Taşkın yapı, bir kimsenin kendi arazisinin sınırlarını aşarak komşu araziye taşan bir yapı inşa etmesi halidir. Taşınmaz mülkiyetinin sınırlarını aşarak bitişik taşınmazın zeminine, toprağın altına veya hava sahasına haklı veya haksız olarak taşınmasıdır.
Taşkın yapının oluşabilmesi için şu koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
- Yapı, komşu taşınmazın üzerine taşmış olmalıdır.
- Yapı, kalıcı nitelikte olmalıdır.
- Yapı, komşu taşınmazın sahibinin rızası olmaksızın inşa edilmiş olmalıdır.
Taşkın yapıya ilişkin hukuki düzenlemeler, Türk Medeni Kanunu’nun 981. maddesinde yer almaktadır. Bu maddeye göre, taşkın yapının sahibi, taşılan arazi sahibine karşı, taşınmazın mülkiyetini elde etmek için dava açabilir.
Ancak, bu davayı açabilmesi için aşağıdaki koşulların gerçekleşmesi gerekir:
- Yapının değeri, taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmalıdır.
- Taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gerekir.
- Taşkın yapıya ilişkin dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Davada, taşkın yapının sahibi, taşılan arazi sahibine karşı, taşınmazın mülkiyetinin kendisine verilmesini talep eder.
Taşkın yapıya ilişkin davayı kazanan taşkın yapı sahibi, taşılan arazi sahibine karşı, taşınmazın mülkiyetini elde etme hakkına sahip olur. Ancak, bu durumda taşılan arazi sahibine, taşınmazın değerine göre tazminat ödemesi gerekir.
İnşaatın Malzeme Maliki Tarafından Yapılması Halinde Arsa Malikinin Hakları
Türk Medeni Kanunu’nun 722. maddesine göre, bir kimse kendi malzemesi ile başkasının arazisine inşaat yaparsa, bu inşaatı yapan kimseye “malzeme maliki“, arazi sahibine ise “arsa maliki” denir. Bu durumda, arsa malikinin ve malzeme malikinin bir takım hakları bulunmaktadır.
Arsa Malikinin Hakları
Arsa maliki, inşaatın kendi rızası olmadan yapılmış olması halinde, aşağıdaki haklara sahiptir:
- Malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep etme hakkı: Arsa maliki, inşaatın sökülmesi ve kaldırılması halinde ortaya çıkacak zararların malzeme malikine ait olması koşuluyla, malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edebilir.
- Tazminat talep etme hakkı: Arsa maliki, inşaatın sökülmesinin mümkün olmadığı hallerde, malzeme malikine tazminat talep edebilir. Tazminat, inşaatın değerini ve inşaatın yapılmasından kaynaklanan zararları kapsar.
- Arazi mülkiyetinin kendisine devrini talep etme hakkı: İyiniyetli malzeme maliki, inşaatın değerinin arazinin değerinden fazla olması halinde, arazinin mülkiyetinin kendisine devrini talep edebilir. Bu durumda, malzeme maliki araziye karşılık uygun bir tazminat ödemek zorundadır.
Malzeme Malikinin Hakları
Malzeme maliki, inşaatın kendi rızası olmadan yapılmış olması halinde, aşağıdaki haklara sahiptir:
- Malzemenin kendisine iadesini talep etme hakkı: Malzeme maliki, inşaatın sökülmesinin mümkün olmadığı hallerde, malzemenin kendisine iadesini talep edebilir.
- Tazminat talep etme hakkı: Malzeme maliki, inşaatın sökülmesinin mümkün olmaması veya arsa malikinin inşaatın sökülmesini istememesi halinde, arsa malikine tazminat talep edebilir. Tazminat, malzemenin değerini ve inşaatın yapılmasından kaynaklanan zararları kapsar.
İnşaatın 3. Kişi Tarafından Yapılması
İnşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan ve inşaatın yapımına ilişkin şartları belirleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşmede taraflar, inşaatın tamamlanması ve teslimi konusunda karşılıklı olarak taahhütlerde bulunurlar.
İnşaat sözleşmesinde, yüklenicinin inşaatı kendi imkanlarıyla yapması esastır. Ancak, bazı durumlarda yüklenici, inşaatın bir kısmını veya tamamını üçüncü bir kişiye yaptırabilir. Bu durum, sözleşmede açıkça belirtilmiş olmalıdır.
İnşaatın üçüncü kişi tarafından yapılmasının bazı avantajları vardır. Örneğin, yüklenici, inşaatın uzmanlık gerektiren bir kısmını üçüncü bir kişiye yaptırarak, bu alandaki maliyetleri ve riskleri azaltabilir. Ayrıca, yüklenici, inşaatın yapımını daha hızlı ve verimli bir şekilde tamamlayabilir. Ancak, inşaatın üçüncü kişi tarafından yapılmasının bazı dezavantajları da vardır. Örneğin, yüklenici, inşaatın kalitesinden ve zamanında tamamlanmasından sorumlu olmaya devam eder. Ayrıca, üçüncü kişinin ifa edememesi durumunda, yüklenicinin arsa sahibine karşı sorumluluğu devam eder.
İnşaatın üçüncü kişi tarafından yapılması halinde, yüklenicinin dikkat etmesi gereken bazı hususlar vardır. Bu hususlar şunlardır:
- İnşaat sözleşmesinde, inşaatın üçüncü kişi tarafından yapılmasına ilişkin hükümler açıkça belirtilmelidir.
- Üçüncü kişinin inşaatı yapacak yeterliliğe ve deneyime sahip olduğundan emin olunmalıdır.
- Üçüncü kişi ile yapılacak sözleşmede, inşaatın kalitesi, süresi ve maliyeti gibi hususlar açıkça belirtilmelidir.
İnşaatın üçüncü kişi tarafından yapılması, yüklenici için bazı avantajlar sağlayabilir. Ancak, bu duruma ilişkin riskleri de göz önünde bulundurmak gerekir.
İnşaatın Arsa Maliki Tarafından Yapılması Halinde Malzeme Malikinin Hakları
Türk Medeni Kanunu’na göre, bir kimse, başkasının arazisi üzerinde kendi malzemeleriyle inşaat yaparsa, bu inşaat, arazi malikinin mülkiyetine geçer. Ancak, inşaatın arazi malikinin rızası olmadan yapılması halinde, malzeme maliki, bazı haklara sahiptir.
Malzeme malikinin hakları şunlardır:
- Malzemenin sökülüp geri verilmesini talep etme hakkı: Malzemenin sökülmesi aşırı bir zarara yol açmıyorsa, malzeme maliki, arazi malikinden malzemenin kendisine iade edilmesini talep edebilir. Bu durumda, sökme masrafları arazi malikine aittir.
- Tazminat talep etme hakkı: Malzemenin sökülmesi aşırı bir zarara yol açıyorsa veya malzeme maliki sökme hakkını kullanmak istemiyorsa, arazi malikinden tazminat talep edebilir. Tazminatın miktarı, malzemenin değeri, inşaatın niteliği ve arazi malikinin iyiniyetli olup olmadığı gibi unsurlara göre belirlenir.
- Arazi mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep hakkı: Malzemenin sökülmesi aşırı bir zarara yol açıyorsa ve malzeme maliki de sökme hakkını kullanmak istemiyorsa, arazi malikinden arazi mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep edebilir. Bu durumda, arazi maliki, malzeme malikine tazminat ödemek zorundadır.
Arazi malikinin hakları şunlardır:
- Malzemenin sökülmesini talep etme hakkı: İnşaatın arazi malikinin rızası olmadan yapılması halinde, arazi maliki, malzemenin sökülmesini talep edebilir. Ancak, sökme masrafları malzeme malikinden talep edilebilir.
Taşkın Yapının Sonuçları
Taşkın yapı, bir yapının başkasına ait araziye taşırılmasıdır. Taşkın yapının sonuçları, Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesinde düzenlenmiştir.
Taşkın yapının sonuçları şu şekilde sıralanabilir:
- İrtifak hakkı tesisi: Taşkın yapının sahibi, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı tesisi talebinde bulunabilir. Bu durumda, arazi sahibinin taşkın yapıya katlanmak istemesi halinde, taşkın yapının sahibine irtifak hakkı tesis edilir. İrtifak hakkı, taşkın yapının başkasına ait arazide kalmasına izin veren bir haktır.
- Taşılan arazinin mülkiyetinin devri: Taşkın yapının sahibi, taşırılan arazinin mülkiyetinin kendisine devredilmesini de talep edebilir. Bu durumda, arazi sahibinin taşkın yapıya katlanmak istemesi halinde, taşkın yapının sahibine taşınan arazinin mülkiyeti devredilir.
- Taşkın yapının yıkılması: Arazi sahibi, taşkın yapıya katlanmak istemediği takdirde, taşkın yapının yıkılmasını talep edebilir. Bu durumda, taşkın yapının sahibi, taşkın yapıyı yıkmak zorundadır.
Taşkın yapının sonuçlarının belirlenmesinde dikkate alınan hususlar şunlardır:
- Taşkın yapının inşa edildiği arazinin mülkiyeti: Taşkın yapının inşa edildiği arazinin mülkiyeti, taşkın yapının sahibine ait değilse, taşkın yapının sahibinin irtifak hakkı tesisi veya taşınan arazinin mülkiyetinin devri talebinde bulunması mümkündür.
- Taşkın yapının inşa edildiği arazinin mülkiyetinin iyi niyetle edinilmiş olması: Taşkın yapının inşa edildiği arazinin mülkiyeti, iyi niyetle edinilmişse, taşkın yapının sahibinin irtifak hakkı tesisi veya taşınan arazinin mülkiyetinin devri talebinde bulunması daha kolaydır.
- Taşkın yapının inşa edildiği arazinin mülkiyetinin kötü niyetle edinilmiş olması: Taşkın yapının inşa edildiği arazinin mülkiyeti, kötü niyetle edinilmişse, taşkın yapının sahibinin irtifak hakkı tesisi veya taşınan arazinin mülkiyetinin devri talebinde bulunması daha zordur.
Taşkın yapının sonuçları, taraflar arasındaki anlaşmaya göre de belirlenebilir. Taraflar, taşkın yapının yıkılmasını, irtifak hakkının tesis edilmesini veya taşınan arazinin mülkiyetinin devrini içeren bir anlaşma yapabilirler.
Taşkın Yapıda Hangi Dava Açılır?
Taşkın yapı, bir taşınmazın sınırlarını aşarak komşu taşınmaza taşması sonucunda oluşan yapıdır. Türk Medeni Kanunu’na göre, taşkın yapının maliki, taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını talep edebilir. Bu talep, taşkın yapı maliki tarafından açılacak temliken tescil davası ile gerçekleştirilir.
Temliken tescil davası, taşınmaz maliki sıfatını kazanmak için açılan bir davadır. Bu dava, taşkın yapının bulunduğu taşınmazın maliki olan arazi sahibine karşı açılır. Davada, taşkın yapının varlığı, taşkın yapının mülkiyetini talep eden kişinin iyi niyetli olması ve taşkın yapının yıkılmasının imkansız veya ekonomik olarak çok zor olması gibi hususlar ispat edilmelidir.
Davanın kabulü halinde, hakim, taşkın yapının mülkiyetini taşkın yapı maliki adına tescil eder. Ancak, taşkın yapının yıkılması imkansız veya ekonomik olarak çok zor değilse, hakim, taşkın yapının yıkılmasının yerine, taşkın yapı üzerinde bir irtifak hakkı kurulmasına karar verebilir.
Temliken tescil davası, taşkın yapının bulunduğu taşınmazın maliki olan arazi sahibi tarafından da açılabilir. Bu durumda, arazi sahibi, taşkın yapının yıkılmasını talep edebilir. Ancak, taşkın yapının yıkılmasının imkansız veya ekonomik olarak çok zor olması durumunda, arazi sahibi de taşkın yapı üzerinde bir irtifak hakkı kurulmasını talep edebilir