İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralanan taşınmazı kendi kullanımı için ihtiyaç duyan kiraya verenin, kiracıyı tahliye etmek için açtığı bir dava türüdür. Bu dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup hem konut hem de işyeri kiraları bakımından gündeme gelebilir. Kiraya veren, taşınmazı bizzat kendisi kullanma ihtiyacı duyabileceği gibi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer yakınları adına da tahliye talebinde bulunabilir. Ayrıca taşınmazın yeni malik tarafından satın alınması durumunda da, belirli şartların varlığı halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye gündeme gelebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, kira sözleşmesinin süresine ve türüne göre farklı şekillerde açılabilmekte olup, belirli usul ve süre şartlarına tabidir. Aşağıda bu dava türüne ilişkin yasal dayanaklar ve uygulamadaki detaylar kapsamlı şekilde ele alınacaktır.
Öncelikle bu davayı açabilmek için bazı şartlara uyulması gerekmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmek için gerekli şartlar şunlardır:
- Kiracı ile kiraya veren arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir.
- Kiralanan taşınmazın konut veya işyeri olması gerekir.
- Kiraya verenin ihtiyaç duyması gerekir.
- Kiraya verenin, kiralanan taşınmazı kendisi ya da kanunda belirtilen yakınları tarafından kullanmaya ihtiyaç duyması gerekir.
- Söz konusu ihtiyaç devamlılık arz etmelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için takip edilmesi gereken adımlar şunlardır:
- İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için öncelikle kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir.
- İhtarnamede kiraya verenin ihtiyacının ne olduğu ve kiracının taşınmazı tahliye etmesi gerektiği belirtilmelidir.
- İhtarname gönderildikten sonra, kiracı taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir.
- Dava dilekçesinde, kira sözleşmesinin tarihi, kiralanan taşınmazın niteliği, kiraya verenin ihtiyacı ve ihtarname gönderildiği tarih gibi bilgiler yer almalıdır.
- Dava sonucunda, kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve samimi olduğu tespit edilirse, mahkeme kiracıyı taşınmazı tahliye etmesine karar verir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtar Süresi
İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma gerekliliği doğduğunda gündeme gelir. Bu durumda, kiraya verenin ihtar sürelerine uyması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Ancak, kiraya verenin dava açmadan önce kiracıya ihtiyaç sebebini bildirerek ihtar göndermesi önemlidir. Bu ihtar, genellikle yazılı şekilde yapılmalı ve noter kanalıyla ya da iadeli taahhütlü posta yoluyla iletilmelidir. Belirtilen süreler ve usuller dikkate alınmadığında, tahliye talebi geçersiz sayılabilir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtar süresine titizlikle uyulması, uyuşmazlıkları önlemede kritik rol oynar.
Satın Alınan Evdeki Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Ev almak, birçok kişinin hayalidir. Ancak, satın alınan evde kiracı varsa, süreç daha da karmaşık hale gelebilir. Bu durumda, yeni ev sahibinin bazı hukuki prosedürleri yerine getirmesi gerekir. Bu durumda ilk adım, kira sözleşmesini incelemek olmalıdır.
Kira sözleşmesinde, kiracının tahliye ile ilgili hakları ve yükümlülükleri belirtilmiştir. Sözleşmede tahliye ile ilgili herhangi bir hüküm yoksa, yeni ev sahibinin kiracıya ihtarname göndermesi gerekir.
İhtarname, kiracının evi boşaltması için bir süre tanır. Bu süre, kira sözleşmesinin bitiş tarihine kadar olan süredir. Kira sözleşmesinin bitiş tarihine 6 aydan az bir süre kalmışsa, ihtarnamede yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağının belirtilmesi gerekir.
Kiracı, ihtarnameye rağmen evi boşaltmazsa, yeni ev sahibi kiracı tahliye davası açabilir. Dava sonucunda, mahkeme kiracının evi tahliyesine karar verebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Yetkili Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiracının kiraladığı taşınmaza ihtiyaç duyması halinde kiralayan tarafından açılan ve kiracının tahliyesini sağlayan bir dava türüdür. Bu dava, ihtiyaç hususu kanıtlandığı takdirde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlamaktadır.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani, kiracı tarafından kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak, tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, bu yetki kesin değildir. Bu nedenle, kiralayan, kiracının tahliyesi davasını, kiralananın bulunduğu yer mahkemesinin yanı sıra, kiracının yerleşim yeri mahkemesinde de açabilir.
İhtiyaç / gereksinim nedeniyle tahliye davasında, kiralayan, ihtiyaç nedenini ve bu ihtiyacın geçici veya sürekli olup olmadığını kanıtlamak zorundadır. İhtiyaç nedeni, kiracının kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu tarafından iş, meslek, eğitim veya sağlık gibi nedenlerle taşınmaza ihtiyaç duyulması şeklinde olabilir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiracının tahliyesine karar verilmesi halinde, tahliye kararı kesinleşmeden önce kiracı, kiralanan taşınmazdaki eşyalarını çıkarmak zorundadır. Kiracı, eşyalarını çıkarmadığı takdirde, kiralayan tarafından eşyaların tahliye edilmesi için icra takibi başlatılabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayan için önemli bir hak olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, kiralayanlar, tahliye davası açmak için gerekli şartları taşıyıp taşımadıklarını araştırmalı ve bu konuda bir avukattan yardım almalıdırlar.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kiralananı kendi kullanımı için ihtiyaç duyması durumunda, kiracıyı tahliye edebilme hakkı bulunmaktadır. Bu duruma “ihtiyaç nedeniyle tahliye” adı verilmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için, kiraya verenin kiralananı kendi kullanımı için ihtiyaç duyduğunu ispat etmesi gerekmektedir. Bu ihtiyaç, kiraya verenin veya onun aile üyelerinin konut veya işyeri ihtiyacı olabileceği gibi, kiraya verenin kiralananı başka bir amaçla kullanması için de olabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise altı aylık fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.
Örneğin, belirli süreli bir kira sözleşmesi 30 Mart 2023 tarihinde sona eriyorsa, kiraya verenin bu sözleşmeye dayanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için en geç 30 Nisan 2023 tarihine kadar dava açması gerekmektedir.
Belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde ise, kiraya veren her altı aylık dönemde kiracıya fesih bildirimi gönderebilir. Bu bildirimin ardından altı aylık sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Örneğin, kiraya veren 1 Temmuz 2023 tarihinde kiracıya altı aylık fesih bildirimi gönderirse, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için en geç 31 Aralık 2023 tarihine kadar dava açması gerekmektedir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında, kiraya verenin ihtiyaç iddiasının haklı olup olmadığını mahkeme değerlendirir. Mahkeme, kiraya verenin iddiasını haklı bulursa, kiracıyı tahliyesine karar verir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi Nedir?
Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin, kiralananı kendi kullanımı veya kullanımında olanların ihtiyacı nedeniyle tahliyesini talep ettiği dava türüdür. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir.
- Belirli süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Örneğin, bir yıllık bir kira sözleşmesi için 30.03.2024 tarihinde sözleşme sona ererse, kiraya veren 31.04.2024 tarihine kadar dava açabilecektir.
- Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma süresi altı aydır. Yani her altı aylık kira döneminin sonunda açılabilir. Ancak, bu durumda kiraya verenin, altı aylık fesih döneminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Örneğin, 01.01.2024 tarihinde başlayan bir belirsiz süreli kira sözleşmesinde, ilk fesih dönemi 30.06.2024 tarihinde sona erecektir. Bu durumda, kiraya veren, 30.03.2024 tarihine kadar kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Bildirimde bulunulduktan sonra, kiraya veren, 30.06.2024 tarihinden itibaren bir ay içinde dava açabilecektir.
- İhtiyaç sebebiyle tahliye dava süresinin geçilmesi: İhtiyaç nedeniyle tahliye dava açma süresi, hak düşürücü süredir. Bu sürenin geçilmesi halinde, dava açılamaz. Ancak, ihtiyaç sebebiyle tahliye dava açma süresinin geçilmesi, hakim tarafından resen dikkate alınmaz. Kiraya verenin, dava açma süresinin geçtiğini ileri sürmesi gerekir.
Sonuç olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her altı aylık kira döneminin sonundan itibaren bir ay içinde dava açması gerekir.
Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Sebebiyle Tahliye
Kira hukukunda, tahliye taleplerinde sözleşmenin süresi önemli bir belirleyici unsur olarak karşımıza çıkar. Bu çerçevede, belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası şartlarını ve zamanlamasını doğrudan etkiler.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Belirli süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye, ancak sözleşme süresinin sonunda mümkündür. Kiraya verenin, sürenin bitiminden itibaren ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmesi için kanunda öngörülen koşulları taşıması gerekir. Bu kapsamda, kiralananın bizzat ev sahibi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için kullanılacağı açıkça ve samimi şekilde ortaya konmalıdır.
Bu tür sözleşmelerde ihtiyaç sebebiyle tahliye dava açma süresi, yukarıda da belirtildiği üzere, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir aydır. Bu süre içinde açılmayan davalarda, tahliye talebi hukuki dayanaktan yoksun kalabilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde İhtiyaç Sebebiyle Tahliye
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç sebebiyle tahliye ise, sözleşmenin feshine bağlı olarak gündeme gelir. Ev sahibi, kanunda belirtilen fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirip, ihtiyaç gerekçesine dayanarak tahliye talep edebilir. Bu durumda da ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması şarttır. Aksi hâlde, tahliye davası reddedilebilir.
Fesih bildirimi yapıldıktan sonra, tahliye davasının belirli süre içinde açılması gerekmektedir. Aksi hâlde, ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebi geçersiz sayılabilir. Burada da ihtiyaç sebebiyle tahliye dava açma süresi, fesih bildiriminin geçerli olduğu tarihten itibaren bir aydır.
Yargıtay Kararları Işığında Uygulama Farklılıkları
İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında uygulamada farklılıklar ortaya çıkabilmektedir ve bu noktada Yargıtay içtihatları yol gösterici niteliktedir. Yargıtay, hem belirli sürelihem de belirsiz süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında, öncelikle ev sahibinin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirmektedir.
Özellikle ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinin, ekonomik gerekçelerden çok şahsi kullanım amacı taşıması gerektiği kararlarında vurgulanmaktadır. Ayrıca, bazı kararlarında mahkemelerin dava açma süresini yanlış yorumladığına dikkat çekilmiş; ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında sürelere titizlikle uyulması gerektiği belirtilmiştir. Bu içtihatlar, hem ilk derece mahkemeleri hem de taraflar açısından hukuki belirlilik sağlamaktadır.
İlgili makale: Tadilat Sebebiyle Tahliye Davası