme geldiği gözlemleniyor; kiracıların taahhütnameyi imzalarken tarihini ve içeriğini dikkatle okumaları, kiraya verenlerin ise belgeyi ne zaman ve hangi koşullarda aldıklarını belgeleyebilmeleri önem taşıyor. Örneğin sözleşme yenilendiğinde eski taahhüdün yeni döneme otomatik olarak uzanmayacağını bilmemek, kiraya veren için beklenmedik bir hak kaybına neden olabilir.
Sonuç: İşyeri Sahipleri ve Kiracılar İçin Pratik Yol Haritası
Tahliye taahhütnamesine dayalı bir süreç düşünen kiraya verenin ilk yapması gereken, elindeki belgenin tarihini, imza koşullarını ve kiralananın niteliğini gözden geçirmektir. Taahhüt kira sözleşmesiyle aynı gün alınmışsa, dava açmadan önce bu zayıf noktayı destekleyecek ek belgeler (teslim tutanağı, yazışmalar) toplanmalı; taahhütteki tarihten itibaren bir aylık süre kesinlikle kaçırılmamalıdır.
Kiracı tarafında ise imzalanan her belgenin bir kopyasının saklanması, tarih ve içerik üzerinde uyuşmazlık çıkması hâlinde büyük önem taşır. Türk Borçlar Kanunu‘nun bu alandaki hükümleri teknik ayrıntılar içerdiğinden, somut bir taahhütnamenin geçerli olup olmadığının değerlendirilmesi, dosyaya özgü koşulların incelenmesini gerektirir.
Yasal Uyarı