Kentsel Dönüşüm Yönetmeliğinde 4 Şubat 2026 Değişiklikleri

Riskli Yapı Tespiti, Malik Kararları ve Satış Sürecinde Yeni Dönem

Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarının hukuki çerçevesini oluşturan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, yürürlüğe girdiği 2012 yılından bu yana çok sayıda değişiklik ve ek düzenlemeyle güncellenmiştir. Kanunun uygulamaya ilişkin esaslarını belirleyen Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği ise, pratikte karşılaşılan sorunlar doğrultusunda zaman zaman revize edilmiştir.

Bu kapsamda, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşamalarına doğrudan etki eden önemli düzenlemeler içermektedir. Yapılan değişiklikler; riskli yapıların yıkımı sonrasında tapu kayıtlarının durumu, paydaşların karar alma mekanizmaları, satış ve açık artırma usulleri, tebligat yöntemleri, teminat oranları ve yetkili idarenin belirlenmesi gibi pek çok başlığı kapsamaktadır.

Bu yazıda, söz konusu kentsel dönüşüm yönetmeliği değişiklikleri hukukçu bakış açısıyla, eski düzenlemelerle karşılaştırmalı olarak ele alınacak; kentsel dönüşüm uygulamalarında ortaya çıkabilecek hukuki sonuçlar ayrıntılı biçimde değerlendirilecektir.

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Kavramının Hukuki Çerçevesi

Kentsel Dönüşümün Amacı ve Dayanağı

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların ve alanların güvenli, sağlıklı ve planlı yaşam alanlarına dönüştürülmesini amaçlayan bir kamu politikasıdır. 6306 sayılı Kanun, bu amaca ulaşabilmek için idareye geniş yetkiler tanımakta; mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşıyan işlemleri ise belirli usul ve güvencelere bağlamaktadır.

Riskli Yapı ve Riskli Yapı Tespiti

Kanunun uygulamasında ilk ve en kritik aşama riskli yapı tespitidir. Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapılar olarak tanımlanmakta; bu tespit, teknik incelemeler sonucunda yapılmaktadır.

Riskli yapı tespiti, doğrudan mülkiyet hakkını etkileyen sonuçlar doğurduğundan, hem idari hem de yargısal denetime açık bir işlemdir. Maliklerin riskli yapı tespitine itiraz hakkı, bu nedenle kentsel dönüşüm hukukunun temel güvencelerinden biridir.

Riskli Yapının Yıkılmasından Sonra Tapu Kayıtlarının Durumu

Tapuda Riskli Yapı Şerhi

⚖️ Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği m.8/9 değişikliği

Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği’nin önceki halinde, riskli yapının yıkılmasından sonra tapu kütüğünde yer alan riskli yapı şerhinin nasıl işlem göreceğine ilişkin açık ve net bir hüküm bulunmamaktaydı. Uygulamada, şerhin terkin edilmesiyle birlikte taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamından çıkıp çıkmadığı konusunda tereddütler yaşanıyordu. Bu belirsizlik, özellikle riskli yapı tespitine itiraz sürecinin tamamlanmasının ardından yıkım aşamasına geçilen taşınmazlar bakımından uygulamada farklı yorumlara yol açmaktaydı.

4 Şubat 2026 tarihli resmi gazetede yayınlanan değişiklikle birlikte, bu belirsizlik giderilmiştir. Yeni hükme göre:

• Riskli yapının yıkılmasının ardından tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi terkin edilir.
• Ancak bu terkin işlemiyle eş zamanlı olarak, tapu beyanlar hanesine “6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair” yeni bir belirtme yapılır.
• Taşınmaz üzerinde gerçekleştirilecek tüm iş ve işlemler, arsa haline gelmiş olsa dahi, Kanun kapsamında yürütülmeye devam eder.

Hukuki Sonuçları

Bu düzenleme, uygulamada sıkça karşılaşılan “yıkım sonrası hukuki rejim” tartışmalarına son vermektedir. Artık riskli yapı yıkıldıktan sonra taşınmazın, sıradan bir arsa gibi değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu durum, özellikle satış, tevhit, ifraz ve yeni yapı süreçlerinde 6306 rejiminin uygulanmaya devam edeceği anlamına gelmektedir.

Paydaşların Karar Alma Usulünde Yeni Dönem

⚖️ Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği m.15/2 değişikliği

Karar Yeter Sayısında Yaklaşım Değişikliği

Kentsel dönüşüm uygulamalarında en fazla uyuşmazlık doğuran konulardan biri, paydaşların hangi çoğunlukla karar alacağı meselesidir. Önceki düzenlemelerde ve uygulamada, yüksek oranlı çoğunlukların aranması sürecin tıkanmasına yol açabiliyordu.

Yeni kentsel dönüşüm yönetmeliği, bu noktada açık bir tercih ortaya koymuştur. Değişiklikle birlikte;

• Riskli yapılarda, bu yapıların bulunduğu parsellerde;
• Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında,

parsel bazında yapılacak hemen her türlü işlem, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu, yani % 50 +1 ile karara bağlanabilecektir.

Bu işlemler arasında tevhit, ifraz, taksim, terk, ihdas, tapuya tescil, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi modeller yer almaktadır.

Toplantı ve Karar Alma Usulü

Yeni düzenleme, karar alma sürecinin nasıl işleyeceğini ayrıntılı biçimde düzenlemiştir:

• Maliklerden birinin talebiyle tüm malikler toplantıya çağrılır.
• Toplantı çağrısı, Ek-12 formu kullanılarak yapılır.
• İlan, muhtarlıkta veya bina kapısında 15 gün süreyle yapılır.
• İlanın son günü, tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır.
• Toplantı ve karar, salt çoğunlukla (%50+1) gerçekleştirilir ve tutanak altına alınır.

Bu ayrıntılı usul, ileride açılabilecek iptal davalarında usul eksikliği iddialarını minimize etmeyi amaçlamaktadır.

Karara Katılmayan Paydaşlar ve Satış Süreci

⚖️ Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği m.15/2 – m.15/A değişiklikleri

Bildirim ve Teklif Süreci

Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif;

• Elektronik tebligat adresi olanlara elektronik yolla,
• Elektronik adresi bulunmayanlara noter aracılığıyla veya ilan yoluyla

bildirilir.

Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifin kabul edilmemesi halinde, yeni bir aşamaya geçilir.

Açık Artırma ve Satış Mekanizması

Yeni yönetmelik, karara katılmayan paydaşların hisselerinin akıbetini ayrıntılı şekilde düzenlemiştir:

• Öncelikle, hisseler diğer paydaşlara açık artırma yoluyla satılır.
• Satış gerçekleşmezse;
  • Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Başkanlık, İdare veya TOKİ devreye girer.
  • Riskli yapılarda ise üçüncü kişilere satış mümkün hale gelir.

Bu sistem, kentsel dönüşüm sürecinin azınlık paydaşlar tarafından bloke edilmesini önlemeyi amaçlamaktadır.

Tevhit, İfraz ve İmar Hakkı Aktarımı

⚖️ Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği m.15/8 ve m.15/10

Birden Fazla Parselin Birlikte Değerlendirilmesi

Yönetmelik, birden fazla parselin tevhit edilerek değerlendirilmesine imkân tanımaktadır. Ancak burada önemli bir ayrım yapılmıştır:

• Üzerinde tamamı riskli yapı bulunan parseller, salt çoğunlukla tevhit edilebilir.
• Yapılaşmamış boş parsellerin bu sürece dahil edilmesi için oybirliği şartı aranır.

İmar Hakkı Aktarımı

Yeni düzenleme, yapılaşma hakkı bulunmayan veya afet riski nedeniyle yeni yapı yapılamayan parseller için imar hakkı aktarımı modelini açıkça düzenlemiştir. Bu durumda:

• Taşınmazdaki tüm maliklerin aynı parselde hissedar hâline getirilmesi,
• Diğer maliklerin muvafakati,

şartlarıyla, yeni parselde yapılacak uygulamalar 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülür.

Tapu Harç ve Ücret Muafiyetleri

⚖️ Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği m.16/11

Riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle tevhit edilmesi veya imar hakkı aktarımı yapılması halinde, tapu harç ve ücret muafiyetlerinin oransal olarak uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Bu düzenleme, kamu gelirleri ile maliklerin hakları arasında denge kurmayı amaçlamaktadır.

Teminat Uygulamasında Geçici Düzenleme

⚖️ Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği Geçici Madde 5

1 Ocak 2024 tarihinden itibaren verilen yapı ruhsatları kapsamında alınan teminatlar, müteahhidin talebi üzerine %6 oranına göre yeniden düzenlenebilecektir. Bu hüküm, özellikle devam eden projelerde finansal yükün hafifletilmesi açısından önem taşımaktadır.

Yetkili İdarenin Netleştirilmesi

Yönetmelikte yapılan bir diğer önemli değişiklik, yetkili makamın adlandırılmasına ilişkindir. Metin genelinde yer alan “Bakan” ibaresi, “Kentsel Dönüşüm Başkanı” olarak değiştirilmiştir. Bu değişiklik, 2023 sonrası kurumsal yapılanmanın mevzuata yansıtılması niteliğindedir.

📌 Kentsel dönüşüm yönetmeliğinde yapılan 4 Şubat 2026 tarihlideğişiklik, kentsel dönüşüm sürecinin uygulama ayağında yaşanan pek çok soruna doğrudan çözüm getirmeyi amaçlamaktadır. Özellikle riskli yapıların yıkımından sonraki hukuki statü, paydaşların karar alma usulleri ve satış mekanizmaları bakımından getirilen ayrıntılı düzenlemeler, uygulamada öngörülebilirliği artırmaktadır.

Bununla birlikte, salt çoğunluk esasına dayalı karar alma sisteminin, mülkiyet hakkı ve azınlık paydaşların korunması bakımından nasıl sonuçlar doğuracağı, önümüzdeki dönemde yargı kararlarıyla daha net biçimde şekillenecektir. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecine dahil olan maliklerin, her aşamada hukuki danışmanlık almaları büyük önem taşımaktadır.