Tadilat sebebiyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiraya veren, kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sebebiyle kiracısını tahliye edebilir.
Tadilat sebebiyle tahliye davasında, kiraya verenin aşağıdaki şartları taşıması gerekir:
- Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarım, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekmektedir.
- Tadilatın gerekli olması gerekmektedir.
- Tadilatın kiralanan taşınmazın kullanılmasını imkânsız hale getirmesi gerekmektedir.
Tadilat sebebiyle tahliye davasında, mahkeme öncelikle tadilatın gerekli olup olmadığını değerlendirecektir. Tadilatın gerekli olduğunun tespit edilmesi halinde, mahkeme tadilatın kiralanan taşınmazın kullanılmasını imkânsız hale getirip getirmediğini değerlendirecektir. Tadilatın kiralanan taşınmazın kullanılmasını imkânsız hale getirmesi halinde, mahkeme kiracının tahliyesine karar verecektir.
Tadilat sebebiyle tahliye davasında, kiraya verenin aşağıdaki belgeleri mahkemeye sunması gerekir:
- Kira sözleşmesinin aslı veya tasdikli sureti
- Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesine ilişkin proje
- Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesinin gerekli olduğunu gösteren belgeler
Tadilat sebebiyle tahliye davası, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır. Süresinde açılmayan davalar, zamanaşımı nedeniyle reddedilecektir.
Tadilat sebebiyle tahliye davasında, kiracının aşağıdaki haklarını kullanması mümkündür:
- Davaya karşı savunma yapmak
- Davalı taraf olarak delil sunmak
- Dava sonucunda verilen kararı temyiz etmek
Tadilat sebebiyle tahliye davası, kiracı ve kiraya veren arasındaki önemli bir hukuki ilişkidir. Bu nedenle, bu davalarda hukuki yardım alınması büyük önem taşımaktadır.
Kiracı Hakları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde, kiraya verenin, kiralananda yapılacak yeniden inşa veya kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sebebiyle tahliyesine ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Buna göre, kiraya veren, kiralanan taşınmazın yeniden inşası, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi amacıyla kiracıyı tahliye edebilir.
Tadilat sebebiyle tahliyede kiracının hakları şu şekildedir:
- Kiraya veren, tadilat talebini kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır.
- Tadilatın esaslı olup olmadığı, mahkeme tarafından değerlendirilecektir.
- Tadilatın esaslı olması için, kiralanan taşınmazda önemli bir değişiklik yapılması, kiralanan taşınmazın kullanım amacının değişmesi veya kiralanan taşınmazın değerinin artması gerekir.
- Tadilatın ne kadar süreceği, mahkeme tarafından belirlenir.
- Tadilatın tamamlanmasından sonra, kiracı taşınmazın kullanımına tekrar kavuşacaktır.
- Tadilatın ardından kiralanan taşınmaz, yeni kira bedeli ile kiraya verilebilir. Bu durumda, eski kiracı, yeni kira bedeli ile kiralamada öncelik hakkına sahiptir.
Tadilat Sebebiyle Tahliye – Geçici Tahliye
Taşınmaz kiralamalarında, kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesinin çeşitli nedenleri vardır. Bunlardan biri de kiralananın tadilat edilmesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre, kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli olması ve bu işler sırasında kullanımının imkânsız olması halinde kiraya veren, kiracısını tahliye edebilir.
Tadilat nedeniyle tahliyenin gerçekleşebilmesi için aşağıdaki şartların bulunması gerekir:
- Tadilatın esaslı olması
- Tadilatın sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması
- Tadilatın kiraya verenin kusuru olmaksızın zorunlu olması
- Tadilatın kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılmış olması
Tadilatın esaslı olması, kiralananın fiziki yapısını veya kullanım amacını değiştirecek nitelikte olması demektir. Örneğin, bir binanın yıkılıp yeniden yapılması, bir evin tadilat edilerek dükkâna dönüştürülmesi gibi durumlar esaslı tadilat olarak kabul edilir.
Tadilatın sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması, kiracının kiralananı kira sözleşmesinde belirlenen şekilde kullanmasının mümkün olmaması demektir. Örneğin, bir binanın çatısının onarılması sırasında kiracının dairesini kullanamaması, bir evin mutfağının tadilat edilerek kullanılamaması gibi durumlar kullanım imkânsızlığı olarak kabul edilir.
Tadilatın kiraya verenin kusuru olmaksızın zorunlu olması, kiraya verenin tadilat yapma zorunluluğunun ortaya çıkmasının kendi kusurundan kaynaklanmaması demektir. Örneğin, bir binanın depremden dolayı hasar görmesi durumunda kiraya verenin tadilat yapması zorunludur.
Tadilat sebebiyle tahliye davasının kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekir. Bu süre içerisinde dava açılmazsa, tahliye talebi reddedilir. Geçici Tahliye Tadilat nedeniyle tahliye davasının sonuçlanması zaman alabilir. Bu süre zarfında kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için geçici tahliye davası açması mümkündür.
Geçici tahliye davası, kiralananın kullanımının imkânsız olması halinde açılabilir. Bu dava sonucunda, kiraya verene kiralananı fiilen boşaltması için süre verilir. Geçici tahliye davası, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılabilir.
Tahliye Davasında Zamanaşımı
Tahliye davası, kiraya verenin kiracının kiraladığı taşınmazı tahliyesini talep ettiği bir dava türüdür. Tahliye davalarında zamanaşımı süresi, kira sözleşmesinin niteliğine göre değişiklik göstermektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde zamanaşımı süresi: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Örneğin, 1 yıllık bir kira sözleşmesi için, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde zamanaşımı süresi: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kiracıya 3 ay önce yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Bu bildirimden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Örneğin, kiraya veren 15 Ocak 2024 tarihinde kiracısına 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmuştur. Bu durumda, kiraya verenin 15 Nisan 2024 tarihine kadar tahliye davası açması gerekmektedir.
Tahliye davasında zamanaşımı süresi hak düşürücü süredir: Tahliye davasında zamanaşımı süresi, hak düşürücü süredir. Bu süre içerisinde dava açılmazsa, dava hakkı kaybedilir.
Tahliye davasında zamanaşımı süresinin hesaplanmasında dikkat edilmesi gereken hususlar: Dava açma süresi, kira sözleşmesinin süresinin bittiği veya kiraya verenin bildirimde bulunduğu tarihten itibaren başlar. Dava açma süresinin hesaplanmasında, 15 günlük hak düşürücü süre dikkate alınmaz. Dava açma süresinin son günü, hafta sonu veya resmi tatile denk gelirse, takip eden ilk iş günü son gün olarak kabul edilir.