Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Nedir? Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davası

Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları, özellikle deprem riski nedeniyle her geçen gün daha fazla vatandaşı doğrudan etkiliyor. Bu sürecin merkezinde yer alan riskli yapı (riskli bina) kavramı, yalnızca bir teknik tespiti değil; mülkiyet hakkı, barınma güvenliği ve ciddi hukuki sonuçları da beraberinde getiriyor. Bu nedenle bir binanın riskli olarak belirlenmesi karşısında hak sahiplerinin hangi aşamada, hangi yollara başvurabileceğini bilmesi büyük önem taşıyor. Özellikle riskli yapı tespitine itiraz mekanizması, telafisi güç hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından kritik bir güvence niteliği taşımaktadır. Bu yazıda, kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı kavramı ile riskli yapı tespitine itiraz ve buna bağlı hukuki yollar ele alınacaktır.

Riskli Yapı

Kentsel dönüşüm uygulamalarında bir yapının hukuki durumunu doğru değerlendirebilmek için, yalnızca bina özelinde yapılan incelemeler yeterli değildir. Uygulamada sıkça karşılaşıldığı üzere, bazı dönüşüm süreçleri yapıdan önce bölge esas alınarak başlatılmaktadır. Bu nedenle riskli yapı kavramına geçmeden önce, kentsel dönüşüm mevzuatında önemli bir yer tutan riskli alan kavramının açıklanması gerekmektedir.

Riskli Alan nedir?

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alandır. Türkiye’de riskli alanlar, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında belirlenmektedir.

Riskli alanlar, aşağıdaki kriterlere göre belirlenebilir:

• Deprem, sel, heyelan, taşkın gibi afetlere maruz kalma riski taşıyan alanlar
• Jeolojik, jeoteknik veya topografik açıdan riskli alanlar
• Planlama veya mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan alanlar
• Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan şekilde bozulduğu alanlar

Riskli alanlar, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılarak ilan edilir. Riskli alan ilan edilen yerlerdeki yapılar için tek tek riskli yapı tespiti yapılmasına gerek yoktur. Riskli alanlarda yaşayan vatandaşlar, devlet tarafından desteklenen kentsel dönüşüm projelerine katılabilirler. Bu projeler kapsamında, riskli yapılar yenilenir veya yıkılarak yerine yeni yapılar inşa edilir.

Riskli Alanların Önemi

Riskli alanlar, can ve mal kaybına yol açabilecek afetlere karşı özellikle risk altında olan yerlerdir. Bu nedenle, riskli alanların belirlenmesi ve bu alanlarda yaşayan vatandaşların korunması büyük önem taşımaktadır.

Riskli alanların belirlenmesi, afet riskinin azaltılması için atılması gereken ilk adımdır. Riskli alanların belirlenmesiyle, bu alanlarda yaşayan vatandaşlara bilgilendirme ve eğitim çalışmaları yapılabilir. Ayrıca, riskli alanlarda yaşayan vatandaşlar için kentsel dönüşüm projeleri geliştirilebilir.

Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2. maddesinde, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanmıştır. Bu tanım, yapının mutlaka hasar görmüş olmasını değil; mevcut durumu itibarıyla can ve mal güvenliği açısından tehlike oluşturma ihtimalini esas alır.

Uygulamada riskli yapı kavramı, çoğunlukla depreme dayanıklılık ile ilişkilendirilse de kapsamı bununla sınırlı değildir. Taşıyıcı sistemdeki zayıflıklar, kullanılan malzemenin niteliği, yapının yaşı, zemin özellikleri ve mühendislik hizmeti alınıp alınmadığı gibi unsurlar birlikte değerlendirilir. Bu değerlendirme, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Yönetmelik hükümleri doğrultusunda yapılır.

Önemle belirtmek gerekir ki bir binanın riskli bina sayılabilmesi için, bu durumun idare tarafından varsayılması yeterli değildir. Yapının riskli olduğunun, yetkili kurum veya kuruluşlarca hazırlanan teknik raporla ortaya konulması gerekir. İşte bu aşamada yapılan inceleme ve raporlama faaliyeti, riskli yapı tespiti olarak adlandırılmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti

Riskli yapıların tespiti, bir binanın mevcut durumu itibarıyla can ve mal güvenliği açısından tehlike oluşturup oluşturmadığının bilimsel ve teknik yöntemlerle incelenmesi anlamına gelir. Bu incelemenin temel amacı, olası bir afet durumunda ağır hasar görmesi veya yıkılması muhtemel yapıların önceden belirlenerek gerekli önlemlerin alınmasını sağlamaktır. Böylece hem yaşanabilecek kayıpların önüne geçilmesi hem de kentsel dönüşüm sürecinin planlı ve hukuka uygun şekilde yürütülmesi hedeflenir.

Uygulamada riskli yapı tespiti, çoğu zaman bina sahipleri tarafından talep edilmekle birlikte, bazı durumlarda idare tarafından da re’sen gündeme gelebilir. Yapılan teknik inceleme sonucunda binanın riskli olduğu kanaatine varılırsa, bu durum bir raporla kayıt altına alınır ve yapı, 6306 sayılı Kanun kapsamında öngörülen sürece dâhil olur. Bu sürecin başlaması, maliklere çeşitli yükümlülükler getirdiği gibi, aynı zamanda önemli hakları da beraberinde getirir.

Riskli yapıların tespiti sonucunda ortaya çıkan hukuki tablo; tahliye, yıkım, yeniden yapım ve itiraz gibi aşamaları içerebilir. Bu nedenle tespit işleminin ne anlama geldiğinin, neden yapıldığının ve doğurabileceği sonuçların doğru şekilde anlaşılması büyük önem taşır.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından, mevzuatta öngörülen teknik esaslara uygun şekilde yapılan çok aşamalı bir inceleme sürecidir. Bu süreçte amaç, yapının deprem başta olmak üzere olası afetler karşısındaki davranışını ortaya koymak ve taşıdığı risk düzeyini somut verilerle belirlemektir.

Tespit süreci genellikle binanın taşıyıcı sistemine odaklanan bir riskli yapı analizi ile başlar. Bu kapsamda kolon, kiriş, perde ve temel gibi taşıyıcı unsurlar yerinde incelenir; gerekli görülmesi hâlinde beton ve donatıdan numuneler alınarak laboratuvar testleri yapılır. Ayrıca yapının inşa tarihi, kullanılan malzemenin niteliği, mühendislik hizmeti alınıp alınmadığı ve zemin özellikleri de değerlendirmeye dâhil edilir.

Elde edilen teknik veriler, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Yönetmelik’te yer alan hesaplama yöntemleri ve kriterler doğrultusunda analiz edilir. Yapılan hesaplamalar sonucunda, yapının öngörülen performans şartlarını sağlayıp sağlamadığı belirlenir. Bu değerlendirme neticesinde yapının riskli olduğu kanaatine varılması hâlinde, durum teknik bir raporla tespit edilir.

Hazırlanan rapor, usulüne uygun şekilde idareye bildirilir ve maliklere tebliğ edilir. Bu aşamadan sonra yapı hakkında 6306 sayılı Kanun’da öngörülen hukuki süreç işlemeye başlar ve hak sahipleri açısından önemli sonuçlar doğar.

⚠️ 4 Şubat 2026 tarihli yeni yönetmeliğe göre: Kentsel Dönüşümde Tebligat Usulü

Kentsel dönüşüm sürecinde alınan idari kararların malik ve kiracılara bildirilmesi, sürecin hukuka uygunluğu açısından büyük önem taşır. 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği uyarınca, riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım ve diğer idari işlemlere ilişkin bildirimler belirli tebligat usullerine göre yapılır.

Yeni yönetmelik ile birlikte tebligat usulleri genişletilmiş ve yalnızca klasik posta yoluna bağlı kalınması zorunluluğu ortadan kaldırılmıştır. Buna göre, maliklere ve ilgililere yapılacak bildirimler; elektronik tebligat, ilgili taşınmazda ilan, muhtarlık aracılığıyla duyuru veya kanunda ve yönetmelikte öngörülen diğer yöntemlerle gerçekleştirilebilir. Bu usullerden biriyle yapılan tebligat, hukuken geçerli kabul edilir.

Uygulamada maliklere fiilen ulaşılamaması veya adres bilgilerinin güncel olmaması hâlinde, ilân yoluyla yapılan bildirimler de tebligat hükmündedir ve sürecin devamına engel teşkil etmez. Bu düzenlemenin amacı, tebligat eksikliği gerekçesiyle kentsel dönüşüm sürecinin uzamasını önlemek ve idari işlemlerin makul sürede tamamlanmasını sağlamaktır.

Bu kapsamda, malik ve kiracıların, kendilerine yapılan tebligatları yakından takip etmeleri ve sürelere riayet etmeleri büyük önem taşır. Usulüne uygun yapılan bir tebligatın dikkate alınmaması, hak kaybına yol açabilecek sonuçlar doğurabilir.

Riskli Bina Tespiti İçin Nereye Başvurulur?

Riskli bina tespiti yaptırmak isteyen maliklerin veya hak sahiplerinin başvurabileceği merciler, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik hükümleriyle belirlenmiştir. Başvuru, doğrudan kamu kurumlarına yapılabileceği gibi, Bakanlıkça yetkilendirilmiş kuruluşlar aracılığıyla da gerçekleştirilebilir. Başvurunun yapıldığı kuruma göre izlenecek usul ve sürecin işleyişi farklılık gösterebilir.

Bu kapsamda uygulamada en sık karşılaşılan iki başvuru yolu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile belediyeler üzerinden yürütülen süreçlerdir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Riskli Yapı Tespiti

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, riskli yapı tespiti konusunda en geniş yetkiye sahip idari mercidir. Malikler, Bakanlığın il müdürlüklerine doğrudan başvurarak binaları için riskli bina tespiti yapılmasını talep edebilirler. Ayrıca Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar aracılığıyla hazırlanan tespit raporları da Bakanlık denetiminde değerlendirilir.

Bakanlığa yapılan başvurular sonrasında, yapı hakkında teknik inceleme yapılır veya yetkili kuruluşlarca düzenlenen raporlar incelenir. İnceleme sonucunda yapının riskli olduğu tespit edilirse, bu durum maliklere tebliğ edilir ve yapı 6306 sayılı Kanun kapsamındaki sürece dâhil edilir. Bakanlık, bu aşamadan sonra tahliye, yıkım ve dönüşüm sürecine ilişkin işlemleri koordine etme yetkisine sahiptir.

Belediye Riskli Yapı Tespiti

Riskli yapı tespiti sürecinde belediyeler de önemli bir role sahiptir. Özellikle ilçe belediyeleri, kendi yetki alanları içinde bulunan yapılarla ilgili olarak riskli yapı tespiti talebiyle yapılan başvuruları kabul edebilir. Belediyeler, bu başvurular üzerine doğrudan teknik inceleme yapmaz; genellikle süreci Bakanlıkla koordineli şekilde yürütür veya yetkili kuruluşlara yönlendirme yapar.

Belediyeye yapılan başvurular sonrasında, yapı hakkında ön değerlendirme yapılabilir ve gerekli görülmesi hâlinde dosya Bakanlığa iletilir. Ayrıca belediyeler, riskli olduğu tespit edilen yapılarla ilgili olarak tebligat, tahliye ve yıkım sürecinin yerel düzeyde uygulanmasında görev alır. Bu yönüyle belediyeler, riskli yapı tespiti sürecinin uygulama aşamasında etkin bir konumdadır.

Riskli Yapı Tespit Süreci ve Hukuki Sonuçları

Riskli bina (yapı) tespit süreci, teknik inceleme ve raporlama aşamasının tamamlanmasıyla birlikte hukuki sonuçlar doğuran bir idari sürece dönüşür. Tespit raporunun idare tarafından kabul edilmesi ve maliklere tebliğ edilmesiyle, yapı 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem görmeye başlar. Bu aşamadan itibaren hem mülkiyet sahipleri hem de idare açısından belirli hak ve yükümlülükler gündeme gelir.

Tespitin kesinleşmesiyle birlikte, öncelikle yapının tahliyesi ve yıkımına ilişkin süreç işletilir. Maliklere, binanın yıktırılması veya dönüştürülmesi için kanunda öngörülen süreler tanınır. Bu süreler içinde gerekli işlemler yapılmazsa, idare tarafından yıkımın gerçekleştirilmesi ve masrafların ilgililerden tahsil edilmesi söz konusu olabilir. Ayrıca elektrik, su ve doğalgaz gibi altyapı hizmetlerinin durdurulması da bu sürecin hukuki sonuçları arasında yer alır.

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm uygulamaları, yalnızca yıkımı değil, aynı zamanda yeniden yapım sürecini de kapsar. Bu kapsamda maliklerin çoğunlukla anlaşma sağlaması hâlinde, yapı yeniden inşa edilebilir; anlaşmanın sağlanamaması durumunda ise payların satışı gibi farklı hukuki yollar gündeme gelebilir. Sürecin her aşaması, mülkiyet hakkına doğrudan etki eden sonuçlar doğurduğundan, hak kaybı yaşanmaması için işlemlerin dikkatle takip edilmesi önem taşır.

Bu noktada, riskli yapı tespitine karşı kullanılabilecek itiraz ve dava yolları, dönüşüm sürecinin hukuka uygunluğunun denetlenmesi açısından belirleyici rol oynar.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davası

Riskli yapı tespitine ilişkin işlemler, doğrudan mülkiyet hakkını etkilediğinden, kanun koyucu ilgililere bu tespite karşı başvuru yolları tanımıştır. Bu kapsamda, riskli yapı tespitine itiraz hakkı ve gerekli şartların oluşması hâlinde idari yargıda iptal davası açılması, hak sahipleri için önemli bir hukuki güvence niteliği taşır.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Riskli yapı tespitine itiraz, bir binanın riskli olduğuna dair düzenlenen teknik raporun ve bu rapora dayalı idari işlemin hukuka ve teknik kriterlere uygun olmadığı iddiasıyla, yetkili merciler nezdinde yeniden incelenmesinin talep edilmesidir. Bu yol, yapının riskli olarak kabul edilmesinden doğabilecek ağır sonuçlar karşısında maliklere tanınmış öncelikli ve teknik nitelikli bir başvuru hakkıdır.

Riskli Yapı Tespitine İtirazın Hukuki Kapsamı

Riskli yapı tespitine itiraz, esas itibarıyla teknik bir itirazdır. İtirazın konusu; riskli bina raporu hazırlayan kuruluşun yetkisi, inceleme yöntemleri, alınan numuneler, yapılan hesaplamalar ve raporun yönetmelik hükümlerine uygunluğudur. Bu aşamada idarenin takdir yetkisi değil, tespit işleminin bilimsel ve mevzuata uygun olup olmadığı denetlenir. İtiraz, yargısal değil idari bir denetim mekanizmasıdır.

İtiraz Süreci Nasıl İşler?

Riskli yapı tespit raporu, idarece kabul edilip maliklere tebliğ edildikten sonra itiraz süreci başlar. Malikler tarafından yapılan itiraz, Bakanlık bünyesinde oluşturulan teknik heyet tarafından incelenir. İnceleme, dosya üzerinden yapılabileceği gibi gerekli görülmesi hâlinde yerinde inceleme ve yeniden numune alınması yoluyla da gerçekleştirilebilir. Bu süreçte ilk rapor ile itiraz gerekçeleri birlikte değerlendirilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi

Riskli yapı tespitine itiraz süresi, raporun maliklere tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gündür. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Süresi içinde itiraz edilmemesi hâlinde, riskli bina tespiti kesinleşir ve idari süreç ilerlemeye devam eder. Uygulamada en sık yaşanan hak kayıplarından biri, bu sürenin kaçırılmasıdır.

Kimler İtiraz Hakkına Sahiptir?

İtiraz hakkı, öncelikle yapının maliklerine tanınmıştır. Birden fazla malik bulunması hâlinde, her bir malik tek başına itiraz edebilir. Ayrıca sınırlı ayni hak sahiplerinin veya fiilen yapıdan etkilenen kişilerin itiraz hakkı, somut durumun özelliklerine göre değerlendirilir. Malik sıfatı, itiraz hakkının temel dayanağını oluşturur.

İtiraz Sürecinde Haklı Sebepler (Gerekçeler)

İtirazın kabul edilebilir olması için ileri sürülen gerekçelerin somut ve teknik nitelikte olması gerekir. Raporda eksik veya hatalı numune alınması, taşıyıcı sistemin yanlış değerlendirilmesi, hesaplama yöntemlerinin yönetmeliğe aykırı olması, yapının tamamı yerine sınırlı bir bölüm üzerinden inceleme yapılması gibi hususlar, itirazda sıkça ileri sürülen haklı sebepler arasındadır. Soyut ve belgesiz iddialar, genellikle itirazın reddiyle sonuçlanır.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nereye Yapılır?

Riskli yapı tespitine itiraz, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na yapılır. Uygulamada itiraz dilekçeleri, il müdürlükleri aracılığıyla alınmakta ve Bakanlık bünyesindeki teknik komisyonlara iletilmektedir. Riskli binanın (yapının) bulunduğu il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu il müdürlüğü de bahse konu itiraz dilekçesini almaya yetkilidir.

📌 Belediyelere yapılan başvurular, doğrudan itiraz niteliği taşımaz; esas inceleme Bakanlık tarafından gerçekleştirilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Dilekçesi

İtiraz dilekçesinde, riskli yapı tespitine yapılan itirazın gerekçeleri açıkça belirtilmelidir.

İtiraz dilekçesinde yer verilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Yapının bulunduğu adres
• Yapının tapu bilgileri
• Yapının riskli yapı tespitine konu edildiği tarih
• İtirazın gerekçesi

İtiraz dilekçesine, itirazın gerekçesini destekleyen belgeler de eklenmelidir. Bu belgeler arasında, yapının depreme dayanıklılığını gösteren raporlar, yapının güçlendirilmesi için yapılan çalışmalara ilişkin belgeler, yapının riskli yapı kapsamına alınmasını gerektirecek herhangi bir durumun bulunmadığına ilişkin belgeler yer alabilir.

İtiraz dilekçeleri, riskli bina raporuna ilişkin itirazları incelemek üzere oluşturulan teknik heyete gönderilir. Teknik heyet, itirazları değerlendirerek bir karar verir. Karar, itiraz dilekçesinin verildiği tarihten itibaren en geç otuz gün içinde yazılı olarak yapı maliki veya kanuni temsilcisine bildirilir. Teknik heyetin itirazın reddine ilişkin kararı, yapı malikine tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava yoluyla iptal edilebilir.

İtirazın İncelenmesi Süreci ve Sonuçları

Yapılan itirazın incelenmesi sonucunda, riskli yapı tespitinin uygun olmadığı kanaatine varılırsa, tespit işlemi iptal edilir ve yapı riskli yapı kapsamı dışına çıkarılır. Buna karşılık itirazın reddedilmesi hâlinde, riskli bina tespiti kesinleşir ve yıkım ile dönüşüm süreci devam eder. İtirazın reddi, ilgililerin idari yargı yoluna başvurmasına engel değildir; bu aşamadan sonra iptal davası gündeme gelebilir.

Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davası

Riskli yapı tespitine karşı iptal davası, idare tarafından tesis edilen riskli binan tespit işleminin hukuka aykırı olduğu iddiasıyla idari yargı mercileri önünde açılan davadır. Bu dava yolu, teknik itiraz sürecinin sonuçsuz kalması veya doğrudan idari işlemin hukuki yönlerinin denetlenmesi amacıyla başvurulan yargısal bir denetim mekanizmasıdır. İptal davası, riskli yapı tespitinin dayanağı olan işlemle birlikte bu işleme bağlı olarak yürütülen idari sürecin de yargı denetimine tabi tutulmasını sağlar.

Riskli Yapı Tespitine İptal Davası Açma Süresi

Riskli yapı tespitine karşı iptal davası açma süresi, 6306 sayılı Kanuna göre işlemin ilgililere tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gündür. Bu dava, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda öngörülen usullere göre açılır. Sürenin başlangıcı, çoğu zaman riskli bina tespitine ilişkin işlemin kesinleştiğinin maliklere bildirildiği tarihe göre belirlenir.

Kimler İptal Davası Açabilir?

İptal davası açma hakkı, öncelikle riskli yapı tespitinden doğrudan etkilenen maliklere aittir. Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinde her bir malik, tek başına dava açabilir. Ayrıca sınırlı ayni hak sahipleri veya yapı üzerindeki hukuki durumu doğrudan etkilenen kişiler de, menfaat ihlali bulunduğunu ortaya koymaları hâlinde dava açma hakkına sahip olabilir.

İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Riskli yapı tespitine karşı açılacak iptal davalarında görevli mahkeme idare mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kural olarak, riskli bina tespitine konu taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Yetki hususu, davanın usulden reddedilmemesi açısından önem taşır.

Yürütmenin Durdurulması Kararı

İptal davasıyla birlikte veya dava açıldıktan sonra, telafisi güç veya imkânsız zararların doğma ihtimali bulunuyorsa yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Mahkeme, idari işlemin açıkça hukuka aykırı olduğu kanaatine varırsa, yıkım ve tahliye gibi işlemlerin geçici olarak durdurulmasına karar verebilir. Bu karar, dava sonuçlanıncaya kadar sürecin askıya alınmasını sağlar.

İptal Davasında Zamanaşımı (Hak Düşürücü Süre)

Riskli yapı tespitine karşı açılacak iptal davasında öngörülen 30 günlük süre Kanunla getirilmiş olup, hak düşürücü niteliktedir. Bu sürenin geçirilmesi hâlinde dava açma hakkı ortadan kalkar ve idari işlem kesinleşir. Uygulamada en ciddi hak kayıpları, sürenin yanlış hesaplanması veya hiç dava açılmaması nedeniyle yaşanmaktadır.

İptal Davası Sonuçlarının Değerlendirilmesi

Mahkeme tarafından iptal kararı verilmesi hâlinde, riskli yapı tespiti hukuken geçersiz hâle gelir ve bu tespite dayalı olarak yürütülen işlemler durur. Buna karşılık davanın reddedilmesi durumunda, riskli yapı tespiti kesinleşir ve yıkım ile kentsel dönüşüm süreci kaldığı yerden devam eder. Bu nedenle iptal davası, riskli yapı tespitine karşı başvurulabilecek en güçlü yargısal denetim yolu olarak değerlendirilmelidir.

Riskli Bina Yıkım Süreci

Riskli bina yıkım süreci, riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte başlayan ve can ile mal güvenliğinin sağlanmasını amaçlayan idari bir aşamadır. Bu süreçte yıkım, malikler tarafından gerçekleştirilebileceği gibi, gerekli şartların oluşması hâlinde idare tarafından da yapılabilir.

Riskli Bina Yıkım Kararı Nasıl Alınır?

Riskli bina yıkım kararı, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra idare tarafından alınır. Tespit raporuna süresi içinde itiraz edilmemesi ya da yapılan itirazın reddedilmesi hâlinde, yapı resmen riskli kabul edilir ve yıkım sürecine geçilir. Bu aşamada maliklere, binanın tahliyesi ve yıktırılması için kanunda öngörülen süreler tanınır. Maliklerin bu süre içinde yıkımı kendilerinin gerçekleştirmemesi durumunda, yıkım idare tarafından yapılabilir ve masraflar ilgililerden tahsil edilir.

Riskli Yapı Yıkım Kararına İtiraz

Riskli yapı yıkım kararına itiraz, çoğu zaman riskli yapı tespitine yönelik itiraz ve dava yollarıyla birlikte değerlendirilir. Yıkım kararı, dayanağını riskli yapı tespitinden aldığından, bu tespite karşı açılan iptal davası ve özellikle yürütmenin durdurulması kararı, yıkım işleminin geçici olarak durdurulmasını sağlayabilir. Yıkım kararına karşı yapılan başvurular, doğrudan yıkımın hukuka uygunluğunu değil, dayanak idari işlemlerin geçerliliğini hedef alır.

Riskli Yapı Yıkım Süresi

Riskli yapı yıkım süresi, idare tarafından maliklere tebliğ edilen yıkım kararında belirtilen süreye göre belirlenir. Kanunda öngörülen süreler içerisinde yapının tahliye edilmemesi veya yıktırılmaması hâlinde, idare tarafından resen yıkım gerçekleştirilebilir. Sürelerin kaçırılması, maliklerin hem maddi hem de hukuki sorumluluklarla karşı karşıya kalmasına neden olabileceğinden, yıkım sürecinin dikkatle takip edilmesi önemlidir.

Riskli Yapının Yıktırılmaması Halinde Ne Olur?

Verilen süreler içinde yapı yıktırılmamışsa, riskli binaya elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. Bu süre sonunda da riskli binanın maliklerince yıktırılmaması halinde, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile yapı yıktırılır.

Riskli yapının yıktırılmaması halinde, yapı malikleri ve bu yapıyı kullananlar, can ve mal kaybına neden olmaları halinde, hukuki ve cezai sorumluluk altına girerler. Riskli binaların yıktırılması, can ve mal güvenliğinin sağlanması açısından büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle, riskli yapı tespiti yapılmış yapılara sahip olan maliklerin, bu yapıları yıktırmak için gerekli işlemleri yapmaları gerekmektedir.

Yıkım Sonrası Yeni Binanın Yapılması

Yıkım işlemi tamamlandıktan sonra, risk altındaki binanın yerine yeni bir bina yapılması için süreç başlatılır. Bu süreç, aşağıdaki aşamalardan oluşur:

• Planlama: Yapının yerine yapılacak yeni binanın planlanması yapılır. Bu planlamada, binanın kullanım amacı, mevzuat ve çevre koşulları gibi faktörler dikkate alınır.
• Projelendirme: Planlama aşamasında elde edilen bilgiler doğrultusunda, yeni binanın projesi hazırlanır. Bu proje, inşaat ruhsatı almak için gereklidir.
• İnşaat ruhsatı alma: Yeni binanın inşaat ruhsatı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilir. Ruhsat başvurusunda, binanın projesi, statik hesaplamaları ve diğer gerekli belgeler sunulur.
• İnşaat Aşaması: İnşaat ruhsatı alındıktan sonra, yeni bina inşa edilmeye başlanır. Bu süreçte, binanın projesine ve mevzuat hükümlerine uygun olarak çalışılması gerekir.
• İnşaat denetimi: İnşaat sürecinde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından denetimler yapılır. Bu denetimler, binanın projeye ve mevzuata uygun olarak inşa edilmesini sağlamak için yapılır.
• İnşaat bitimi: İnşaat süreci tamamlandıktan sonra, binanın geçici kabulü yapılır. Geçici kabul, binanın kullanıma hazır olduğunu gösteren bir belgedir.
• Son kontrol ve kesin kabul: Geçici kabulden sonra, binada son kontroller yapılır ve kesin kabulü yapılır. Kesin kabul, binanın kullanıma uygun olduğunu gösteren bir belgedir.

Yeni bina inşa edilirken, riskli olan eski yapının yerine yapılması tercih edilir. Bu sayede, mevcut yapının bulunduğu alan kullanılır ve yeni bina için daha az yer tahsis edilmesi gerekir. Ayrıca, mevcut yapının bulunduğu çevrenin korunması sağlanır.

Yeni bina inşa edilirken, eski yapının neden yıkıldığı dikkate alınır. Deprem riski nedeniyle yıkılan bir yapının yerine yapılacak yeni binanın, depreme dayanıklı olması gerekir. Bu nedenle, binanın taşıyıcı elemanları ve diğer yapısal unsurları, deprem yönetmeliğine uygun olarak tasarlanır. Riskli binanın yerine yeni bir bina yapılması, kentsel dönüşümün önemli bir parçasıdır. Bu sayede, riskli yapılar ortadan kaldırılarak, insanların can ve mal güvenliği sağlanır.

Riskli Yapı Tahliye Süresi

Riskli yapı tahliye süresi, risk tespitinin kesinleşmesinden sonra, binada bulunan maliklerin ve kiracıların yapıyı boşaltmaları için idare tarafından tanınan süreyi ifade eder. Tahliye süreci, can güvenliğinin sağlanması amacıyla yürütüldüğünden, klasik kira hukukundan farklı kurallara tabidir ve idari nitelik taşır.

Kentsel dönüşümde kiracının tahliyesi, riskli bina tespitine dayalı idari işlemler çerçevesinde gerçekleştirilir. Kiracılara, yapının tahliye edilmesi için idarece belirlenen süre yazılı olarak bildirilir. Bu süre içinde taşınmazın boşaltılmaması hâlinde, tahliye işlemi idare tarafından kolluk marifetiyle gerçekleştirilebilir.

Kentsel dönüşümde kiracının tahliye süresi, uygulamada genellikle en az 60 gün olarak belirlenmekte; zorunlu hâllerde bu süre uzatılabilmektedir. Tahliye süresi içinde kiracılara, mevzuatta öngörülen koşulların sağlanması hâlinde kira yardımı veya geçici barınma desteği gibi haklardan yararlanma imkânı tanınabilir. Bu nedenle kiracıların, kendilerine yapılan tebligatları dikkatle incelemeleri ve haklarını süresi içinde kullanmaları önem taşır.

Riskli Yapı Hakkında Sık Sorulan Sorular

⚖️ 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır ne demek?

✍️ Bu ifade, yapının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi (ARAAD) Hakkında Kanun uyarınca, bilimsel ve teknik inceleme sonucunda yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığının tespit edildiği anlamına gelir. Bu tespit, yapının hukuki statüsünü değiştirir ve özel bir idari sürecin başlamasına yol açar.

⚖️ Belediye riskli yapı tespiti yapabilir mi?

✍️ Belediyeler doğrudan teknik anlamda risk tespiti yapmaz. Riskli bina tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya Bakanlıkça yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Belediyeler süreci başlatabilir, başvuruları yönlendirebilir ve tespit sonrasındaki tahliye ile yıkım işlemlerinin uygulanmasında görev alır.

⚖️ Bina riskli çıkarsa ne olur?

✍️ Binanın riskli olduğunun tespit edilmesi ve bu tespitin kesinleşmesi hâlinde, yapı 6306 sayılı Kanun kapsamına girer. Bu aşamadan sonra tahliye, yıkım ve kentsel dönüşüm süreci başlar; maliklere yıkım için süre tanınır ve gerekli hâllerde idare tarafından resen yıkım yapılabilir.

⚖️ Riskli yapılarda kazanılmış haklar nelerdir?

✍️ Riskli olarak belirlenmiş yapılarda, imar mevzuatına aykırı şekilde kazanılmış hak iddiasında bulunulamaz. Ancak yapı ruhsatı ve imar mevzuatına uygun olarak kazanılmış haklar, dönüşüm sürecinde korunur. Her somut olayda kazanılmış hakların varlığı, yapı ve ruhsat durumuna göre ayrıca değerlendirilir. Hakların kaybının önüne geçilebilmesinde uzman desteği önemlidir. Aksi halde hak düşürücü süreler nedeniyle hakkın kazanımı zorlaşabilir. 

⚖️ Riskli yapı şerhi tapudan nasıl kaldırılır?

✍️ Riskli yapı şerhi, risk tespitinin, itiraz veya iptal davası sonucunda ortadan kalkması hâlinde kaldırılabilir. İtirazın kabul edilmesi veya mahkemece iptal kararı verilmesi üzerine, ilgili idare tapu müdürlüğüne yazı yazarak şerhin terkinini sağlar. Tespit kesinleştiği sürece şerh tapuda kalmaya devam eder.

⚖️ Riskli yapı kira yardımı ne kadar?

✍️ Riskli yapı kira yardımı tutarı, taşınmazın bulunduğu yere göre değişmekte olup Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl güncellenmektedir. Sabit bir tutar bulunmamakta; yardım miktarı il bazında belirlenmekte ve belirli bir süreyle sınırlı olarak ödenmektedir.

⚖️ Riskli yapı tespitine 1 kişi itiraz ederse ne olur?

✍️ Riskli bina tespitine, paydaşlardan yalnızca birinin itiraz etmesi yeterlidir. Tek bir malik tarafından yapılan itiraz, tüm yapı bakımından sonuç doğurur ve tespit işlemi Bakanlıkça yeniden incelenir. Diğer maliklerin itiraza katılması zorunlu değildir. Bu itirazlar neticesinde verilecek kararlar tüm yapıyı ve dolayısıyla tüm malikleri etkiler.

👉 Riskli yapı tespiti, itiraz süreçleri ve genel olarak kentsel dönüşümde avukat desteği