Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, 2002 yılında yürürlüğe girdiğinden bu yana evli çiftlerin oturduğu konutu özel bir korumanın altına alıyor. Buna rağmen 2026 itibarıyla hâlâ pek çok kişi, tapuda malik olan eşin evi tek başına satabileceğini zannediyor ve bu yanlış varsayım yüzünden ciddi mağduriyetler yaşanıyor. Oysa kanun bu konuda oldukça nettir: aile konutu üzerinde, malik olmayan eşin de söz hakkı vardır.
Bu yazıda, aile konutu şerhinin ne işe yaradığını, eşin rızası alınmadan yapılan satışın hukuki durumunu ve şerh konulmamış olsa dahi konutun korunup korunmadığı tartışmasını ele alıyoruz. Amaç, konuyu soyut bir mevzuat özeti olarak değil, uygulamada karşılaşılan somut sorunlar üzerinden açıklamaktır.
Aile Konutu Şerhi Nedir ve Neden Önemlidir?
Aile konutu, eşlerin fiilen birlikte yaşadıkları ve hayatlarının merkezini oluşturan yerdir. TMK m.194, tapuda malik olmayan eşin de bu konut üzerinde koruma altında olduğunu öngörür. Malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan konutu satamaz, ipotek edemez, kiraya veremez ya da üzerindeki hakları başka şekilde sınırlayamaz.
Örneğin, evin tapusu yalnızca kocanın üzerine kayıtlıysa ve eşler bu evde birlikte yaşıyorsa, koca eşinin bilgisi ve yazılı rızası olmadan evi satamaz. Şerh, bu korumayı tapu siciline yazılı hâle getirerek üçüncü kişilerin (özellikle alıcının) durumdan haberdar olmasını sağlayan idari bir araçtır; hakkın kendisini değil, hakkın görünürlüğünü güçlendirir.
Eşin Rızası Nasıl Alınır ve Neden Bu Kadar Önemsenir?
Kanun koyucu burada mülkiyet hakkını değil, ailenin barınma güvenliğini öncelikli görmüştür. Rıza, açık ve konuya özgü olmalıdır; genel bir vekâletname ya da geçmişte verilmiş belirsiz bir onay, tek başına yeterli sayılmaz. Rızanın yazılı şekilde ve satış işlemine özel olarak alınması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek açısından önemlidir.
Diyelim ki bir eş, işlerinin yoğunluğu nedeniyle satış sözleşmesini imzalarken diğer eşin sadece sözlü onayına güveniyor. Satış sonrasında eşler arasında anlaşmazlık çıkarsa, sözlü rızanın ispatı neredeyse imkânsız hâle gelir ve işlem geçersizlik riskiyle karşı karşıya kalır. Bu nedenle noter huzurunda alınan yazılı muvafakat, uygulamada en güvenli yoldur.
Şerh Konulmamışsa Satış Geçerli Midir? Tartışmalı Bir Nokta
Burada uygulamada en çok karıştırılan konuya geliyoruz. Bazı kişiler, tapuya aile konutu şerhi işlenmemişse satışın otomatik olarak geçerli sayılacağını düşünür. Bu yaklaşım, kanunun lafzıyla ve amacıyla bağdaşmaz. TMK m.194’ün birinci fıkrasındaki koruma, şerhten bağımsız olarak zaten mevcuttur; şerhin fonksiyonu bu korumayı kurmak değil, iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini kolaylaştırmaktır.
Bir görüşe göre şerh bulunmayan durumlarda alıcının iyiniyeti korunmalı ve satış geçerli sayılmalıdır; aksi hâlde tapu siciline güven ilkesi zedelenir. Kanaatimizce bu yaklaşım eksiktir. Alıcının, satıcının evli olduğunu ve bu evde birlikte yaşandığını bilmesi ya da makul bir araştırmayla bilebilecek durumda olması hâlinde iyiniyet korunmamalıdır. Aksi bir kabul, konutun asıl sahibi hâline gelen aileyi değil, işlemi hızlıca sonlandırmak isteyen tarafları korumuş olur ki bu, maddenin amacına aykırıdır. Yani şerhin yokluğu, rızası alınmayan eşi savunmasız bırakmaz; yalnızca ispat yükünü ağırlaştırır.
Rızası Alınmayan Konut İçin Hangi Hukuki Yol İzlenir?
Rızası olmadan evi satılan eş, öncelikle işlemi öğrendiği andan itibaren harekete geçmelidir. Klasik yöntem, tapu iptali ve tescil davası açarak satışın iptalini ve tapunun eski hâline döndürülmesini talep etmektir. Dava, konutun bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve mahkeme öncelikle konutun gerçekten “aile konutu” niteliği taşıyıp taşımadığını, yani eşlerin orada fiilen birlikte yaşayıp yaşamadığını inceler.
Örnek bir senaryo üzerinden gidelim: Kartal’da oturan bir çiftte, malik eş konutu eşinden habersiz üçüncü bir kişiye satar ve alıcı hemen tapuyu devralır. Diğer eş durumu öğrendiğinde, evin hâlâ fiilen aile konutu olarak kullanıldığını ve satıştan önce kendisine hiçbir bilgi verilmediğini ispatlayabilirse, mahkemeden tapu kaydının iptalini isteyebilir. Bu süreçte konutta halen ikamet ediliyor olması ve komşu beyanları gibi deliller büyük önem taşır.
Şerh Nasıl Konulur, Ne Zaman Kaldırılır?
Aile konutu şerhi, ilgili eşin başvurusu üzerine tapu müdürlüğü tarafından işlenir. Başvuru sırasında evlilik cüzdanı ve konutun aile konutu olarak kullanıldığına dair beyan yeterli olabilir; ayrıca mahkeme kararıyla da şerh konulması mümkündür. Şerh, evlilik devam ettiği sürece geçerliliğini korur ve boşanma davası sürerken kaldırılması genellikle uygun görülmez, çünkü dava sonuçlanmadan konutun elden çıkması taraflardan birinin mağduriyetine yol açabilir.
Boşanma kesinleştiğinde ya da evlilik sona erdiğinde şerhin kaldırılması gündeme gelir. Ancak boşanma sonrası mal paylaşımı ve konutun kime kalacağı hâlâ netleşmemişse, şerhin süratle kaldırılması yerine önce mülkiyet uyuşmazlığının çözülmesi daha güvenli bir yoldur.
Uygulamada Nelere Dikkat Edilmeli?
Konutu tapuda tek başına üzerine kayıtlı olan eşler için en isabetli adım, satış ya da benzer bir tasarruf öncesinde diğer eşin yazılı rızasını noter huzurunda almaktır. Bu, hem işlemi hukuka uygun hâle getirir hem de ileride açılacak davaların önüne geçer.
Rızası alınmadan mağdur edilen eş içinse zaman kaybetmeden, konutun aile konutu niteliğini gösteren delilleri (ikametgâh kaydı, fatura, tanık beyanı gibi) toplayarak hukuki sürece başlamak belirleyici olur. Sürecin her aşamasında, konutun fiilen aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığının ispatı davanın seyrini doğrudan etkiler.
Sonuç olarak, aile konutu şerhi bir formaliteden ibaret değildir; TMK m.194 ile kurulan koruma, şerh konulsun ya da konulmasın, ailenin barınma hakkını mülkiyet hakkının önüne koyan bir dengeyi yansıtır. Bu dengeyi bilmeden yapılan işlemler, hem satıcı hem alıcı için ciddi hukuki risk doğurur.
Yasal Uyarı