Kentsel dönüşüm, Türkiye’de özellikle deprem riski ve yapı güvenliği gerçeğiyle birlikte hayatın merkezine yerleşmiş bir uygulamadır. Her geçen gün daha fazla bina ve taşınmaz bu sürecin konusu olurken, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından hukuki sonuçları olan önemli bir alan haline gelmiştir. Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen ve 6306 sayılı kanun kapsamında düzenlenen bu süreç, sadece eski yapıların yenilenmesini değil, aynı zamanda can ve mal güvenliğinin sağlanmasını da amaçlamaktadır. Uygulamanın yaygınlaşmasıyla birlikte “riskli yapı nedir?”, “tahliye nasıl olur?”, “hak sahiplerinin hakları nelerdir?” gibi pek çok soru gündeme gelmektedir. Bu nedenle kentsel dönüşüm, hem teknik hem de hukuki boyutlarıyla doğru anlaşılması gereken, bilgi eksikliğinin ciddi hak kayıplarına yol açabileceği bir alan olarak karşımıza çıkmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, ekonomik ömrünü tamamlamış, deprem ve benzeri afetler karşısında risk taşıyan yapıların tespit edilerek yıkılması ve yerlerine güvenli, dayanıklı ve modern yapılar inşa edilmesini amaçlayan bir yenileme sürecidir. Bu süreç yalnızca binaların yenilenmesiyle sınırlı değildir; şehirlerin daha planlı, sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesini hedefleyen kapsamlı bir uygulamayı ifade eder.
Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarının temel çerçevesi 6306 sayılı kanun ile çizilmiştir. Bu kanun, riskli yapıların belirlenmesi, yıkım süreci, maliklerin hak ve yükümlülükleri, tahliye işlemleri ve yeniden inşa aşamalarının nasıl yürütüleceğini düzenler. Dolayısıyla bu dönüşüm, hem teknik hem de hukuki yönü bulunan, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen önemli bir süreçtir.
Kentsel Dönüşüm Neden Yapılır?
Kentsel dönüşüme duyulan ihtiyaç, öncelikle Türkiye’nin deprem gerçeğinden kaynaklanmaktadır. Eski ve dayanıksız yapı stokunun varlığı, olası bir afette can ve mal kayıplarının artmasına neden olabilecek en önemli risk unsurlarından biridir. Bu nedenle kentsel dönüşüm, toplum güvenliğini sağlamaya yönelik zorunlu bir önlem olarak karşımıza çıkar.
Bunun yanında, plansız yapılaşma, altyapı yetersizliği ve sağlıksız yaşam koşulları da bu dönüşümü gerekli kılan unsurlardır. Amaç yalnızca bina yenilemek değil; yaşam kalitesini yükseltmek, şehir dokusunu düzenlemek ve sürdürülebilir bir kent yapısı oluşturmaktır. Aynı zamanda kentsel dönüşüm, taşınmazların ekonomik değerinin artmasına ve şehirlerin daha düzenli bir görünüme kavuşmasına da katkı sağlar.
Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı
Kentsel dönüşümün hukuki temeli, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a dayanmaktadır. Bu Kanun, afet riski taşıyan alanlar ile riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak tüm işlemleri düzenleyen temel mevzuattır.
Kanun kapsamında;
- Riskli yapı tespiti,
- Tahliye ve yıkım süreci,
- Maliklerin karar alma usulleri,
- Devlet destekleri,
- Yeniden inşa aşamasına ilişkin kurallar
açık şekilde belirlenmiştir.
Bu yönüyle kentsel dönüşüm, kişilerin mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden ancak kamu güvenliği amacıyla getirilen özel bir hukuki rejimdir. Sürecin kanuna uygun yürütülmemesi, ciddi hak kayıplarına ve uyuşmazlıklara yol açabileceğinden, uygulamanın her aşamasının hukuki zeminde ve bilinçli şekilde ilerletilmesi büyük önem taşır.
Kentsel Dönüşüm Kanunu: Son Haliyle
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, (ARAAD Kentsel Dönüşüm Kanunu), Türkiye’de kentsel dönüşümün ana hukuki çerçevesini oluşturmaktadır. Kanun ilk olarak 31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, başta deprem gibi afet risklerine karşı güvenli yapı stokunun oluşturulması amacıyla düzenlenmiştir. Bu kanun; riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım, yeniden inşa, maliklerin katılımı ve uygulanacak idari süreçler gibi birçok konuyu ayrıntılı biçimde düzenler. 6306 sayılı kanun, çağdaş şehircilik ilkeleri çerçevesinde planlı dönüşüm yapılmasını sağlayarak kamusal güvenliği ve bireysel mülkiyet hakkını dengelemeyi amaçlar.
Kanunun kapsamı yalnızca tek bir uygulamayı değil, bütüncül bir dönüşüm sürecini içerir. Buna göre, riskli yapının tespitinden başlayarak; ilgili idareler, maliklerin karar alma süreçleri, ruhsat ve plan değişiklikleri ile yeniden inşa aşamaları hukuken belirlenir. Uygulama alanındaki vergi, harç ve diğer yükümlülükler hakkında istisnalar, devlet desteği ve malik-kiracı hakları da kanun ve uygulama yönetmeliği ile düzenlenmektedir.
Kanunun Önemli Hükümleri
1. Riskli yapı tespiti ve uygulama alanları
Riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlar tarafından hazırlanacak raporlar üzerine yapılır. Riskli alan ve rezerv yapı alanı gibi kavramların tanımları kanunda ayrıntılı biçimde yer alır. Rezerv yapı alanı tanımından “yeni yerleşim alanı” ibaresinin çıkarılmasıyla birlikte, yalnızca boş alanlar değil mevcut meskun alanlar da dönüşüm uygulamalarına konu edilebilmektedir.
2. Karar alma usulü
Kanunun kritik hükümlerinden biri, maliklerin karar alma süreçleridir. Önceki düzenlemede riskli yapı kapsamında yapılacak işlemler için iki-üç çoğunluk (2/3) aranırken, son değişiklikle bu oran salt çoğunluk (yani mülkiyet paylarının %50’sinden fazlası) olarak belirlenmiştir. Bu düzenleme, malikler arasında uzlaşının sağlanmasını kolaylaştırmayı amaçlamaktadır.
3. Tahliye ve yıkım süreleri
Riskli yapı kararı alınan binalarda tahliye ve yıkım süreçleri için maliklere maksimum 90 günlük süre tanınır. Bu süre zarfında işlem yapılmadığı takdirde, ilgili yerel idare ile kolluk gücü iş birliğiyle tahliye ve yıkım gerçekleştirilebilir.
4. İdari yetki ve organizasyon
Kanun kapsamındaki uygulamaların etkin biçimde yürütülmesi için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve bağlı müdürlüklerin yetkileri güçlendirilmiştir. Başkanlık, riskli yapı belirleme, proje yürütme ve diğer idari süreçlerde yetkili kılınmıştır.
Uygulama Yönetmeliği ve Diğer Mevzuat
Kanunun uygulanmasını düzenleyen yönetmelikler de zaman içinde yenilenmiştir. 21 Mayıs 2024 tarihli Resmî Gazete ile yayımlanan Yönetmelik Değişiklikleri, uygulamadaki kavram ve rollerin netleştirilmesini sağlamıştır. Örneğin, yönetmelikte yer alan kavram tanımları revize edilerek Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Müdürlüğü gibi yeni kavramlar mevzuata dahil edilmiştir.
Ayrıca, kentsel dönüşüm uygulamalarında sadece 6306 sayılı Kanun değil, 5393 sayılı Belediye Kanunu ile 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yeniden Kazandırılması Hakkında Kanun gibi diğer mevzuat hükümleri de zaman zaman birlikte uygulanabilmektedir.
Son Değişikliklerin Özeti
- Rezerv yapı alanı tanımının değiştirilmesiyle mevcut yerleşim alanlarının da dönüşüm kapsamında kullanılabilmesi sağlanmıştır.
- Karar alma yeter sayısı iki-üç çoğunluktan salt çoğunluğa indirilmiştir.
- Tahliye ve yıkım süreleri netleştirilerek 90 günlük süre hükme bağlanmıştır.
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı gibi idari birimlerin görev ve yetkileri güçlendirilmiştir.
Bu çerçevede 6306 sayılı Kanun’un son hali, uygulamalarda belirsizlikleri azaltmayı, süreçleri hızlandırmayı ve riskli yapı stokunun yenilenmesini daha etkin biçimde sağlamak üzere güncellenmiştir. Hukuki ve idari açıdan kanun ile yönetmelik değişiklikleri, malik ve kiracı haklarını korurken kamu güvenliğini önceleyen bir denge unsuru olarak değerlendirilmelidir.
📌 Metinde belirtilen hükümler ve değişiklikler en son kamuoyuna yansıyan düzenlemelere dayanmaktadır; uygulamada farklı idari tebliğ veya yönetmelik tadilatları da bulunabileceğinden, somut olaylarda hukuki değerlendirme her zaman güncel mevzuat üzerinden yapılmalıdır.
Hangi Yapılar Kentsel Dönüşüm Kapsamındadır?
Kentsel dönüşüm kapsamına giren yapılar, esas olarak can ve mal güvenliği açısından risk taşıdığı bilimsel ve teknik olarak tespit edilen yapılardır. Bu kapsam yalnızca çok eski binalarla sınırlı değildir; yapım yılı, yapı tekniği, zemin durumu ve mevcut taşıyıcı sistemin durumu gibi birçok kriter birlikte değerlendirilir.
Uygulamada kentsel dönüşüm sürecine konu olabilecek yapılar genel olarak şunlardır:
- Deprem yönetmeliğine uygun inşa edilmemiş binalar,
- Taşıyıcı sisteminde ciddi hasar, çatlak veya deformasyon bulunan yapılar,
- Ekonomik ömrünü tamamlamış ve güçlendirilmesi mümkün olmayan yapılar,
- Zemin yapısı itibarıyla güvenli olmayan alanlarda bulunan binalar,
- Afet riski altında olduğu bilimsel raporlarla ortaya konulan yapılar.
6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşümün yalnızca tekil binalarla sınırlı kalmasını öngörmez. Riskli alan ilan edilen bölgelerde bulunan tüm yapılar da dönüşüm kapsamına alınabilir. Ayrıca “rezerv yapı alanı” olarak belirlenen yerlerde, yeni yerleşim alanları oluşturularak dönüşüm süreci desteklenebilir.
Bu yönüyle kentsel dönüşüm, yalnızca “yıkılmak üzere olan” binaları değil, gelecekte ciddi risk oluşturma ihtimali bulunan tüm yapı stokunu kapsayan önleyici bir hukuki ve teknik mekanizmadır.
Riskli Yapı Nedir?
Riskli yapı, mevcut durumu itibarıyla yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı teknik raporla belirlenen yapıdır. Bu tespit, 6306 sayılı Kanun kapsamında yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır ve tamamen bilimsel kriterlere dayanır.
Riskli yapıların tespiti sürecinde;
- Binanın taşıyıcı sistemi,
- Kullanılan yapı malzemeleri,
- Zemin özellikleri,
- Yapının yaşı ve mevcut fiziksel durumu
birlikte değerlendirilir. Hazırlanan rapor, ilgili idare tarafından incelenir ve uygun bulunursa yapı “riskli yapı” olarak kayda alınır.
Malikler, riskli yapı tespitine itiraz hakkına sahiptir. Bu itiraz, raporun kendilerine tebliğ edilmesinden itibaren yasal süre içinde yapılır ve teknik bir heyet tarafından yeniden inceleme gerçekleştirilir. Yapılan inceleme sonucunda verilen karar kesindir ve buna göre süreç ya devam eder ya da riskli yapı kararı kaldırılır.
Riskli yapı kavramı, kentsel dönüşüm sürecinin başlangıç noktasıdır. Bu nedenle yapılacak tespitin usule ve bilimsel kriterlere uygun olması, hem maliklerin haklarının korunması hem de sürecin sağlıklı işlemesi açısından büyük önem taşır.
Kentsel Dönüşüm Şartları
Kentsel dönüşümün sağlıklı, güvenli ve hukuka uygun şekilde yürütülebilmesi için bazı temel şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlar şu şekilde sıralanabilir:
- Yasaya Uygunluk: Kentsel dönüşüm sürecinin temel şartı, 6306 sayılı Kanun ve ilgili kentsel dönüşüm mevzuatına uygun hareket edilmesidir. Riskli yapı tespitinin usule uygun yapılması, idari kararların doğru alınması, tebligatların kanuna uygun şekilde gerçekleştirilmesi ve tüm işlemlerin hukuki zeminde yürütülmesi zorunludur.
- Riskli Yapı veya Uygulama Alanının Bulunması: Kentsel dönüşümün başlatılabilmesi için yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi ya da taşınmazın riskli alan, rezerv yapı alanı gibi özel statülerden birine girmesi gerekir. Bu tespitler olmadan kentsel dönüşüm hükümleri uygulanamaz.
- Planlama ve Proje Uygunluğu: Hazırlanacak projenin imar planlarına, şehircilik ilkelerine ve çevresel düzenlemelere uygun olması şarttır. Yapının yalnızca yenilenmesi değil; sosyal donatılar, altyapı, otopark ve çevre düzeniyle birlikte bütüncül bir planlama yapılması gerekir.
- Finansman Yapısının Belirlenmesi: Dönüşüm sürecinin nasıl finanse edileceği açık ve net şekilde ortaya konulmalıdır. İnşaat maliyetleri, maliklerin katılım payları, müteahhit ile yapılacak kentsel dönüşüm sözleşmesinin mali boyutu, devlet destekleri ve kredi imkânları önceden planlanmadan kentsel dönüşüme başlanması ciddi riskler doğurur.
- Maliklerin Karar Sürecinin Usulüne Uygun Yürütülmesi
Malikler arasında alınacak kararların kanunda öngörülen çoğunluk şartlarına uygun olması gerekir. Toplantıların usulüne uygun yapılması, kararların yazılı hale getirilmesi ve tüm maliklerin bilgilendirilmesi, sürecin hukuka uygunluğu açısından temel bir şarttır. - Sözleşmelerin Hukuka Uygun Düzenlenmesi
Müteahhit ile yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya benzeri tüm sözleşmeler açık, net ve hak kaybına yol açmayacak şekilde hazırlanmalıdır. Teslim süresi, cezai şartlar, bağımsız bölüm paylaşımı ve teminatlar mutlaka sözleşmede yer almalıdır. - Tahliye ve Yıkım Süreçlerinin Usule Uygun Yürütülmesi
Tahliye ve yıkım işlemleri, kanunda öngörülen süreler ve idari prosedürler çerçevesinde gerçekleştirilmelidir. Keyfi veya hukuka aykırı tahliye işlemleri, sürecin iptaline kadar varabilecek sonuçlar doğurabilir. - Hukuki Denetim ve Takip
Kentsel dönüşüm süreci başından sonuna kadar hukuki denetim altında yürütülmelidir. İdari işlemlerin takibi, sözleşmelerin hazırlanması ve doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi için hukuka uygunluk sürekli kontrol edilmelidir.
Bu şartlar bir bütün olarak değerlendirildiğinde, kentsel dönüşüm yalnızca bir inşaat faaliyeti değil; planlama, finansman ve hukuk boyutları olan çok yönlü bir süreçtir. Bu unsurlardan herhangi birinin eksikliği, dönüşümün sağlıklı ilerlemesini ciddi şekilde riske atar.
Kentsel Dönüşümde Ev Sahibinin Hakları
Kentsel dönüşüm sürecinde ev sahipleri, yani malikler, mülkiyet hakları korunarak belirli hak ve yetkilere sahiptir. Bu haklar, sürecin keyfi şekilde değil, hukuka uygun ve adil biçimde yürütülmesini sağlamak amacıyla tanınmıştır. Kentsel dönüşümde ev sahiplerinin hakları şunlardır:
- Bilgilendirilme Hakkı
Malikler, riskli yapı tespiti, proje içeriği, tahliye, yıkım ve inşaat süreci hakkında açık ve anlaşılır şekilde bilgilendirilmelidir. Süreçle ilgili alınan kararlar kendilerine usulüne uygun olarak tebliğ edilmelidir. - Karar Sürecine Katılma Hakkı
Ev sahipleri, yapılacak proje ve uygulamalara ilişkin toplantılara katılma ve görüş bildirme hakkına sahiptir. Maliklerin iradesi, kentsel dönüşüm sürecinin temel unsurlarından biridir. - Bağımsız Bölüm ve Paylaşım Hakkı
Yeni yapılacak binada hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı, metrekare, kat, cephe gibi hususlar açık şekilde belirlenmelidir. Malik, mülkiyet hakkının karşılığını adil şekilde alma hakkına sahiptir. - Sözleşmelerin İncelenmesi ve Kabulü Hakkı
Müteahhit ile yapılacak sözleşmeleri inceleme, gerektiğinde değişiklik talep etme ve hukuka aykırı hükümleri kabul etmeme hakkı malike aittir. - Devlet Desteklerinden Yararlanma Hakkı
Şartları taşıyan ev sahipleri, kira yardımı, faiz destekli kredi gibi kentsel dönüşüm desteklerinden yararlanma hakkına sahiptir. - Kentsel Dönüşüme Katılmayan Malik Olma Hakkı
Bir malik, projeye katılmak istemediğini beyan edebilir. Ancak kanunda öngörülen çoğunluk sağlandığında, dönüşüm süreci katılmayan malik açısından da bağlayıcı hale gelir. Bu durumda malikin mülkiyet hakkı tamamen ortadan kalkmaz; bedelinin kendisine ödenmesi veya payının hukuka uygun şekilde değerlendirilmesi gerekir. - Hak Kaybına Karşı Korunma Hakkı
Ev sahibi, yapılan işlemler nedeniyle mülkiyet hakkının değer kaybetmesine veya haksız şekilde sınırlandırılmasına karşı hukuki yollara başvurma hakkına sahiptir.
Kentsel Dönüşümde Projeye İtiraz Hakkı
Ev sahiplerinin, kentsel dönüşüm kapsamında hazırlanan projeye itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Projenin hukuka, imar planlarına veya hakkaniyete aykırı olduğu düşünülüyorsa, malik bu duruma karşı hukuki yollara başvurabilir.
İtiraz hakkı;
- Projenin içeriğine,
- Bağımsız bölüm paylaşımına,
- Usule aykırı alınan kararlara,
- Malik haklarını zedeleyen uygulamalara
karşı kullanılabilir.
Bu itirazlar, sürecin tamamen durması anlamına gelmez; ancak hukuka aykırılık varsa düzeltilmesini sağlar. Projeye itiraz konusu, kapsamı itibarıyla ayrıca detaylı şekilde ele alınması gereken özel bir başlıktır ve bu konuda ayrıca bir değerlendirme yapılması daha sağlıklı olacaktır.
Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları
Kentsel dönüşüm sürecinde kiracılar mülkiyet hakkına sahip olmamakla birlikte, barınma hakkı ve sözleşmeden doğan hakları bakımından kanunla korunmaktadır. Kentsel dönüşüme giren evdeki kiracı, sürecin tarafı olmasa da belirli güvencelere sahiptir. Kiracının hakları şunlardır:
- Usulüne Uygun Bildirim Alma Hakkı
Kiracıya, tahliye süreci başlamadan önce yazılı ve yasal yollarla bildirim yapılması gerekir. Keyfi ve ani tahliye talepleri hukuka aykırıdır. - Makul Sürede Tahliye Hakkı
Kiracı, derhal değil; kendisine tanınan makul süre içinde taşınmazı boşaltmakla yükümlüdür. Bu süre, barınma ihtiyacını karşılayacak şekilde kullanılmalıdır. - Kira Yardımından Yararlanma Hakkı
Şartları taşıyan kiracılar, kentsel dönüşümde kiracı hakları kapsamında devlet tarafından sağlanan kira yardımından yararlanabilir. Bu destek, kiracının geçici barınma ihtiyacını karşılamayı amaçlar. - Taşınma Masrafları Desteği Talep Hakkı
Uygulamada kiracılara, belirli koşullarda taşınma giderleri için destek ödemesi yapılabilmektedir. Bu, kentsel dönüşüme giren evdeki kiracının mağduriyetini azaltmayı hedefler. - Eşya Tahliyesi ve Zarar Görmeme Hakkı
Kiracı, eşyalarını güvenli şekilde tahliye etme hakkına sahiptir. Yıkım sürecinde eşyaların zarar görmesi halinde hukuki sorumluluk doğabilir. - Sözleşmeden Doğan Hakların Korunması
Kira sözleşmesi, kentsel dönüşüm nedeniyle sona erse bile, kiracının haksız zarara uğratılmaması gerekir. Kiracı, hukuka aykırı uygulamalara karşı yasal yollara başvurabilir. - Bilgilendirilme Hakkı
Kiracı, riskli yapı tespiti, tahliye tarihi ve yıkım süreci hakkında açık şekilde bilgilendirilmelidir. Sürecin belirsiz bırakılması, kiracının haklarını zedeler. - Hukuka Aykırı Tahliyeye Karşı Korunma Hakkı
Kiracı, kanuna aykırı biçimde yapılan tahliye girişimlerine karşı hukuki yollara başvurabilir ve korunma talep edebilir.
Bu haklar, kentsel dönüşüm sürecinde kiracının tamamen korumasız olmadığını, aksine belirli güvencelerle sürece dahil edildiğini göstermektedir. Ancak uygulamada yaşanan pek çok uyuşmazlık, bu hakların bilinmemesinden kaynaklanmaktadır.
Kentsel Dönüşümde Kiracının Tahliyesi
Riskli yapı kararı verilen bir binada, dönüşüm sürecinin fiilen başlayabilmesi için taşınmazın boşaltılması gerekir. Bu noktada kiracının tahliyesi, uygulamada en çok sorun yaşanan konulardan biridir. Çünkü kiracı, mülk sahibi olmamakla birlikte fiilen taşınmazı kullanan kişi olduğu için barınma ihtiyacı doğrudan etkilenmektedir.
Kiracının tahliyesi, keyfi şekilde yapılamaz. Öncelikle binanın riskli yapı olarak tespit edilmiş olması ve bu kararın usulüne uygun şekilde kesinleşmesi gerekir. Ardından kiracıya yazılı bildirim yapılmalı ve taşınmazı boşaltması için makul bir süre tanınmalıdır. Bu süreçte ani ve zorlayıcı uygulamalar hukuka aykırıdır.
Yıkılacak binada kiracı tahliyesi sırasında yaşanan temel sorunlar genellikle şunlardır:
- Kiracıya yeterli süre verilmeden tahliye istenmesi,
- Tahliye bildiriminin yazılı ve resmi şekilde yapılmaması,
- Kiracının kira yardımı ve taşınma desteği hakları konusunda bilgilendirilmemesi,
- Malik ile kiracı arasında iletişim eksikliği nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklar,
- Tahliye sürecinde eşyaların zarar görmesi veya güvenli şekilde taşınamaması.
Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, riskli yapı kararı alındıktan sonra kiracının derhal çıkarılması gerektiğinin düşünülmesidir. Oysa hukuken kiracıya belirli bir süre tanınması zorunludur ve bu süre içinde kiracının barınma ihtiyacını planlamasına imkân sağlanmalıdır.
Tahliye işlemlerinin hukuka aykırı şekilde yapılması, kiracının yeterli süre tanınmadan çıkarılması, eşyalarına zarar verilmesi veya kolluk gücüyle ölçüsüz müdahalede bulunulması hâlinde idarenin sorumluluğu gündeme gelir. Bu gibi durumlarda kiracı, uğradığı maddi ve manevi zararların tazmini için idare aleyhine tam yargı davası açma hakkına sahiptir.
Ayrıca kiracı, gerekli şartları taşıması hâlinde devlet tarafından sağlanan kira yardımı ve taşınma desteğinden yararlanabilir. Bu destekler, kentsel dönüşüm sürecinin kiracı üzerinde oluşturduğu ekonomik yükü azaltmayı amaçlar.
Kentsel Dönüşüm Tahliye Süresi
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, bina maliklerine ve binada bulunan kiracılara tahliye için süre tanınır. Riskli yapı tahliye süresi, kanunda öngörülen idari bildirimler sonrasında başlar ve binanın güvenli şekilde boşaltılmasını amaçlar.
Kiracılar açısından bu süre, taşınma hazırlıklarının yapılabilmesi, yeni bir konut bulunabilmesi ve barınma sorununun ani şekilde ortaya çıkmaması için büyük önem taşır. Kentsel dönüşümde kiracının tahliye süresi, uygulamada genellikle idare tarafından verilen süreler çerçevesinde belirlenir ve kiracının derhal çıkması zorunlu değildir.
Tahliye süresine ilişkin temel ilkeler şunlardır:
- Kiracıya yazılı bildirim yapılmadan tahliye talep edilemez.
- Tahliye için tanınan süre, makul ve ölçülü olmalıdır.
- Süre dolmadan zorla çıkarma işlemi yapılamaz.
- Süre sonunda taşınmaz boşaltılmazsa idari yollarla tahliye gündeme gelebilir.
Riskli yapı tahliye süresi, hem can güvenliğinin sağlanması hem de kiracının barınma hakkının korunması arasında denge kurmayı amaçlar. Bu nedenle sürecin aceleci değil, hukuka uygun ve planlı şekilde yürütülmesi gerekir.
Kentsel Dönüşüm Devlet Desteği 2026
Kentsel dönüşümde devlet desteği, sürecin hem malik hem de kiracı açısından daha yönetilebilir olmasını sağlamak amacıyla çeşitli başlıklar altında sunulmaktadır. 2026 yılı itibarıyla uygulamada öne çıkan destekler kısaca şunlardır:
- Kentsel dönüşüm kira yardımı: Riskli yapıda ikamet eden maliklere ve şartları taşıyan kiracılara, geçici barınma ihtiyacını karşılamak için aylık ödeme yapılır.
- Kentsel dönüşüm taşınma yardımı: Taşınmazın boşaltılması sırasında oluşan masraflar için tek seferlik destek sağlanır.
- Geçici konut imkânı: Bazı projelerde kira yardımı yerine veya buna ek olarak geçici konut tahsisi yapılabilir.
- Faiz destekli kredi imkânları: Yeni konut yapımı veya edinimi için düşük faizli ya da faiz destekli kredi seçenekleri sunulabilir.
- Bina güçlendirme devlet desteği: Yıkım yerine güçlendirme yapılması mümkün olan yapılarda, kredi ve finansman kolaylıkları sağlanabilir.
- Vergi ve harç muafiyetleri: Tapu harcı, noter masrafları ve bazı vergiler yönünden muafiyet veya indirimler uygulanabilir.
Bu destekler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir ve belediyeler uygulama sürecinde aktif rol alır. Hangi desteğin kimlere ve hangi şartlarla verileceği, her proje özelinde ayrıca değerlendirilir.
⚠️ Kentsel Dönüşümde En Sık Yapılan Hatalar
- Sözleşme İncelemeden İmza Atılması ❌
En sık yapılan hata, müteahhit ile yapılan sözleşmenin hukuki incelemesi yapılmadan imzalanmasıdır. Teslim süresi, cezai şart, teminatlar ve bağımsız bölüm paylaşımı açıkça düzenlenmemiş sözleşmeler, malik açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilir. - Bağımsız Bölüm Paylaşımının Netleştirilmemesi ❌
Yeni yapılacak binada hangi malike hangi dairenin düşeceği, metrekare ve konum gibi unsurlar belirlenmeden sürece girilmesi, sonradan telafisi zor uyuşmazlıklara neden olur. - Finansman Yapısının Belirsiz Bırakılması ❌
İnşaat maliyetlerinin nasıl karşılanacağı, ek ödeme yapılıp yapılmayacağı veya hangi masrafların kime ait olduğu netleştirilmeden başlanması, projeyi çıkmaza sokabilir. - Resmî Süreçler Tamamlanmadan Tahliyeye Zorlanmak ❌
Riskli yapı süreci kesinleşmeden yapılan tahliyeler, hem hukuka aykırıdır hem de malik açısından ciddi mağduriyet oluşturur. - Devlet Desteklerinin Araştırılmaması ❌
Kira yardımı, taşınma yardımı ve kredi destekleri gibi haklardan haberdar olunmaması, gereksiz ekonomik yük oluşmasına neden olur. - Çoğunluk Kararlarının Usule Uygun Alınmaması ❌
Toplantıların ve kararların kanuna uygun şekilde yapılmaması, alınan kararların iptal edilmesine kadar varabilecek sonuçlar doğurabilir. - Teminat Alınmaması ❌
Müteahhitten banka teminat mektubu veya benzeri güvenceler alınmadan projeye başlanması, inşaatın yarım kalması riskini artırır. - Teslim Süresi ve Cezai Şartın Belirlenmemesi ❌
İnşaatın ne zaman biteceği ve gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar açıkça yazılmadığında, malik mağduriyet yaşar. - Hukuki Destek Alınmaması ❌
Sürecin başında hukuki destek alınmaması, küçük gibi görünen hataların ileride büyük hak kayıplarına dönüşmesine sebep olur.
Bu hatalar, çoğunlukla bilgi eksikliğinden kaynaklanır. Kentsel dönüşüm sürecinde atılacak her adımın bilinçli ve hukuka uygun olması, maliklerin mülkiyet haklarının korunması açısından hayati önem taşır.
Kentsel Dönüşümde Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca teknik ve inşaat boyutu olan bir çalışma değildir; doğrudan mülkiyet hakkını etkileyen ciddi bir hukuki süreçtir. Bu nedenle uzman bir kentsel dönüşüm avukatıından destek alınmadan yapılan uygulamalarda, telafisi zor hak kayıplarıyla sıkça karşılaşılmaktadır.
Avukata başvurulması gereken aşamalar sadece uyuşmazlık çıktığında değil, sürecin en başından itibaren söz konusudur. Özellikle;
- Riskli yapı tespiti yapıldığında,
- Malikler arasında karar alma süreci başlamadan önce,
- Müteahhit ile sözleşme imzalanmadan önce,
- Tahliye ve yıkım aşamasına gelindiğinde
hukuki destek alınması, ileride doğabilecek sorunların önüne geçer.
Kentsel dönüşüm hukuki danışmanlık hizmeti sayesinde;
- Sözleşmeler hukuka uygun hazırlanır,
- Maliklerin hak kaybına uğraması engellenir,
- Usulsüz işlemler daha baştan tespit edilir,
- Devlet desteklerinden doğru şekilde yararlanılması sağlanır,
- İhtilaf çıkmadan sürecin güvenli şekilde ilerlemesi mümkün olur.
Avukat olmadan yürütülen dönüşüm süreçlerinde ise genellikle şu sorunlar yaşanır:
- Sözleşmelerde malik aleyhine ağır hükümler bulunması,
- Bağımsız bölüm paylaşımının adaletsiz yapılması,
- Teslim süresi ve teminatların belirsiz bırakılması,
- Usule aykırı kararlar nedeniyle sürecin iptal riskiyle karşılaşması,
- Uzun süren ve maliyetli davaların ortaya çıkması.
Bu nedenle kentsel dönüşüm, “sonradan dava açarız” mantığıyla değil, baştan hukuki güvence altına alınarak yürütülmesi gereken bir süreçtir. Avukat desteği, bir masraf değil; olası büyük hak kayıplarını önleyen bir güvencedir.