Yeni Trend: “Paylaşımlı Mülkiyet” — Ev Sahipliği Modeli Değişiyor

Gayrimenkulde ortaklaşma mı, çözüm mü, yoksa yeni riskler mi?

Son zamanlarda gayrimenkul sektöründe sıkça adını duyduğumuz paylaşımlı mülkiyet modeli, alıcıların yüksek emlak fiyatları karşısında alternatif arayışının somut meyvelerinden biri olarak öne çıkıyor. Bankacılık sektörü de bu talebi görmezden gelmiyor: bazı kredi paketleri çok ortaklı konut alımlarına yönelik düzenleniyor ve modelin avantaj/eksileri ekonomi gündeminde tartışılıyor.

Bu yazı hem haber değeri taşıyan gelişmeleri aktaracak hem de paylaşımlı mülkiyetin hukuki zeminini, doğurabileceği uyuşmazlıkları ve pratik korunma yollarını derinlemesine ele alacaktır.

1. Paylaşımlı Mülkiyet Nedir?

Günlük dille paylaşımlı mülkiyet olarak anılan uygulama, bir gayrimenkulün birden çok kişi tarafından ortaklaşa satın alınması veya mülkiyet hisselerinin birden çok paydaşa dağıtılmasıdır. Hukuki literatürde benzer kavramlar “paylı mülkiyet”, “hisseli tapu” veya “müşterek mülkiyet” olarak yer alır; her bir paydaşın taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükleri pay oranına göre şekillenir. Bu temel tanım hukuki kaynaklarda da açıklandığı gibi, paylı mülkiyetin esasını oluşturur.

Modelin yeniden ilgi görmesinin ana nedenleri, konut fiyatlarında uzlaşma sağlanamaması, yatırımcıların portföy çeşitlendirme arayışları ve belirli büyük projelerde ortak yatırımın getirdiği maliyet paylaşımı avantajı. Ekonomi yorumcuları, alternatif finansman ve esnek kredi modellerinin bu eğilimi desteklediğini belirtiyor.

2. Bankalar ve Piyasadaki Son Gelişmeler

Son dönemde çeşitli medya haberlerinde, bankaların çok ortaklı konut alımlarına özel kredi paketleri sunduğu bildirildi. Bu uygulama, özellikle orta ve üst gelir gruplarının aynı mülke ortak olarak girip, ödeme yükünü bölüştürmeleri halinde bankanın risk değerlendirmesini farklılaştırabilmesini amaçlıyor. Ancak bankacılık uygulamalarındaki bu yenilik, hukuki belirsizlik ve uygulama farklılıklarını da gündeme getirdi; örneğin ortakların sorumluluklarının sınırları, kredi sözleşmesinde teminatların nasıl belirleneceği ve iç anlaşmazlıklarda kredinin geleceği tartışma konusu oluyor.

3. Hukuki Çerçeve: Paylaşımlı Mülkiyetin Türkiye’deki Hukuki Dayanakları

Türk Medeni Kanunu’nda müşterek mülkiyet ve paylı mülkiyete ilişkin hükümler ve Yargıtay içtihatları, paylaşımlı mülkiyete dair genel hukuki ilkeleri belirler. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında tasarruf yetkisine sahiptir; pay devri, takyidatlar, ortaklığın giderilmesi gibi konuların hukuki sonucu bu düzenlemelere göre şekillenir. Bu çerçeve, tarafların sözleşme özgürlüğünü de korur; taraflar aralarında düzenleme yapmışsa, imzalanan sözleşme sınırları önem kazanır.

3.1 Ortaklığın giderilmesi (Paydaşlar arası ihtilaflarda en temel yol)

Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlardan her birinin malın paylaşılmasını talep edebilmesine olanak tanır. Bir taşınmazda paylı mülkiyet devam ederken, paydaşlardan biri artık ortaklığı sürdüremez veya paylaşımı isterse dava yoluna başvurabilir. Bu süreç, pratikte satış, taksim veya paraya çevrilip paylaştırma gibi sonuçlara yol açar; ancak mahkeme, malın niteliği, sürekli amaca bağlanıp bağlanmadığı ve uygun zaman gibi unsurları da değerlendirir. Bu sebeple sözleşme aşamasında uyuşmazlık çözüm yollarının belirlenmesi hayati önem taşır.

4. Paylaşımlı Mülkiyette Uyuşmazlık Alanları ve Örnek olaylar

Aşağıdaki başlıklar, paylaşımlı mülkiyet uygulamasında pratikte sıkça karşılaşılabilecek sorunları gösterir:

4.1 Ödeme güçlüğü ve kredi ilişkileri

Ortaklardan birinin kredi borcunu ödeyememesi durumunda, bankanın teminat talebi veya haciz girişimleri diğer paydaşları doğrudan etkileyebilir. Kredi sözleşmesindeki müteselsil sorumluluk veya hibe / feragat” gibi düzenlemeler dikkatle incelenmelidir. Haberlerde bankaların sunduğu paketlerin ayrıntılarında bu hususların açıkça düzenlenip düzenlenmediği sorgulanıyor.

4.2 Şufa hakkı (önalım hakkı) ve üçüncü şahıslar

Hisseli tapulu taşınmazlarda şufa hakkı ve komşu ilişkileri gibi konular problem çıkarabilir. Paydaşlardan birinin payını satmak istemesi halinde, diğer paydaşların önalım hakları veya tapu kütüğündeki kayıtların durumu uyuşmaza dönüşebilir; bu noktada yerel uygulamalar ve Yargıtay kararları yol göstericidir.

4.3 Yönetim ve kullanım anlaşmazlıkları

Birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde günlük kullanım, kira geliri paylaşımı veya bakım masraflarına ilişkin anlaşmazlıkları sıkça görülür. Sözleşme ile yönetim usulünün önceden belirlenmesi ihtilafları azaltır.

5. Paylaşımlı Mülkiyet ile Paylı Mülkiyet (Hisseli Tapu) Arasındaki Fark

Bu iki kavram çoğu zaman karıştırılır; farkları şu şekilde özetleyebiliriz:

• Paylı mülkiyet (hisseli tapu): Hukukta tanımlı, taşınmazın tapu kütüğünde paylar halinde kayıtlı olduğu durumdur. Her pay sahibinin pay oranı vardır ve tasarruf hakları paya göre belirlenir. Bu, bir mülkiyet türüdür ve Medeni Kanun hükümlerine tabidir.
• Paylaşımlı mülkiyet (gündelik kullanımda): Piyasada genellikle “bir mülkün birden çok kişi tarafından ortaklaşa alınması” anlamında kullanılır; pratik uygulamada paylı mülkiyetle örtüşse de, ticari modellerde (ör. zaman paylaşımı, fractional ownership, platform kaynaklı satış modelleri) farklı sözleşme biçimleriyle uygulanabilir. Yani paylaşımlı mülkiyet, hukuki olarak paylı mülkiyetin bir türü olabilir veya sözleşme esaslı, mülkiyetin farklı şekilde tasarlanmış hali de olabilir.

Yani her paylı mülkiyet paylaşımlıdır; fakat her paylaşımlı uygulama hukuken doğrudan paylı mülkiyet anlamına gelmeyebilir. Taraflar arası sözleşme, mülkiyet kayıtları ve tasarruf biçimi bu ayrımı belirler.

6. Uygulama Önerileri: Avukatlar ve Paydaşlar İçin Pratik Tavsiyeler

1. Sözleşmeyi yazılı, ayrıntılı ve tapu işlemlerine uygun yapın. Tarafların hak/borçları, kira geliri paylaşımı, bakım giderleri, oy hakları, önalım hakkı kullanımı ve satış prosedürleri açıkça düzenlenmeli.
2. Ortaklığın giderilmesi ve uyuşmazlık çözümü maddesi ekleyin. Mahkeme yolunu beklemeden arabuluculuk/uzlaşma mekanizmaları belirleyin.
3. Kredi ve bankacılık ilişkilerini netleştirin. Kimin kredi çekeceği, teminatların nasıl paylaşılacağı ve borç ödenmemesi halinde uygulanacak yaptırımlar yazılı olsun.
4. Şufa, haciz ve üçüncü şahıs hakları analiz edilsin. Pay devri halinde hangi prosedürlerin uygulanacağı, komşu ve diğer paydaşların önalım hakları kontrol edilmeli.
5. Vergi ve kat mülkiyeti boyutunu göz önünde bulundurun. Kira gelirlerinin vergilendirilmesi, KDV muafiyeti, aidat ve ortak giderlerin paylaşımı hukuki ve mali açıdan planlanmalı.

7. Hukuki Risk Haritası: Hangi Durumlarda Dava Gerekir?

• Bir paydaşın ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi ve bunun diğer paydaşın mülkiyetini tehlikeye atması.
• Pay devri sırasında şufa hakkının ihlali.
• Yönetim ve kullanım konusunda kaynaklanan sürekli anlaşmazlıklar (ör. kira gelirinin haksız kullanımı).
• Sözleşme içinde belirsiz bırakılmış yetki ve karar mekanizmalarının uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar.
  Bu tip uyuşmazlıklarda çoğu zaman önce arabuluculuk önerilir; aksi halde “ortaklığın giderilmesi” davası veya tazminat talepleri gündeme gelebilir.

8. Haber Perspektifi ve Hukuki Değerlendirme

Paylaşımlı mülkiyet moda bir ifade olmaktan çıkıp, konut ediniminde ve gayrimenkul yatırımlarında gerçek bir seçenek hâline geliyor. Bankaların ve piyasa aktörlerinin bu modele adaptasyonu, talebin sürekliliğine bağlı olarak daha yaygın finansal ürünlerin de doğmasına yol açabilir. Ancak uygulamadaki hukuki belirsizlikler, tarafların korunması açısından ciddi riskler barındırıyor; bu nedenle her paydaşın bir gayrimenkul avukatıyla birlikte hareket etmesi, sözleşmeyi özenle hazırlaması ve önleyici hukuki adımlar atması gerekiyor. Haber kısmı: bankacılık ürünlerindeki hareketlenme ve piyasadaki ilginin artması, modelin kısa vadede daha çok konuşulacağını gösteriyor.