Kiracının tahliyesi ve kira sözleşmesi bitiminde tahliye konusu, kiracılar ve ev sahipleri arasındaki önemli bir hukuki süreci ele almaktadır. Kira sözleşmeleri sona erdiğinde, kiracıların mülkü tahliye etme sorumluluğu ortaya çıkar. Ancak, bu süreç sık sık karmaşık olabilir ve taraflar arasında anlaşmazlıklara neden olabilir. Bu durumda, uzman bir kira hukuku avukatı, taraflara rehberlik edebilir ve yasal haklarını korumalarına yardımcı olabilir.
Kiracılar, tahliye sürecinin yasal gerekliliklerini ve süreçlerini anlamak için avukatlardan destek almalıdır. Aynı şekilde, ev sahipleri de kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda adil bir tahliye süreci sağlamak için avukatlardan faydalanabilirler. Profesyonel bir avukatın rehberliğinde, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların hızlı ve etkili bir şekilde çözülmesi mümkündür. Bu nedenle, kiracı tahliyesi ve kira sözleşmeleri konularında uzmanlaşmış bir avukatla işbirliği yapmak önemlidir.
Kira Sözleşmesi Bitiminde Tahliye
Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasında yazılı şekilde yapılan ve kiralanan taşınmazın bir bedel karşılığında kiraya verilmesini öngören bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi, belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir.
Belirli süreli kira sözleşmeleri, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Kiracı, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren ise, sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra, uzayan her yılın bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, herhangi bir süreye bağlı olmaksızın yapılan kira sözleşmeleridir. Bu sözleşmeler, tarafların herhangi bir bildirimde bulunmaması halinde, kiracının kirayı ödemeye devam etmesi ve kiraya verenin de kiraya devam etmesi halinde, süresiz olarak devam eder. Kiracı, belirsiz süreli kira sözleşmesini her zaman 15 gün önce bildirimde bulunarak sona erdirebilir. Kiraya veren ise, kiracının kira bedelini ödememesi, kiralananı tahrip etmesi veya kiralananı başka amaçla kullanmak gibi nedenlerle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira sözleşmesinin sona ermesi halinde, kiracı kiralananı boşaltmak zorundadır. Kiraya veren, kiracının kiralananı boşaltmaması halinde, tahliye davası açabilir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, kira sözleşmesi belirli süreli olsun veya olmasın, kiracı, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm gereğince, kiraya veren, kira sözleşmesinin 10. uzama yılını takip eden her yeni kira yılından 3 ay öncesine kadar kiracıya yazılı bir ihtarname göndermek suretiyle tahliye talep etme hakkına sahiptir.
Kiraya veren, bu ihtarnamede, kira sözleşmesinin 10. uzama yılını takip eden her yeni kira yılından 3 ay sonra, kiracının tahliye edileceğini bildirmelidir. Kiraya veren, kiracıya tahliye ihtarnamesini tebliğ ettikten sonra, tahliyenin gerçekleşmesi için dava açabilir. Dava sonucunda, kiracının tahliyesine karar verilirse, kiracı, tahliye tarihinden itibaren 60 gün içinde taşınmazı boşaltmakla yükümlüdür.
10 yıllık kiracının tahliyesinde, kiraya verenin herhangi bir gerekçe göstermesine gerek yoktur. Bu nedenle, kiraya veren, kiracının kirayı ödemediği, kiralananı kötü kullanması veya kiralananı tahliye etmesini gerektiren başka bir nedenin varlığı gibi bir gerekçe göstermesine gerek yoktur.
10 yıllık kiracının tahliyesi, kiraya verenin kiralananı kullanma veya başkasına kiraya verme hakkını kullanması için önemli bir haktır. Bu hak, kiraya verenin kiralanandan elde ettiği geliri artırmasına veya kiralananı kendisi kullanmaya başlamasına olanak tanır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye
İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini talep ettiği bir dava türüdür. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için gerekli şartlar şunlardır:
- Kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı olması
- İhtiyacın samimi ve zorunlu olması
- İhtiyacın dava tarihinde mevcut olması
Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını, dava tarihinden itibaren 6 ay içinde açmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, ihtiyaç iddiasının ispatı kiraya verene aittir.
İhtiyaç iddiası, kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacını gösteren her türlü delille ispat edilebilir. Örneğin, kiraya verenin kendisi veya yakınlarının taşınmazda oturmak için kiraya ihtiyacı olduğunu gösteren nüfus kayıtları, tapu kayıtları, kira sözleşmeleri, sağlık raporları, iş yeri belgeleri vb. belgeler delil olarak kullanılabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, mahkeme, ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığını değerlendirerek tahliye kararı verip vermeyeceğine karar verir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya verenin ihtiyacının samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmesi halinde, kiracı tahliye edilir.
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde kiraya verenin, kiralanan taşınmazı yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise kira sözleşmesini, kanunda belirtilen sürelerde açacağı dava ile sona erdirebileceği düzenlenmiştir.
Bu maddeye göre, kiraya verenin kiralananı yeniden inşa veya imar etmesi için aşağıdaki şartların bulunması gerekir:
- Kiralanan taşınmazın yeniden inşa veya imar edilmesi gerekli olmalıdır.
- Bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız olmalıdır.
- Yeniden inşa veya imar, taşınmazın tamamen veya kısmen yıkılıp yerine yeni bir yapı yapılmasını ifade eder. İmar ise, mevcut yapının esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesini kapsar.
- Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, kiraya verenin yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası açma süresi, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 aydır.
- Kira sözleşmesi belirli süreli ise, kiraya verenin yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası açma süresi, kira sözleşmesinin sona ermesinden 1 ay önce başlar.
- Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davasında, kiraya verenin dava açmadan önce kiracıya yazılı bildirim yapması gerekir. Bu bildirimde, kiraya verenin kiralananı yeniden inşa veya imar etmek istediğini ve bu işler sırasında kiralananın kullanılamayacağını belirtmesi gerekir.
- Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Dava sonucunda, mahkeme kiraya verenin tahliye talebini haklı bulursa, kira sözleşmesini sona erdirir ve kiracıya tahliyesine karar verir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye
Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasında yapılan ve kiralanan taşınmazın kullanımı ile ilgili hak ve yükümlülükleri düzenleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, kira bedelinin ödenmesi de kiracının temel yükümlülükleri arasında yer almaktadır. Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya verenin tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu davada, kiraya verenin kira sözleşmesinin feshedilmesini ve kiracının taşınmazdan tahliyesini talep etmesi gerekir.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açmak için, kiraya verenin öncelikle kiracıya yazılı olarak bir ihtarname göndermesi gerekir. Bu ihtarnamede, kiracının kira borcunu ödemesi için makul bir süre verilmesi gerekir. Bu süre, kira sözleşmesinin süresine göre değişebilir. Örneğin, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bir kira dönemi içinde, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir yıl içinde kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracıya iki haklı ihtar tebliğ edilmişse; kira süresinin bitimini takip eden bir ay içinde ayrıca ihtara gerek kalmaksızın tahliye davası açılabilir.
Kiracı, ihtarnamede belirtilen süre içinde kira borcunu ödemezse, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu dava, kiraya verenin ikametgahının bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Tahliye davasında, kiraya verenin kira sözleşmesinin feshedilmesini ve kiracının taşınmazdan tahliyesini talep etmesi gerekir. Ayrıca, kira borcunun ödenmesi gerektiğine dair delillerini de mahkemeye sunması gerekir. Bu deliller, kira sözleşmesi, kira bedelinin ödenmediğine dair makbuzlar, ihtarname gibi belgeler olabilir.
Mahkeme, tahliye davasını kabul ederse, kiracıya taşınmazdan tahliye edilmesi için süre verir. Bu süre içinde kiracı taşınmazdan tahliye olmazsa, icra müdürlüğü tarafından taşınmazdan tahliye edilir. Kiracının tahliye edilmesi durumunda, kiracı kira bedelinin ödenmesi ve tahliyenin masraflarının karşılanmasına mahkûm edilebilir.
Kiralanan Taşınmazın Malikinin Değişmesi Sebebiyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazın mülkiyetinin devri halinde, yeni malik, kira sözleşmesinin taraflarından biri olarak kira ilişkisine devam eder. Ancak, yeni malik, kiralanan taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri olarak kullanması amacıyla tahliye etmek istemesi durumunda, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtar göndererek, altı ay sonra dava açabilir.
Bu durumda, tahliye davası açmak için gerekli şartlar şunlardır:
- Kiralanan taşınmazın mülkiyetinin devrinin gerçekleşmesi
- Yeni malikin, kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri olarak kullanması amacıyla tahliye etmek istemesi
- İhtarname ile kiracıya tahliye talebinin bildirilmesi
- İhtarname ile kiracıya tahliye için en az altı ay süre verilmesi
İhtarnamede, kiracının tahliye edilmesi gerektiği, tahliye için verilen süre ve tahliye edilmediği takdirde dava açılacağı açıkça belirtilmelidir. İhtarname, kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren altı ay içinde dava açılmazsa, tahliye talebi geçersiz hale gelir.
Dava açıldıktan sonra, mahkeme, kiracının tahliyesini haklı bulursa, kiracıya tahliyesine karar verir. Bu karar kesinleştiğinde, kiracı taşınmazdan tahliye edilir.
Yeni malik, tahliye davası açmadan önce, kiracıya tahliye ihtarnamesi göndererek, kiracının tahliyeye rıza gösterip göstermediğini kontrol edebilir. Kiracı, tahliye ihtarnamesini aldıktan sonra, tahliyeye rıza gösterirse, yeni malik, kira sözleşmesini feshederek kiracıyı tahliye edebilir.
İlamsız İcra Yoluyla Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi
Kira sözleşmesinin sona ermesi veya kiracının kira bedelini ödememesi gibi durumlarda, kiraya verenin kiralanan taşınmazı tahliyesini talep etme hakkı vardır. Bu talep, ilamsız icra yolu ile de yapılabilir.
İlamsız icra yolu ile kiralanan taşınmazın tahliyesinde izlenecek adımlar şu şekildedir:
- Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona erdiğini veya kiracının kira bedelini ödemediğini gösteren belgeleri hazırlar.
- Bu belgelere ek olarak, tahliye talebini içeren bir dilekçe yazar.
- Dilekçeye, icra harcı ve haciz yolluğu da eklenir.
- Dilekçe, icra dairesine sunulur.
İcra dairesi, dilekçeyi inceledikten sonra, tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığını ve kira sözleşmesinin sona erip ermediğini araştırır. Bu incelemenin sonucunda, tahliye talebinin kabul edilmesi halinde, icra dairesi kiracıya bir tahliye emri gönderir.
Tahliye emri, kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde yerine getirilmelidir. Kiracı, bu süre içinde taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren, icra dairesine başvurarak taşınmazın tahliyesini talep edebilir.
İcra dairesi, kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde, taşınmazı zorla tahliye edebilir. Bu işlem için, kiraya verenin icra dairesine bir talepte bulunması gerekir.