Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İptali

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını, müteahhit de bunun karşılığında sözleşmede belirlenen kat ve/veya daire sayısını müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği sözleşme türüdür. Bu sözleşmeler, taraflar için önemli hak ve yükümlülükler içerdiğinden, fesih edilmesi gerektiğinde dikkatli olunması gerekmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali, tarafların karşılıklı anlaşması veya mahkeme kararı ile mümkündür. Tarafların karşılıklı anlaşması ile fesih edilmesi halinde, sözleşmenin feshine ilişkin bir anlaşma metni düzenlenmesi ve bu metnin taraflarca imzalanması gerekmektedir. Mahkeme kararı ile fesih edilmesi halinde ise, fesih talebinde bulunan tarafın, sözleşmenin feshi için geçerli bir sebep olduğunu ispat etmesi gerekmektedir. Sözleşmenin feshi için geçerli sebepler arasında, taraflardan birinin sözleşme yapma ehliyetinin bulunmaması, hata, hile ya da aldatma gibi irade sakatlıklarının bulunması, sözleşmenin konusunun imkansız olması veya sözleşmenin ifasının imkansız hale gelmesi gibi sebepler sayılabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali halinde, sözleşmenin taraflarının karşılıklı olarak birbirlerine karşı bazı yükümlülükleri bulunmaktadır. Sözleşmenin feshi halinde, arsa sahibinin, müteahhide, sözleşmede belirlenen kat ve/veya daire sayısının bedelini ödemesi gerekmektedir. Müteahhit ise, arsa sahibine, arsa payını devretmekle yükümlüdür. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali, taraflar için önemli hukuki sonuçlar doğurabileceğinden, bu konuda uzman bir hukukçudan hukuki destek alınması tavsiye edilmektedir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sebepsiz Feshi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasını yükleniciye tahsis etmesi ve yüklenicinin de bu arsa üzerine projeye uygun olarak inşaat yapması ve arsa sahibine belirli sayıda bağımsız bölüm vermesi karşılığında gerçekleşen sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler, eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin özelliklerini bir arada taşıdığından, tek taraflı olarak feshedilmesi mümkün değildir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 369. maddesi uyarınca, arsa sahibi, inşaat bitmeden önce yapılmış olan kısmın bedelini ödemek ve yüklenicinin zararlarını tazmin etmek şartıyla sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Ancak, bu fesih hakkının kullanılabilmesi için, sözleşmenin konusu olan inşaatın, yüklenicinin kusuru nedeniyle tamamlanmasının mümkün olmadığı veya tamamlanmasının ancak yükleniciye önemli bir zarar vereceği anlaşılmalıdır.

Sözleşmenin feshi halinde, arsa sahibi, inşaat bitmeden önce yapılmış olan kısmın bedelini yükleniciye ödemekle yükümlüdür. Ayrıca, yüklenicinin sözleşmenin feshinden dolayı uğradığı zararları da tazmin etmek zorundadır. Yüklenicinin zararları, sözleşmenin feshi nedeniyle kaybettiği karlar, yaptığı harcamalar ve yüklenicinin sözleşmenin feshi nedeniyle uğradığı diğer zararlardır.

Arsa sahibinin, sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmesi halinde, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği kabul edilir. Yani, sözleşme hiç yapılmamış gibi kabul edilir. Bu durumda, yüklenicinin arsa üzerinde yapmış olduğu tüm imalatlar, arsa sahibine geçer. Ancak, yüklenicinin sözleşmenin feshinden dolayı uğradığı zararları, arsa sahibinden talep edebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Haklı Sebeplerle Fesih

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan ve arsa sahibinin arsa payını, yüklenicinin ise inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler, eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hükümlerini birlikte içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshedilmesi mümkün değildir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı sebeple feshedilmesi için, sözleşmenin taraflarından birinin, sözleşmenin devamında bulunmasının kendisi için çekilmez bir durum oluşturması gerekmektedir. Bu durum, sözleşmenin taraflarından birinin iradesi dışında gelişen ve sözleşmenin temelini sarsacak nitelikte olmalıdır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı sebeple feshedilmesine örnek olarak aşağıdaki durumlar verilebilir:

• Yüklenicinin, sözleşmede belirlenen sürede inşaatı tamamlamaması veya sözleşmede belirlenen kalitede inşaatı yapmaması
• Yüklenicinin, sözleşmede belirlenen teknik şartnamelere aykırı davranması
• Yüklenicinin, sözleşmede belirlenen ödemeleri yapmaması
• Yüklenicinin, arsa sahibine ait arsa veya binalarda hasar meydana getirmesi

Arsa sahibinin, yüklenicinin sözleşmede belirlenen yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle maddi veya manevi zarar görmesi Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı sebeple feshedilmesi durumunda, sözleşmenin taraflarının karşılıklı olarak tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı sebeple feshedilmesi için, sözleşmenin feshedilmesinin haklı bir sebebe dayandığını ispat etmek gerekmektedir. Bu ispat, tarafların karşılıklı olarak sunacakları delillerle yapılabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı sebeple feshedilmesi, mahkeme kararı ile mümkündür. Taraflar, sözleşmenin feshedilmesi konusunda anlaşamazlarsa, fesih davasını açmak zorundadırlar.

Arsa Sahibi ile Müteahhidin Karşılıklı Yükümlülükleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve arsa sahibinin arsa payını, müteahhidin ise arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme karşılığında devretmesini öngören bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, hem arsa sahibi hem de müteahhit için önemli hak ve sorumluluklar içermektedir.

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

Arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde üstlendiği temel yükümlülükler şunlardır:

• Arsanın imar ve parselasyon işlemlerinin tamamlanmış olması
• İnşaatın yapılacağı arsaya sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşa edilebilmesinin mümkün olması
• Arsayı inşaata uygun bir şekilde müteahhide teslim etmek
• Yüklenicinin payına düşen arsa paylarını devretmek İnşaat projesinin çizilmesi ve belediyeye tasdik ettirilmesi

Müteahhitin Yükümlülükleri

Müteahhitin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde üstlendiği temel yükümlülükler şunlardır:

• Bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan süre içinde ve projeye uygun olarak inşa etmek
• Bağımsız bölümleri eksiksiz ve ayıpsız olarak arsa sahibine teslim etmek
• İnşaat sırasında arsa sahibinin menfaatlerini korumak

Müteahhidin Ayıplı veya Eksik İfa Nedeniyle Sorumluluğu

Müteahhit, bir inşaat sözleşmesi kapsamında, arsa sahibine belirli bir bedel karşılığında bir inşaat yapmayı veya yaptırmayı taahhüt eder. Bu sözleşmede, inşaatın kapsamı, niteliği, teslim tarihi gibi hususlar açıkça belirtilir. Müteahhit, bu sözleşmeye uygun olarak inşaatı yapmadığı takdirde, arsa sahibine karşı ayıptan veya eksik ifadan sorumlu olur.

Ayıplı ifa, eserin sözleşmeye uygun olarak yapılmaması, sözleşmede belirtilen niteliklere sahip olmaması veya sözleşmede öngörülen amaç için kullanılamayacak durumda olmasıdır. Ayıplı ifa, müteahhidin kusurundan kaynaklanabileceği gibi, kusursuz olarak da gerçekleşebilir. Eksik ifa, eserin sözleşmede belirtilen kapsamda yapılmamasıdır. Eksik ifa, müteahhidin kusurundan kaynaklanabileceği gibi, arsa sahibinin isteği doğrultusunda da gerçekleşebilir.

Müteahhitin ayıplı veya eksik ifadan sorumluluğu, Türk Borçlar Kanunu’nun 474-478. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu hükümlere göre, müteahhit, ayıplı veya eksik ifadan dolayı arsa sahibine karşı aşağıdaki sorumlulukları üstlenir:

• Ayıbın giderilmesini sağlamak.
• Ayıbın giderilmesinin mümkün olmaması durumunda, ayıplı eserin bedelinden indirim yapmak.
• Ayıplı eseri, ayıpsız bir eserle değiştirmek.
• Arsa sahibinin uğradığı zararı tazmin etmek.

Müteahhitin ayıptan veya eksik ifadan sorumluluğuna başvurabilmek için, arsa sahibinin aşağıdaki şartları yerine getirmesi gerekir:

• Ayıbı veya eksikliği makul bir süre içinde müteahhite bildirmek.
• Ayıbı veya eksikliği ispatlamak.

Müteahhitin ayıptan veya eksik ifadan sorumluluğu, genel kural olarak, teslim tarihinden itibaren başlar. Ancak, ayıbın gizli olması durumunda, zamanaşımı süresi teslim tarihinden itibaren 5 yıl, ayıbın ortaya çıkmasında müteahhidin ağır kusuru varsa ise 20 yıldır. Müteahhitin ayıplı veya eksik ifasından dolayı arsa sahibinin uğradığı zararın tazmini için, arsa sahibinin dava açması gerekir. Bu dava, asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teminat İpoteği

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve arsa sahibinin arsa payını müteahhide devretmesi karşılığında müteahhidin de arsa üzerine bağımsız bölümler inşa etmesi ve bunları arsa sahibine teslim etmesini öngören sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler, arsa sahibi açısından önemli bir risk taşımaktadır. Zira müteahhit, sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmezse, arsa sahibinin uğrayacağı zararın tazmini güçleşebilir. Bu riski azaltmak için arsa sahipleri, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle teminat ipoteği talep ederler.

Teminat ipoteği, arsa sahibinin, müteahhidin sözleşmeden doğan alacaklarının güvencesi olarak, müteahhidin arsa üzerindeki payına ipotek koydurmasıdır. Teminat ipoteği, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğmuş veya doğacak alacakların güvencesi olarak tesis edilebilir. Bu alacaklar, sözleşmeden kaynaklanan temel borçların yanı sıra, gecikme tazminatı, eksik veya ayıplı ifa bedeli ve cezai şart gibi alacakları da kapsayabilir. Teminat ipoteği, ancak ipotek sözleşmesinde yazılı hak ve alacak için güvence oluşturur ve paraya çevrilebilir. Bu nedenle, ipotek sözleşmesinde, ipotek edilen taşınmazın değeri, ipotek edilen alacakların miktarı ve ipoteğin paraya çevrilebileceği durumlar açıkça belirtilmelidir.

Yüklenicinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, arsa sahibi, teminat ipoteğini paraya çevirerek alacağını tahsil edebilir. Teminat ipoteği paraya çevrilirken, ipotek sözleşmesinde yer alan hükümler dikkate alınır. Teminat ipoteği, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahiplerinin haklarını korumak için önemli bir güvence aracıdır. Arsa sahiplerinin, kat karşılığı inşaat sözleşmelerini imzalamadan önce, teminat ipoteği konusunda uzman bir avukata danışmaları tavsiye edilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında imzalanan ve arsa sahibinin arsasını müteahhide devredip, müteahhitin de arsa üzerine inşa edeceği yapıdan arsa sahibine daire veya daireler vermeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirleyen önemli bir sözleşmedir. Bu nedenle, sözleşmenin hazırlanırken dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır:

• Sözleşmenin konusu: Sözleşmenin konusu, arsanın niteliği, imar durumu, inşa edilecek yapının özellikleri ve arsa sahibine verilecek daire veya dairelerin sayısı ve özellikleri olmalıdır.
• Tarafların hak ve yükümlülükleri: Sözleşmede, tarafların hak ve yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir. Arsa sahibinin yükümlülükleri arasında arsanın müteahhide devri, imar izinlerinin alınması ve inşaatın ruhsatlandırılmasına ilişkin masrafları karşılama yer almaktadır. Müteahhitin yükümlülükleri arasında ise inşaatı zamanında ve sözleşmeye uygun olarak tamamlama, arsa sahibine verilecek daire veya dairelerin kalitesini ve özelliklerini karşılama yer almaktadır.
• Gecikme tazminatı ve cezai şartlar: Sözleşmede, tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda uygulanacak gecikme tazminatı ve cezai şartlar belirtilmelidir. Bu sayede, tarafların sözleşmeye uyması ve olası ihtilafların önlenmesi sağlanabilir.
• Mücbir sebepler: Sözleşmede, mücbir sebepler olarak kabul edilecek durumlar belirtilmelidir. Mücbir sebeplerin varlığı halinde, tarafların yükümlülükleri askıya alınır.
• Sözleşmenin şekli: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu sayede, sözleşmenin geçerliliği ve tarafların hak ve yükümlülükleri güvence altına alınır.
• Sözleşmenin eklerinin hazırlanması: Sözleşmenin eklerinde, inşaat projesi, kullanılacak malzemelerin listesi, inşaatın tamamlanma takvimi ve diğer önemli hususlar belirtilebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirleyen önemli bir sözleşmedir. Bu nedenle, sözleşmenin hazırlanırken yukarıda belirtilen hususlara dikkat edilmesi önemlidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Yargıtay Kararları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahiplerinin arsalarını yükleniciye devretmesi, yüklenicinin ise arsa üzerinde inşaat yapması ve karşılığında arsa payı veya bağımsız bölüm alması şeklinde gerçekleşen sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler, uygulamada sıklıkla karşılaşılan ve hukuki uyuşmazlıklara yol açabilen sözleşmelerdir.

Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin olarak çok sayıda karar vermiştir. Bu kararlar, sözleşmelerin yorumlanması ve uygulanmasında önemli bir rol oynamaktadır.

Yargıtay kararlarında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin bir tür eser sözleşmesi olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle, bu sözleşmelerde eser sözleşmelerine ilişkin hükümler uygulanır.

Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin, arsa sahibinin arsa payını sözleşmede belirlenen sürede ve şartlarda inşaata başlamak ve tamamlamak zorunda olduğunu kabul etmektedir.

Yüklenicinin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme durumunda, arsa sahibi arsa payını geri alabilir ve yükleniciden inşaatın tamamlanması için gerekli masrafları talep edebilir.

Yargıtay kararlarında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa payının devrine ilişkin olarak da bazı önemli hükümler yer almaktadır. Yargıtay, arsa sahibinin, sözleşmenin kurulmasından önce veya sözleşmenin kurulmasından sonra ancak arsa payının devrine ilişkin hükümler yürürlüğe girmeden önce arsa payını üçüncü kişiye devretmesi halinde, bu devrin geçerli olduğunu kabul etmektedir.

Ancak, arsa sahibinin sözleşmenin kurulmasından sonra ve arsa payının devrine ilişkin hükümler yürürlüğe girdikten sonra arsa payını üçüncü kişiye devretmesi halinde, bu devrin geçerli olmadığı kabul edilmektedir. Bu durumda, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi halinde, arsa payını geri alabilir ve yükleniciden inşaatın tamamlanması için gerekli masrafları talep edebilir.

Yargıtay kararlarında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde dikkat edilmesi gereken önemli hususlar yer almaktadır. Bu hususlara dikkat edilmesi, uyuşmazlıkların daha kolay ve hızlı bir şekilde çözümlenmesini sağlayabilir.