İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralanan taşınmazı kendi kullanımı için ihtiyaç duyan kiraya verenin, kiracıyı tahliye etmek için açtığı bir dava türüdür. Bu davayı açabilmek için bazı şartlara uyulması gerekmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını açabilmek için gerekli şartlar şunlardır:
- Kiracı ile kiraya veren arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir.
- Kiralanan taşınmazın konut veya işyeri olması gerekir.
- Kiraya verenin ihtiyaç duyması gerekir.
- İhtiyaç devamlılık arz etmelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için takip edilmesi gereken adımlar şunlardır:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için öncelikle kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir.
- İhtarnamede kiraya verenin ihtiyacının ne olduğu ve kiracının taşınmazı tahliye etmesi gerektiği belirtilmelidir.
- İhtarname gönderildikten sonra, kiracı taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir.
- Dava dilekçesinde, kira sözleşmesinin tarihi, kiralanan taşınmazın niteliği, kiraya verenin ihtiyacı ve ihtarname gönderildiği tarih gibi bilgiler yer almalıdır.
- Dava sonucunda, kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve samimi olduğu tespit edilirse, mahkeme kiracıyı taşınmazı tahliye etmesine karar verir.
Satın Alınan Evde Kiracı Varsa Ne Yapmalı?
Ev almak, birçok kişinin hayalidir. Ancak, satın alınan evde kiracı varsa, süreç daha da karmaşık hale gelebilir. Bu durumda, yeni ev sahibinin bazı hukuki prosedürleri yerine getirmesi gerekir. İlk adım, kira sözleşmesini incelemek olmalıdır.
Sözleşmede, kiracının tahliye ile ilgili hakları ve yükümlülükleri belirtilmiştir. Sözleşmede tahliye ile ilgili herhangi bir hüküm yoksa, yeni ev sahibinin kiracıya ihtarname göndermesi gerekir.
İhtarname, kiracının evi boşaltması için bir süre tanır. Bu süre, kira sözleşmesinin bitiş tarihine kadar olan süredir. Kira sözleşmesinin bitiş tarihine 6 aydan az bir süre kalmışsa, ihtarnamede yeni ev sahibinin tahliye davası açacağının belirtilmesi gerekir.
Kiracı, ihtarnameye rağmen evi boşaltmazsa, yeni ev sahibi tahliye davası açabilir. Dava sonucunda, mahkeme kiracının evi tahliyesine karar verebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Yetkili Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiracının kiraladığı taşınmaza ihtiyaç duyması halinde kiralayan tarafından açılan ve kiracının tahliyesini sağlayan bir dava türüdür. Bu dava, ihtiyaç hususu kanıtlandığı takdirde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlamaktadır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani, kiracı tarafından kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak, tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, bu yetki kesin değildir. Bu nedenle, kiralayan, tahliye davasını, kiralananın bulunduğu yer mahkemesinin yanı sıra, kiracının yerleşim yeri mahkemesinde de açabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiralayan, ihtiyaç nedenini ve bu ihtiyacın geçici veya sürekli olup olmadığını kanıtlamak zorundadır. İhtiyaç nedeni, kiracının kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu tarafından iş, meslek, eğitim veya sağlık gibi nedenlerle taşınmaza ihtiyaç duyulması şeklinde olabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiracının tahliyesine karar verilmesi halinde, tahliye kararı kesinleşmeden önce kiracı, kiralanan taşınmazdaki eşyalarını çıkarmak zorundadır. Kiracı, eşyalarını çıkarmadığı takdirde, kiralayan tarafından eşyaların tahliye edilmesi için icra takibi başlatılabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayan için önemli bir hak olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, kiralayanlar, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için gerekli şartları taşıyıp taşımadıklarını araştırmalı ve bu konuda bir avukattan yardım almalıdırlar.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kiralananı kendi kullanımı için ihtiyaç duyması durumunda, kiracıyı tahliye edebilme hakkı bulunmaktadır. Bu duruma “ihtiyaç nedeniyle tahliye” adı verilmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için, kiraya verenin kiralananı kendi kullanımı için ihtiyaç duyduğunu ispat etmesi gerekmektedir. Bu ihtiyaç, kiraya verenin veya onun aile üyelerinin konut veya işyeri ihtiyacı olabileceği gibi, kiraya verenin kiralananı başka bir amaçla kullanması için de olabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise altı aylık fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekmektedir. Örneğin, belirli süreli bir kira sözleşmesi 30 Mart 2023 tarihinde sona eriyorsa, kiraya verenin bu sözleşmeye dayanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için en geç 30 Nisan 2023 tarihine kadar dava açması gerekmektedir.
Belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde ise, kiraya veren her altı aylık dönemde kiracıya fesih bildirimi gönderebilir. Bu bildirimin ardından altı aylık sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Örneğin, kiraya veren 1 Temmuz 2023 tarihinde kiracıya altı aylık fesih bildirimi gönderirse, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için en geç 31 Aralık 2023 tarihine kadar dava açması gerekmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya verenin ihtiyaç iddiasının haklı olup olmadığını mahkeme değerlendirir. Mahkeme, kiraya verenin iddiasını haklı bulursa, kiracıyı tahliyesine karar verir.
Dava Açma Süresi Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin, kiralananı kendi kullanımı veya kullanımında olanların ihtiyacı nedeniyle tahliyesini talep ettiği dava türüdür. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir.
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava açma süresi: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Örneğin, bir yıllık bir kira sözleşmesi için 30.03.2024 tarihinde sözleşme sona ererse, kiraya veren 31.04.2024 tarihine kadar dava açabilecektir.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açma süresi: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, her altı aylık kira döneminin sonunda açılabilir. Ancak, bu durumda kiraya verenin, altı aylık fesih döneminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Örneğin, 01.01.2024 tarihinde başlayan bir belirsiz süreli kira sözleşmesinde, ilk fesih dönemi 30.06.2024 tarihinde sona erecektir. Bu durumda, kiraya veren, 30.03.2024 tarihine kadar kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Bildirimde bulunulduktan sonra, kiraya veren, 30.06.2024 tarihinden itibaren bir ay içinde dava açabilecektir.
- Dava açma süresinin geçilmesi: Dava açma süresi, hak düşürücü süredir. Bu sürenin geçilmesi halinde, dava açılamaz. Ancak, dava açma süresinin geçilmesi, hakim tarafından resen dikkate alınmaz. Kiraya verenin, dava açma süresinin geçtiğini ileri sürmesi gerekir.
Sonuç olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her altı aylık kira döneminin sonundan itibaren bir ay içinde dava açması gerekir.
İlgili makale: Tadilat Sebebiyle Tahliye Davası