Kira Bedelinin Uyarlanması Davası, Açabilmenin Koşulları

Kira sözleşmesi, taraflar arasında karşılıklı edimlerin ifasına dayanan bir sözleşmedir. Bu sözleşmede kira bedeli, kiracının kiralayana karşı yerine getirmek zorunda olduğu başlıca edimleri arasında yer alır. Kira bedeli, sözleşmenin kurulmasından sonra değişen ekonomik ve sosyal koşullara bağlı olarak tarafların üzerinde anlaşamadıkları durumlarda, kira bedelinin uyarlanması davası yoluyla mahkemeye başvurulması mümkündür.

Kira bedelinin uyarlanması davası açabilmenin genel şartları şunlardır:

• Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması: Kira bedelinin uyarlanması davası açabilmek için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Sözleşmenin yazılı şekilde yapılması zorunlu olmamakla birlikte, ispat kolaylığı açısından yazılı olarak yapılması tavsiye edilir.
• Sözleşmenin kurulmasından sonra olağanüstü bir durumun ortaya çıkması: Kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için, sözleşmenin kurulmasından sonra taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekir. Bu durum, ekonomik kriz, savaş, doğal afet, salgın hastalık gibi durumlardan biri olabilir.
• Olağanüstü durumun kira bedeline etkisinin bulunması: Kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için, olağanüstü durumun kira bedeline etkisinin bulunması gerekir. Bu etki, kira bedelinin artmasına veya azalmasına neden olabilir.
• Taraflardan birinin dava açmakta hukuki yararının bulunması: Kira bedelinin uyarlanması davası açabilmenin son şartı, taraflardan birinin dava açmakta hukuki yararının bulunmasıdır. Bu hukuki yarar, kira bedelinin uyarlanması halinde davacı tarafın menfaatinin korunması şeklinde tanımlanabilir.

Kira bedelinin uyarlanması davasını, kira bedeli artmasını veya azalmasını talep eden taraf açabilir. Dava, kira sözleşmesinin kurulduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Davada, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi, kira bedelinin uyarlanmasına neden olan olağanüstü durum ve bu durumun kira bedeline etkisine dair deliller sunulur. Mahkeme, tarafların delillerini değerlendirerek kira bedelinin uyarlanmasına karar verebilir.

Kira bedelinin uyarlanması davası, kira bedelinin değişen koşullara göre yeniden belirlenmesini sağlayan önemli bir hukuki yoldur. Bu davayı açarken, yukarıda belirtilen şartların yerine getirilmiş olmasına dikkat edilmesi gerekir.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Açabilmenin Şartları

Kira bedelinin uyarlanması davası, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması ve sözleşmenin kurulmasından sonra olağanüstü bir durum ortaya çıkması durumunda, kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması amacıyla açılan bir dava türüdür.

Kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için gerekli şartlar şunlardır:

• Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması: Kira bedelinin uyarlanması davası açabilmek için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Sözleşmenin yazılı şekilde yapılması zorunlu olmamakla birlikte, ispat kolaylığı açısından yazılı olarak yapılması tarafların yararına olacaktır.
• Olağanüstü bir durumun ortaya çıkması: Kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için, sözleşmenin kurulmasından sonra olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekir. Olağanüstü durum, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan bir durumdur. Olağanüstü durum, enflasyon, döviz kurundaki dalgalanmalar, kiralanan taşınmazın niteliğindeki değişiklikler gibi çeşitli nedenlerden kaynaklanabilir.
• Durumdan taraflardan birinin sorumlu olmaması: Kira bedelinin uyarlanması davasında, olağanüstü durumdan sorumlu olan tarafın dava açması mümkün değildir.
• Sözleşmenin yeni koşullarda devam etmesinin zorlaşması: Olağanüstü durum nedeniyle sözleşmenin yeni koşullarda devam etmesi zorlaşmış olmalıdır.

Kira bedelinin uyarlanması davası, kira sözleşmesinin yapıldığı yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davada, kira bedelinin ne kadar olması gerektiğine mahkeme karar verir.

Kira bedelinin uyarlanması davasında, davacı, kira bedelinin uyarlanması talebiyle birlikte, kira bedelinin ne kadar olması gerektiğini de mahkemeye bildirmelidir. Mahkeme, tarafların beyanlarını ve delillerini göz önünde bulundurarak, kira bedelinin ne kadar olması gerektiğine karar verir. Kira bedelinin uyarlanması davasında, mahkemenin kararı, taraflar için bağlayıcıdır. Taraflar, mahkemenin kararının kesinleşmesinden sonra, karara uymak zorundadır.

Kira Bedelini Uyarlama Davasını Kimler Açabilir?

Kira sözleşmeleri, tarafların karşılıklı olarak kira bedeli, kira süresi, kiralananın kullanımı gibi hususları belirlediği yazılı belgelerdir. Kira sözleşmelerinde kira bedeli, tarafların serbestçe belirlediği bir unsurdur. Ancak, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun sonradan meydana gelmesi halinde, kira bedelinin bu olağanüstü duruma uyarlanması gerekebilir. Bu durumda, kira bedelinin uyarlanması için kira uyarlama davası açılabilir.

Kira uyarlama davasını açma hakkı, hem kiracı hem de kiraya verene aittir. Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Uyarlama davalarında harç nispidir.

Kira uyarlama davasının açılabilmesi için, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun sonradan meydana gelmiş olması gerekir. Bu olağanüstü durum, kiracının veya kiraya verenin durumunu olumsuz yönde etkileyen bir durum olmalıdır. Örneğin, kiralananın değerinde önemli bir artış meydana gelmesi, kiracının ödeme güçlüğüne düşmesi, doğal afetlerin meydana gelmesi gibi durumlar, kira uyarlama davasının açılabilmesi için gerekli olan olağanüstü durumların örnekleridir.

Kira uyarlama davasında, davacı, kira bedelinin mevcut koşullara uyarlanması gerektiğini belirterek, kira bedelinin artırılması veya azaltılmasını talep eder. Mahkeme, tarafların iddia ve savunmalarını dinleyerek, kira bedelinin mevcut koşullara uyarlanıp uyarlanmayacağını karara bağlar. Kira bedelinin uyarlanması, kira sözleşmesinin mevcut koşullarına uygun hale getirilmesi anlamına gelir. Kira uyarlama davasının açılması, kira sözleşmesinin yenilenmesi anlamına gelmez.

Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davaları

Kira, taşınmaz malların kiralanması karşılığında kiracı tarafından kiraya verene ödenen bedeldir. Kira bedeli, kira sözleşmesinde taraflarca serbestçe kararlaştırılabilir. Ancak, kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesinde uyulacak bazı yasal sınırlamalar da bulunmaktadır.

Kira bedeli tespiti davaları, kira sözleşmesinin geçerliliği ve tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri açısından önemli bir yere sahiptir. Bu davalar, kira sözleşmesinin tarafları arasında anlaşmazlık olması halinde açılabilir.

Kira tespit davaları iki farklı şekilde açılabilir:

1. Kira Bedeli Tespit Davası: Bu dava, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için açılabilir. Bu davalarda, hakim, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçmemek koşuluyla yeni kira oranını tespit eder.
2. Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Bu dava, tüm kira sözleşmeleri için açılabilir. Bu davalarda, hakim, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin, ekonomik koşullardaki değişikliklere göre uyarlanmasına karar verebilir.

Kira tespit ve kira uyarlama davalarında, davayı açma süresi sözleşmenin yenilenmesi veya yeni kira döneminin başlamasından itibaren bir aydır.

Kira Uyarlama Davası Hakkında Yargıtay Kararı

Kira sözleşmeleri, taraflar arasında belirli bir süre için yapılan ve kira bedelinin ödenmesi yükümlülüğünü içeren sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde kira bedeli, sözleşmenin başlangıcında taraflar arasında belirlenir ve sözleşme boyunca bu bedel geçerli olur. Ancak, sözleşmenin imzalandığı tarihten sonra ekonomik koşullarda meydana gelen değişiklikler nedeniyle kira bedelinin aşırı derecede artması veya azalması mümkündür. Bu durumda, sözleşmede belirlenen kira bedeli, taraflar arasındaki dengenin bozulmasına neden olabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olmayan veya sonradan ortaya çıkan ve sözleşmenin devamını çekilmez hale getiren hâllerde, sözleşmenin uyarlanması talep edilebilir. Bu maddeye göre, kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabilir.

Yargıtay uygulamasında, kira uyarlama davalarında dava açma hakkının, sözleşmenin taraflarına tanındığı kabul edilmektedir. Yani, kiracı veya malik, kira bedelinin aşırı derecede artması veya azalması nedeniyle sözleşmenin uyarlanması için dava açabilir.

Kira uyarlama davasında, öncelikle kira bedelinin aşırı derecede artmış veya azalmış olduğunun tespiti gerekir. Bu tespit, bilirkişi incelemesi ile yapılabilir. Bilirkişiler, kira bedelinin belirlenmesinde, sözleşmenin yapıldığı tarihte mevcut olan ekonomik koşullar ile sözleşmenin imzalandığı tarihten sonra meydana gelen ekonomik değişiklikleri dikkate alırlar.

Kira bedelinin aşırı derecede artmış veya azalmış olduğunun tespit edilmesi halinde, mahkeme, kira bedelini günün ekonomik koşullarına uygun hale getirecektir. Mahkeme, kira bedelinin ne kadar artırılacağı veya azaltılacağını, sözleşmenin taraflarının ekonomik durumlarını da göz önünde bulundurarak karar verecektir.

Kira uyarlama davasında, dava açma süresi, herhangi bir süre sınırlaması bulunmamaktadır. Yani, kiracı veya malik, kira bedelinin aşırı derecede artmış veya azalmış olduğunu her zaman farkettiğinde dava açabilir. Kira uyarlama davaları, kira sözleşmelerinin tarafları açısından önemli sonuçlar doğurabilecek davalardır. Bu nedenle, bu tür davalarda bir avukattan hukuki yardım alınması tavsiye edilir.

Kira Uyarlama Davası Tarafları

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra meydana gelen olağanüstü haller nedeniyle kira bedelinin uyarlanması talebiyle açılan dava türüdür. Bu davayı açma hakkı hem kiracıya hem de kiraya verene aittir.

Kira uyarlama davasının tarafları şu şekildedir:

• Davacı: Kira bedelinin uyarlanmasını talep eden taraftır. Kiracı veya kiraya veren olabilir.
• Davalı: Kira bedelinin uyarlanmasını talep edilen taraftır. Kiracı veya kiraya veren olabilir.

Kira uyarlama davasının tarafları arasında kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesi bulunmayan durumlarda kira uyarlama davası açılamaz. Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira uyarlama davasında kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunulabilir. Kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunulurken, kira bedelinin hangi oranda uyarlanacağı da belirtilmelidir. Kira uyarlama davasında, kira bedelinin uyarlanmasının gerekliliğine ilişkin olarak kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra meydana gelen olağanüstü hallerin varlığı araştırılır.

Kira uyarlama davası sonucunda, kira bedelinin uyarlanmasına veya uyarlanmamasına karar verilir. Kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesi halinde, kira bedeli dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uyarlanır.