Kartal ve çevresindeki Anadolu Yakası ilçelerinde konut alım satımı, kentsel dönüşüm projeleriyle birlikte son yıllarda belirgin biçimde hızlandı. Bu hareketlilik, tapu kaydına güvenerek taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin bir tapu iptali davası karşısındaki hukuki konumunu daha sık gündeme getiriyor. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 2002 yılından bu yana yürürlükte olan 1023. maddesi, tapu sicilindeki bir kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya sınırlı ayni hak kazanan kişiyi korur ve bu kişiyi kayıt arkasındaki bir yolsuzluktan sorumlu tutmaz.
Uygulamada tescil talebiyle birlikte görülen tapu iptali davası, bir taşınmazın sicildeki kaydının gerçek hukuki duruma aykırı olduğu iddiasıyla açılır. Tapu iptali davası genellikle mirasçılardan mal kaçırıldığı, sahte vekaletname kullanıldığı, hile veya vekalet görevinin kötüye kullanıldığı ya da tapu memurunun işlem sırasında hata yaptığı durumlarda gündeme gelir. Diyelim ki Kartal’da bir daire, sahte bir vekaletnameyle asıl malikin bilgisi dışında satılmış olsun. Gerçek malik, bu işlemin geçersizliğini ileri sürerek tapu kaydının iptalini ve kendi adına tescilini talep edebilir.
Ancak mesele, taşınmaz bu satıştan sonra tekrar el değiştirdiğinde karmaşıklaşır. Yolsuz kayda dayanarak taşınmazı iyiniyetle satın alan bir üçüncü kişi varsa, gerçek malikin talebi bu kişiye karşı aynı kolaylıkla ileri sürülemez. İşte tam bu noktada devreye iyiniyetli üçüncü kişinin korunması ilkesi girer ve açılan tapu iptali davası kökten farklı bir seyir izler.
Tapu Siciline Güven İlkesi ve Yolsuz Tescil Kavramı
Türk tapu sistemi, aleniyet ve güven esasına dayanır. Sicilde yazan bilgiyi doğru kabul edip işlem yapan kişi, kural olarak korunur. TMK m.1023’ün amacı budur. Ancak bu güvenin sağlıklı işleyebilmesi için sicildeki kaydın gerçek hukuki durumu yansıtması beklenir. Kayıt ile gerçek durum arasında bir uyumsuzluk varsa buna yolsuz tescil denir ve bu durum TMK m.1025 çerçevesinde açılacak bir tapu iptali davası ya da düzeltme davasının konusunu oluşturur.
Yolsuz tescilin sonradan ortaya çıkması ve bir tapu iptali davası açılması, sicile güvenerek işlem yapmış olan sonraki alıcıyı otomatik olarak mağdur etmez. Kanun koyucu, iki masum taraf arasında bir tercih yapmak zorunda kaldığında sicile güvenerek hareket eden ve bu güveni makul biçimde taşıyan kişiyi koruma altına almıştır. Bu tercih rastgele değildir. Aksi kabul edilse, tapu sicilinin işlem güvenliği fonksiyonu fiilen ortadan kalkar ve her taşınmaz alımı, geçmişteki tüm devirlerin araştırılmasını gerektiren riskli bir işleme dönüşür.
İyiniyetli Üçüncü Kişinin Korunması Kartal’da Neden Özellikle Önem Kazanıyor
Kartal, Maltepe ve Pendik hattı gibi kentsel dönüşümün yoğun yaşandığı bölgelerde bir taşınmaz kısa aralıklarla birden fazla kez el değiştirebiliyor. Müteahhit, arsa sahibi, kat karşılığı hak sahipleri ve nihai alıcı arasındaki zincir uzadıkça, zincirin herhangi bir halkasındaki bir hukuki sakatlığın sonraki alıcıyı nasıl etkileyeceği sorusu daha sık karşımıza çıkıyor. Örneğin bir müteahhidin arsa sahibiyle olan kat karşılığı sözleşmesinde sonradan ortaya çıkan bir uyuşmazlık, tapu iptali davası yoluyla daireyi piyasa koşullarında satın almış bir aileyi doğrudan ilgilendirebilir.
Bu tabloda alıcının olası bir tapu iptali davası karşısındaki konumu, satın alma anında gösterdiği özenle doğrudan bağlantılıdır. Tapu kaydını, ilgili şerh ve beyanlar dahil olmak üzere dikkatlice inceleyen, satıcının yetkisini araştıran ve işlemi olağan piyasa koşullarında gerçekleştiren bir alıcı, iyiniyet karinesinden yararlanır. Bölgedeki işlem yoğunluğu, bu incelemenin bir formalite değil gerçek bir güvence adımı olarak görülmesini gerekli kılıyor.
İyiniyet İddiasının Sınırları, Koruma Her Zaman Geçerli Değildir
İyiniyetli üçüncü kişinin korunması mutlak bir kalkan değildir. TMK m.1024, sicildeki bir kaydın yolsuz olduğunu bilen veya durumun gereği bilmesi gereken kişinin bu korumadan yararlanamayacağını açıkça düzenler. Burada ölçüt, alıcının sübjektif iyi niyeti kadar objektif olarak beklenen özeni gösterip göstermediğidir. Piyasa değerinin çok altında bir bedelle, satıcının kimliği veya yetkisi sorgulanmadan, işlem hızının anormal ölçüde zorlandığı bir satışta, tapu iptali davası sırasında ileri sürülen iyiniyet iddiası genellikle zayıf kalır.
Mahkemeler bu değerlendirmeyi somut olayın koşullarına göre yapar. Satış bedeli, tarafların yakınlık derecesi, satıcının tapudaki sıfatının açıklığı ve alıcının işlem öncesinde araştırma yapıp yapmadığı gibi unsurlar bir arada değerlendirilir. Bu nedenle bir tapu iptali davası açıldığında, davalı konumundaki alıcının kendisini savunması yalnızca “tapuda öyle yazıyordu” demekle sınırlı kalmaz. Alım sürecindeki tüm adımların gerekçelendirilmesi gerekir.
Tapu İptali Davası ile Bağlantılı Durumlar
Tapu iptali ve tescil davaları çoğu zaman tek başına değil, başka hukuki süreçlerle birlikte gündeme gelir. Sicile aile konutu şerhi işlenmiş bir taşınmazın eşin rızası alınmadan satılması, ayrı bir geçersizlik nedeni oluşturur ve alıcının iyiniyeti bu tür bir şerhin varlığında daha sıkı bir denetime tabi tutulur. Benzer şekilde, tapu kaydına dayanmaksızın fiilen bir taşınmaza el konulması durumunda gerçek malikin başvurabileceği müdahalenin men’i davası, tapu iptali talebinden bağımsız ama çoğu zaman aynı uyuşmazlığın parçası olarak karşımıza çıkar.
Kartal’da özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, mirasçılardan birinin diğerlerinin haberi olmadan payını veya tüm taşınmazı devretmesi sık rastlanan bir tablodur. Böyle bir durumda geç haberdar olan mirasçı, hem devreden mirasçıya hem de duruma göre sonraki iyiniyetli alıcıya karşı farklı hukuki yollara başvurabilir. Bu ayrımın doğru yapılması, bir tapu iptali davası açılacaksa bunun kime karşı ve hangi talep üzerinden yürütüleceğini doğrudan belirler.
Alıcı ve Mülk Sahipleri İçin Sonuç, Hangi Adımlar Riski Azaltır
Kartal’da gayrimenkul alımı düşünen bir kişi için ilk adım, tapu kaydını ve varsa üzerindeki şerh, beyan ve takyidatları güncel haliyle incelemektir. İkinci adım, satıcının tapudaki sıfatının satış yetkisiyle örtüşüp örtüşmediğinin, özellikle vekaletle yapılan işlemlerde vekaletnamenin kapsamının doğrulanmasıdır. Üçüncü adım olarak, işlem bedelinin piyasa koşullarına uygun olması ve ödemenin izlenebilir biçimde yapılması, ileride bir uyuşmazlık çıkması halinde iyiniyet iddiasını güçlendiren somut delil oluşturur.
Mülkünü kaybetme riskiyle karşı karşıya kalan taraf için ise süreç, genellikle tapu kaydının kim adına, hangi işlemle ve hangi tarihte oluştuğunun eksiksiz biçimde ortaya konmasıyla başlar. Zincirdeki her devrin ayrı ayrı değerlendirilmesi ve sonraki alıcının iyiniyetinin somut delillerle sorgulanması, davanın seyrini belirleyen temel unsurlardır. Bu konudaki uyuşmazlıklar, gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında somut olayın tüm ayrıntılarının birlikte değerlendirilmesini gerektiren, tek bir formülle çözülemeyecek nitelikte uyuşmazlıklardır.
Yasal Uyarı