Günümüzde taşınmaz devirleri sırasında yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, tapu devrinde hile iddialarından kaynaklanmaktadır. Bu işlemler çoğu zaman tarafların karşılıklı iradeleriyle ve bilinçli şekilde yapılır. Ancak bazı durumlarda taraflardan biri, kendi menfaatleri doğrultusunda karşı tarafı kandırarak gerçekte istemediği bir işlemi yapmasına neden olabilir.
Mesela evinizi satmak istiyorsunuz ve evi alacak olan kişi parayı başka bir yerden gelecek parayla ödeyeceğini söyleyerek sizi kandırdı ve siz de evin tapusunu devrettiniz. Ancak anlaştığınız para size ödenmedi. Bu işlem geçerli midir? Esasında ortada geçerli bir işlem var gibi görünse de, bu işlem hukuken iptal edilebilir. Hatta belirli şartların varlığı halinde evin yeniden eski malik adına tescili de mümkün olabilir. Nasıl mı?
Böyle bir durumda yapılan işlemde hile var demektir. Hile de, yapılan hukuki işlemin, yukarıdaki örnekte satış işleminin, iptal edilebilmesine olanak tanır. Söz konusu işlemin iptali için tapu iptal ve tescil davası kurumuna başvurmak gerekir. Tapuda hileli işlem nedeniyle açılan dava ise hile nedeniyle tapu iptal ve tescil davası olarak tanımlanır.
Şimdi bu davanın detaylarına bakalım.
Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapuda gerçekte varmış gibi görünen satış işleminin arkasında, bir tarafın kandırıldığı bir durum varsa ortada hileli bir durumun olduğundan söz edilir. Bu durumda hile nedeniyle iradesi zedelenen ve mağdur olan kişinin bu mağduriyetini gidermek ve hileli işlemin sonuçlarının ortadan kaldırılması için açtığı dava hile nedeniyle tapu iptal ve tescil davası olarak tanımlanır.
Burada önemli olan husus, hileli davranışlarla işlemi yapan taraflardan birinin iradesinin sakatlanmasıdır. Bu durum kaynağını Türk Borçlar Kanunu’nun 36. maddesinden alır. Kanuna göre taraflardan biri diğerinin kendisini aldatması sonucunda yanılarak bir işlem yaparsa, yaptığı işlemle bağlı değildir. Dolayısıyla bu işlemin iptali için kanunun aldatma olarak kabul ettiği hallerden birinin gerçekleşmesi gerekir.
Tapu Devrinde Hile Ne Demek?
Kelime anlamıyla hile, bir kişinin başkasını bir çıkar veya avantaj elde etmek amacıyla, planlı ve kasten yanıltmak, aldatmak veya kandırmak için başvurulan her türlü yoldur. Hukuki anlamda ise hile, bir kimseyi hukuki işlem veya sözleşme yapmaya yöneltmek için onda kasten hatalı düşünce uyandırmak veya mevcut hatalı bir düşünceyi sürdürmesini sağlamaktır. Özetlemek gerekirse hile, bir kişinin kandırılarak ve/veya yanlış yönlendirilerek istediğinden farklı bir hukuki işlemin yapılmasını sağlamaktır, diyebiliriz.
Örneğin aşağıdaki durumlar hileli tapu devri kapsamında değerlendirilebilir:
- Bir kişinin, yaşlı bir kimseyi ölünceye kadar bakacağına ikna ederek taşınmazını üzerine alması ancak sonrasında bakım yükümlülüğünü yerine getirmemesi
- Satış bedelinin tapu devrinden sonra ödeneceğinin söylenmesine rağmen, devir gerçekleştikten sonra herhangi bir ödeme yapılmaması
- Kişiye farklı bir işlem yapıldığı söylenmesine rağmen tapuda satış işlemi gerçekleştirilmesi
- Tapuda satış gibi gösterilen işlemin gerçekte bağış amacıyla yapılması
- Okuma yazması olmayan veya işlemin içeriğini anlayamayacak durumdaki kişilere yanıltıcı bilgi verilerek tapu devri yaptırılması
Hileli devirler, olayın niteliğine göre ele alınmalı ve değerlendirilmelidir. Yukarıda sayılanlardan farklı hileli işlemler de olabilir.
Hangi Durumlar Hile Sayılır?
- Bir kişinin diğer tarafı bilinçli olarak yanıltması hile sayılır. Mesela birine ölünceye kadar bakacağını vaat edip devir yapıldıktan sonra bakılmaması bu kapsama girer. Taşınmazını devredecek kişi, kendisine ölünceye kadar bakılacağı konusunda yanıltılmaktadır.
- Kendisine karşı hile yapılan kişiden bazı hususların saklanması hile sayılır. Örneğin okuma yazması olmayan birinin tapuda satış olarak yapıldığını sandığı işlemin bağış olarak yapılması bu kapsama girebilir.
- Ortada gerçek dışı ve/veya sahte belgeler varsa, yine hileden bahsedilebilir. Örneğin sahte vekaletname ile satış yapılması bu kapsama girer.
Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Şartları
Hile nedeniyle tapu iptal ve tescil davası için öncelikle ortada hilenin olması gerekir. Hilenin ne olduğu, hangi durumlarda hileden bahsedilebileceği gibi hususları yukarıda açıkladık. Dolayısıyla bu davanın ilk ve en önemli şartı, hukuki işlemin iradesini sakatlayan hilenin varlığıdır.
Hile, her türlü delille ispatlanabilir. Kural olarak resmi senetle yapılan işlemlerin iptali söz konusu olduğunda ispat şartları daha ağır olmaktadır. Ancak hilenin varlığı halinde bu şartlar biraz daha esnetilmiştir. Yargıtay, hilenin her türlü delille ispatlanabileceği görüşündedir. Dolayısıyla uygulamada da hilenin varlığı her türlü delille ispatlanabilir.
Kasıt: Hilenin yanı sıra aranan bir diğer şart da kasıttır. Hileli işlemde iradesi sakatlanan bir taraf olduğu gibi, hile yaparak karşısındakini aldatan birisi de vardır. Bu kişinin de hile yapma konusunda kasıtlı davranması, yani karşısındaki kandırmak istemesi gerekir. Böyle bir kastı olmaksızın hareket eden kişi hile yapmış sayılmaz.
Bu durum en çok işlemi yapan iki tarafın da kandırıldığı durumlarda yaşanır. Mesela üçüncü bir kişinin bir tarafı taşınmaz satın alacağı, diğer tarafı ise taşınmazı bağış yoluyla devredeceğini söyleyerek her iki tarafı da kandırması yoluyla tapuda yapılmasına ön ayak olduğu işlem hilelidir. Ancak her iki taraf da hile mağduru olduğu için, taşınmazını devreden kişi, devralan kişiye karşı dava açamaz. Çünkü o da kandırılmıştır.
Bunun tek istisnası, tapuda işlem yapılan karşı tarafın bu hileyi bilmesi veya bilebilecek durumda olmasıdır. Bu halde bu kişiye karşı da dava açılması gerekmektedir.
İlliyet Bağı: Hileli işlemle tapuda yapılan işlem arasında illiyet bağı (sebep-sonuç ilişkisi) olması gerekir. Yani tapuda yapılan işlemin, hileli davranışlar sonucunda yapılmış olması gerekir. Örneğin bir kişinin babasını ikna ederek ölünceye kadar ona bakma karşılığında tapusunu üzerine alması durumunda, ölünceye kadar bakma konusundaki gerçeğe aykırı vaatleri sebebi, tapuda yapılan işlem ise sonucu gösterir. Burada illiyet bağından bahsetmek mümkündür çünkü hileli işlem (ölünceye kadar bakmayı vadedip bakmamak) ile devir arasında sebep-sonuç ilişkisi vardır.
İspat: Hile nedeniyle tapu iptal ve tescil davasının bir diğer önemli şartı da hilenin ispatlanması gerektiğidir. Tapuda yapılan işlemin hile sonucunda gerçekleştiğini ispat yükü, bunu iddia edene aittir. Yukarıda da açıkladığımız gibi, Yargıtay hilenin her türlü delille ispatlanabileceği görüşündedir. Dolayısıyla bunu iddia eden taraf elinde bulunan her türlü delili kullanabilir.
Peki, bu deliller neler olabilir? Şimdi bunlara göz atalım.
Hile Nasıl İspatlanır?
Ortada resmi bir senedin bulunması, tek başına hile iddiasını çürütmek için yeterli değildir. Yargıtay’ın da kabul ettiği üzere hile konusunda hukuken kabul edilen her türlü delile başvurulabilir.
Tanık Beyanları
Uygulamada en çok karşılaşılan delillerden biri tanık beyanlarıdır. Bir kişinin kandırıldığına bizzat şahit olan kişinin, davada buna ilişkin vereceği beyan hilenin ispatı için oldukça kritiktir. Yukarıdaki örnekten gidecek olursak, babasına ölünceye kadar bakacağını vadederek taşınmazını alan ancak bakmayan çocuğa karşı açılacak davada, bir diğer çocuğun babasının bu konuda ikna edildiğine bizzat şahit olduğunu beyan etmesi hileyi ispatlayabilecektir.
Yazılı Belgeler
Konuya ilişkin herhangi bir yazılı belgenin varlığı da hileyi ispatlayabilir. Örneğin taraflar arasındaki mesajlaşmalar, imzalanan sözleşmeler, konuya ilişkin düzenlenen faturalar, makbuzlar gibi her türlü yazılı belge de uyduğu ölçüde delil olarak gösterilebilir. Bu delillerin hileyi ispatlar nitelikte olması gerekir.
Ceza Dosyası
Hile iddiasıyla ilgili bir ceza dosyası var ise bu da delil olarak gösterilebilir. Hilenin geçerli olduğu durumlarda, zaman zaman dolandırıcılık suçu da gündeme gelebilmektedir. Söz konusu işlemden kaynaklı olarak dolandırıcılık suçundan dava açılmış ve hileyi yapan kişinin cezalandırılmasına karar verilmişse de bu durum da hilenin ispatı için güçlü bir delil oluşturacaktır. Örneğin, satış bedelinin devirden sonra ödeneceğini beyan edip devirden sonra ödeme yapmayan bir kişi dolandırıcılık suçunu işlemiş sayılır. Bu durumdaki kişi, dolandırıcılık suçundan ceza almış ve bu cezası kesinleşmişse hile olgusu da ispatlanmış sayılabilir.
Bilirkişi
Bunlar dışında bilirkişi incelemesi de önemli bir delil sayılabilir. Özellikle satış bedeline ilişkin hile iddiası var ise ve taşınmazın devir tarihindeki gerçek bedeli ile gösterilen bedeli arasında ciddi bir fark ise bu bilirkişi tarafından tespit edilebilir. Bu da hilenin varlığını göstermek açısından önem arz edebilir.
Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı
Tapu iptal ve tescil davalarında spesifik bir zamanaşımı süresi yoktur, davanın türüne göre zamanaşımı süresi değişebilmektedir.
Hile nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı süresi 1 yıldır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup hilenin öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Dolayısıyla hilenin gerçekleştiği değil, öğrenildiği tarih esas alınır.
Örneğin devirden 6 ay sonra hile olduğu öğrenilmişse, 1 yıllık zamanaşımı da devirden 6 ay sonra başlar.
Hile ile Muris Muvazaası Arasındaki Fark
Hile nedeniyle tapu iptal ve tescil davası ile muris muvazaasına dayalı tapu iptal davaları uygulamada sıkça karıştırılmaktadır. Her iki durumda da tapuda yapılan işlemin gerçekte tarafların iradesini yansıtmadığı iddia edilse de, bu davaların hukuki sebebi ve amacı farklıdır.
Hilede, taraflardan biri kandırılarak gerçekte yapmak istemeyeceği bir işlemi yapmaktadır. Muris muvazaasında ise miras bırakan kişi, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış gibi göstermektedir.
Kısaca açıklamak gerekirse, hilede aldatılan işlem tarafı vardır; muris muvazaasında ise görünürde yapılan işlem ile gerçek irade birbirinden farklıdır.
| Kriter | Hile | Muris Muvazaası |
| Amaç | Karşı tarafı kandırmak | Mirasçılardan mal kaçırmak |
| Aldatılan kişi | İşlemi yapan taraf | Genellikle mirasçılar |
| İşlemin görünüşü | Kişi istemediği işlemi yapar | Satış gibi gösterilen bağış işlemi vardır |
| Hukuki dayanak | Türk Borçlar Kanunu m.36 | Yargıtay içtihatları ve muvazaa hükümleri |
| Dava hakkı | Hileye uğrayan kişi | Mirasçılar |
| En sık örnek | Bedel ödeneceği söylenerek tapu devri yaptırılması | Babanın taşınmazı oğluna satış gibi göstermesi |
Bu nedenle somut olayın özelliklerine göre işlemin hile mi yoksa muris muvazaası mı olduğunun doğru değerlendirilmesi gerekir. Çünkü açılacak dava türü, ispat yöntemi ve uygulanacak hukuki kurallar buna göre değişmektedir.
Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Hile nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Buradaki yetki kesin nitelikte olup, mahkeme yetkili olup olmadığını re’sen (kendiliğinden) her aşamada gözetmek durumundadır.
Hile nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, mahkemeye verilecek bir dava dilekçesiyle açılır. Yargılama sürecinde mahkeme, taraf delillerini toplar, gerekirse mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır ve delillere göre bir karar verir. Eğer hile ve hileli işlemle tapuda yapılan işlem arasında illiyet bağı varsa davanın kabulüne karar verilir. Aksi takdirde ise davanın reddine karar verilebilecektir.
Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Dava Dava Dilekçesi
Dava dilekçesinin yasal olarak taşıması gereken unsurların yanı sıra, tapuda yapılan işlemin neden geçersiz olduğuna dair açıklamaların yapılması ve delillerinin gösterilmesi gerekir.
Örnek Dava Dilekçesi
T.C.
…………………. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : Davacı adı-soyadı – T.C. Kimlik No
Adresi
DAVALI : Davalı adı-soyadı – T.C. Kimlik No
Adresi
KONU : Taraflar arasında ……………….. tarihinde yapılan, ………….. ili …………….. ilçesi …………….. mahallesi …………. Ada ………………. Parselde bulunan …………… bağımsız bölüm numaralı taşınmazın devrine ilişkin işlemin hile nedeniyle geçersiz olmasından kaynaklı tapu iptal ve tescil davasıdır.
MÜDDEABİH : …………-TL (taşınmazın değeri, bilinmiyorsa sembolik bir değer yazılabilir)
AÇIKLAMALAR :
Davalı ile aramızda ………………. Tarihinde ………….. ili …………….. ilçesi …………….. mahallesi …………. Ada ………………. Parselde bulunan …………… bağımsız bölüm numaralı taşınmazın devrine ilişkin ………….. Tapu Müdürlüğünde işlem yapılmıştır. Ne var ki söz konusu işlem davalının tarafımı kandırması neticesinde yapılmış olup bu nedenle söz konusu tescilin iptaline, taşınmazın yeniden adıma tescili gerekir. Şöyle ki;
Davalı ……………………………………………………………………………… gibi gerekçelerle tarafımı kandırmıştır. Halbuki benim bu işlemi yapma amacım ……………………………………………………………………………………..dır. Buna şahitlik edebilecek tanıklarım da vardır. Söz konusu işlemi …………………………………. Olduğunu düşünerek yapmışsam da sonradan öğrendiğim kadarıyla tapuda ……………………………………. Şeklinde işlem yapıldığını öğrendim.
Hileli işlemler yasal hükümler gereği geçersizdir. Davalı, tarafımı kandırarak tapuda iradem dışında işlem yapılmasına neden olmuştur. Bu nedenle davamın kabulü ile ………….. ili …………….. ilçesi …………….. mahallesi …………. Ada ………………. Parselde bulunan …………… bağımsız bölüm numaralı taşınmazın devrine ilişkin ilişkin işlemin iptal edilerek taşınmazın yeniden adıma tescilini talep ediyorum.
HUKUKİ NEDENLER : TMK, TBK, HMK ve ilgili sair mevzuat
DELİLLER : Tapu kayıtları, tapu senedi, tanık beyanları, taraflar arasında yapılan konuşmalar, keşif, bilirkişi incelemesi, yemin ve sair her türlü delil.
SONUÇ VE TALEP : Yukarıda izah olunan nedenlerle; davamın kabulü ile ………….. ili …………….. ilçesi …………….. mahallesi …………. Ada ………………. Parselde bulunan …………… bağımsız bölüm numaralı taşınmazın devrine ilişkin ……………….. tarihli işlemin İPTALİNE, taşınmazın yeniden adıma TESCİLİME karar verilmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya YÜKLETİLMESİNİ Mahkemenizden arz ve talep ederim.
Davacı
(Ad-soyad)
(İmza)
Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?
Tapu iptal ve tescil davaları, uygulamada taraf sayısı, delil toplama süreci, keşif ve bilirkişi incelemesi gibi hususlar nedeniyle diğer davalara nazaran biraz daha uzun sürebilmektedir. Hile nedeniyle tapu iptal ve tescil davası için ortalama bir süre vermemiz gerekirse, 2-3 yıl içerisinde karar verilmektedir.
Bununla birlikte, karara karşı istinaf ve temyiz yollarına başvurulur ise bu da süreci 3-4 yıl daha uzatabilmektedir.
Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Yargıtay Kararları
“…Somut olaya gelince; mahkemece, mülkiyetin kazanılmasının resmi senet ve tescille mümkün olduğu, iddianın mutlak yazılı delille ispatı gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Oysa, yukarıdaki açıklanan ilke ve olgular ve 6100 sayılı HMK’nun 203/ç maddesindeki (1086 sayılı HUMK’nun 293/5 maddesi ) düzenleme karşısında hukuki işlemlerde irade bozukluğu ve aşırı yararlanma iddialarının yazılı belge olmasa bile tanıkla ve her türlü delille kanıtlanmasının olanaklı olduğu açıktır.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2012/10938 K. 2012/10436 T. 01.10.2012)
“…hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle bağlı değildir. Hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde, sözleşmenin karşı tarafına yöneltilebilecek tek taraflı bir irade açıklaması ile bildirilebileceği gibi defi veya dava yoluyla kullanılabilir.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2016/13860 K. 2020/414 T. 23.01.2020)
Sık Sorulan Sorular
⚖️ Hile ile yapılan tapu devri iptal edilir mi?
✍️ Evet, hile sonucu yapılan tapu devirleri belirli şartların varlığı halinde iptal edilebilir. Bunun için hile nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılması ve hilenin ispatlanması gerekir.
⚖️ Kandırılarak verilen tapu geri alınır mı?
✍️ Bir kişinin kandırılarak tapu devri yapması, tapunun geri alınabilmesi için hukuken geçerli bir sebep oluşturabilir. Mahkeme, hilenin varlığını tespit ederse tapu kaydının iptaline karar verebilir.
⚖️ Hile nedeniyle tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer?
✍️ Hile nedeniyle tapu iptal ve tescil davası genellikle 2-3 yıl içerisinde sonuçlanmaktadır. Ancak istinaf ve temyiz süreçleri nedeniyle dava süresi daha da uzayabilmektedir.
⚖️ Hile nasıl ispat edilir?
✍️ Hile, Yargıtay uygulamasına göre her türlü delille ispatlanabilir. Tanık beyanları, mesaj kayıtları, yazılı belgeler, bilirkişi incelemesi ve ceza dosyaları delil olarak kullanılabilir.
⚖️ Zamanaşımı ne kadar?
✍️ Hile nedeniyle tapu iptal davasında hak düşürücü süre 1 yıldır. Bu süre, hilenin gerçekleştiği tarihten değil öğrenildiği tarihten itibaren başlar.