Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi: Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya veren arasında yapılan ve kiralanan taşınmazın kiralanmasına ilişkin bir anlaşmadır. Bu anlaşma, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirler. Kira sözleşmesi, belirli süreli veya belirsiz süreli olabilir.
Belirli süreli kira sözleşmeleri, sözleşmede belirtilen sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren ise, sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, sözleşmeyi feshedebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, tarafların herhangi bir bildirimde bulunmaması halinde, süresiz olarak devam eder. Kiracı, her zaman kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren ise, ancak kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi feshedebilir.
Kira sözleşmesinin sona ermesi halinde, kiracı taşınmazı tahliye etmekle yükümlüdür. Kiraya veren, kiracının tahliyesini sağlamak için dava açabilir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Şekilleri
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 347-356. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu maddelere göre, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bildirim veya dava yoluyla sona erdirilebilir.
Bildirim Yoluyla Sona Erme
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli bir süre için yapılmışsa, kiracı sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Herhangi bir bildirimde bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her iki taraf da on beş günlük fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Dava Yoluyla Sona Erme
Kira sözleşmeleri, aşağıdaki durumlarda dava yoluyla da sona erdirilebilir: Kiracı, kiralananı sözleşmeye aykırı olarak kullanırsa, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla feshedebilir. Kiralananda, kiracının kullanımı nedeniyle meydana gelen hasarlar, kiralananı oturulamaz hale getirirse, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla feshedebilir.
Kiracı, kira bedelini veya diğer kira yükümlülüklerini aylarca ödemezse, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla feshedebilir. Kiraya verenin ihtiyaç veya zorunluluk hali varsa, kira sözleşmesini dava yoluyla feshedebilir.
Kiralanan, kamulaştırma veya imar gibi nedenlerle tahliye edilmesi gerekiyorsa, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi durumunda, kiracı kiralananı kiraya verene boş olarak teslim etmek zorundadır.
Kiracı, kiralananı boş olarak teslim etmezse, kiraya veren kiracıya tahliye davası açabilir.
Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde kiraya verenin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler için konut veya işyeri gereksiniminin doğması halinde, kira sözleşmesini sona erdirebileceği ve kiracının tahliyesini isteyebileceği düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için aşağıdaki şartların varlığı gerekir:
- Kiraya verenin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler için konut veya işyeri gereksinimi doğmuş olmalıdır.
- Bu gereksinim, kiralananı kullanma ihtiyacından kaynaklanmalıdır.
- İhtiyaç, kira sözleşmesinin kurulduğu tarihte mevcut olmalıdır.
- Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için öncelikle kiracıya ihtarname göndermelidir.
- İhtarnamede, kiraya verenin ihtiyaç durumu ve tahliye talebi belirtilmelidir. Kiracı, ihtarnamede belirtilen süre içinde tahliye etmezse, kiraya veren tahliye davası açabilir.
- Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için, ihtiyaç durumunu ispatlaması gerekir. İhtiyaç durumunu ispatlamak için, kiraya veren kiralananı kullanacak kişinin kimlik bilgilerini, kiralananı kullanma amacını ve kiralananı kullanmaya ihtiyacı olduğunu gösteren belgeleri mahkemeye sunmalıdır.
- Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre, kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde, sözleşmenin sona ereceği tarihten itibaren başlar.
- Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiracının tahliyesine ve kira sözleşmesinin sona ermesine neden olur. Kiracının tahliye edilmek istendiği tarihten itibaren en geç iki ay içinde tahliye edilmesi gerekir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, kiracı kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemediği takdirde, kiraya veren kiracıya iki haklı ihtar gönderebilir. Kiracı bu ihtarlara rağmen kira bedelini ödemeye devam etmezse, kiraya veren kiracıyı tahliye ettirebilir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye için aşağıdaki koşulların sağlanması gerekir:
- Kiracı kira bedelini zamanında ve tam olarak ödememelidir.
- Kiraya veren kiracıya iki haklı ihtar göndermelidir.
- Kiracı bu ihtarlara rağmen kira bedelini ödemeye devam etmelidir.
- İki haklı ihtar, kiraya veren tarafından yazılı olarak gönderilmelidir. İhtar, kiracıya tebliğ edilmeli ve ihtarnamede kira bedelinin hangi tarihte ve ne kadar olduğu açıkça belirtilmelidir.
- İhtarların geçerli olabilmesi için, kira sözleşmesinin bir yıldan kısa veya bir yıl süreli olması gerekir. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, ihtarların aynı kira yılında yapılması gerekir.
- Kiracıya iki haklı ihtar gönderildikten sonra, kiraya veren bir aylık süre içinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. Bu süre içinde tahliye davası açılmazsa, kiraya veren tahliye hakkını kaybeder.
- İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, kiraya veren tarafından asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Mahkeme, davanın kabulü halinde kiracıyı tahliyesine karar verir.
Kiracının veya Eşinin Mevcut Konutu Sebebiyle Tahliye
Kira sözleşmeleri, tarafların karşılıklı anlaşmaları ile belirlenen kurallara göre düzenlenir. Bu kurallara aykırı davranılması durumunda, sözleşmenin feshi gündeme gelebilir. Kira sözleşmesinin feshedilebileceği durumlardan biri de kiracının veya eşinin mevcut konutu olmasıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 3. fıkrasına göre, kiracının veya eşinin, kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak bu sebeple sözleşmenin feshedilebilmesi için kiraya verenin, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu konuttan haberdar olmaması gerekir. Örneğin, kiracı bir apartmanda kirada oturuyorsa ve aynı ilçede kendisine ait bir dairesi varsa, kiraya veren bu daireden haberdar olmadığı sürece, kira sözleşmesini bu sebeple feshedebilir.
Kiracının veya eşinin mevcut konutu sebebiyle tahliye davası açmak isteyen kiraya veren, dava açmadan önce kiracıya bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarnamede, kiracının veya eşinin mevcut konutu olduğu ve bu nedenle kira sözleşmesinin feshedileceği belirtilmelidir.
Kiracı, ihtarnamede belirtilen süre içinde tahliye olmazsa, kiraya veren dava açabilir. Kiracının veya eşinin mevcut konutu sebebiyle tahliye davasında, kiraya verenin bu konuttan haberdar olmadığına dair delil sunması gerekir. Bu delil, kiracının veya eşinin adına kayıtlı bir taşınmazın bulunması, kiracının veya eşinin kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçede ikamet etmesi gibi hususlardan olabilir.
Kiracının veya eşinin mevcut konutu sebebiyle tahliye davası, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir. Dava sonucunda, mahkeme kira sözleşmesinin feshine karar verebilir.
İlgili makale: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?, Tadilat Sebebiyle Tahliye Davası