Yakacık ve Soğanlık’ta son yıllarda hız kazanan kentsel dönüşüm, Kartal’ın bu iki mahallesinde onlarca kat karşılığı inşaat sözleşmesini gündeme taşıdı. 2012’den bu yana yürürlükte olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, müteahhidin sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihini geçirmesi halinde arsa sahibine hem gecikme tazminatı hem de sözleşmede öngörülmüşse cezai şart talep etme imkânı tanır. Ancak bu iki talebin birlikte mi yoksa seçimlik olarak mı ileri sürülebileceği, 2026 itibarıyla uygulamada hâlâ tartışmalı bir zemin oluşturuyor.
Yakacık ve Soğanlık’ta Kat Karşılığı Modelin Yaygınlaşması
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın kentsel dönüşüm verilerine göre İstanbul, dönüşüm başvurularının en yoğun görüldüğü illerin başında geliyor ve Anadolu Yakası’nda Kartal bu tabloda öne çıkan ilçelerden biri. Yakacık’ın tepelik arazi yapısı ve Soğanlık’ın yoğun konut dokusu, arsa sahiplerini kat karşılığı modeline yönlendiren pratik nedenler arasında yer alıyor.
Somut bir örnek üzerinden ilerleyelim. Soğanlık’ta miras yoluyla ortak mülkiyete sahip üç kardeşin bir parselde müteahhitle imzaladığı sözleşmede teslim tarihi 18 ay olarak belirlenmiş olsun. İnşaat 30. ayda hâlâ kaba yapı aşamasında kalmışsa arsa sahiplerinin önündeki soru nettir. Sözleşmede yazılı cezai şart hükmü ne işe yarar ve bu hak nasıl talep edilir.
Müteahhidin Temerrüde Düşmesi Hangi Şartlarda Gerçekleşir?
Cezai şartın talep edilebilmesi için önce müteahhidin hukuken temerrüde düşmüş olması gerekir. Sözleşmede teslim için kesin bir tarih öngörülmüşse ve bu tarih ihtar çekilmesine gerek kalmadan geçmişse temerrüt kendiliğinden gerçekleşir. Sözleşmede yalnızca yaklaşık bir süre belirtilmişse arsa sahibinin noter aracılığıyla süre vererek ihtarname göndermesi ve bu süre de geçtikten sonra temerrüdün oluşması beklenir.
Uygulamada karşılaşılan tipik bir savunma şudur. Müteahhit, ruhsat sürecindeki gecikmeyi veya malzeme tedarikindeki aksaklığı mücbir sebep olarak öne sürer. Mahkeme burada öngörülebilirlik testine bakar. İmar sürecindeki standart bürokratik gecikmeler genellikle mücbir sebep sayılmaz, çünkü deneyimli bir müteahhidin bu süreyi sözleşme yapılırken öngörebilmesi beklenir. Deprem, yangın veya idari bir yasak gibi gerçekten öngörülemeyen haller ise farklı değerlendirilir.
Cezai Şart mı, Kira Kaybı Tazminatı mı? Uygulamada Tartışmalı Ayrım
Burada iki farklı hukuki kurum sık sık birbirine karıştırılıyor. Cezai şart, TBK m.179-182 hükümleri çerçevesinde tarafların önceden kararlaştırdığı, borcun ifasını güvence altına alan bağımsız bir edimdir. TBK m.180 uyarınca alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile kararlaştırılan cezanın ifasını isteyebilir. Kira kaybı tazminatı ise arsa sahibinin kendisine düşen bağımsız bölümleri geç teslim alması nedeniyle uğradığı fiili zararın karşılığıdır ve ayrıca ispatlanması gerekir.
Bu ikisinin birlikte istenip istenemeyeceği konusunda görüş ayrılığı var. Bir görüşe göre aynı gecikme nedeniyle hem cezai şart hem de fiili zarar talep edilmesi mükerrer tazminata yol açar. Ben bu görüşe katılmıyorum. TBK m.161’in genel mantığı, cezai şartın asgari bir tazminat işlevi gördüğü, aşan kısmın ayrıca kanıtlanabileceği yönündedir. Sözleşmede “cezai şarta ek olarak fiili zarar da talep edilebilir” ibaresi varsa bu iki talep birlikte ileri sürülebilir. Hüküm sessizse dahi arsa sahibinin cezai şartı aşan gerçek zararını somut delillerle ortaya koyması, talebin reddedilmesini gerektirmez. Bu konu, ticari sözleşmelerdeki cezai şart uygulamasıyla benzer bir mantığa dayanıyor, ancak kat karşılığı ilişkisinin kendine özgü niteliği ayrı bir değerlendirme gerektiriyor.
Fahiş Cezai Şartın Mahkemece İndirilmesi (Tenkis)
Müteahhit tarafının en sık başvurduğu savunma yollarından biri, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın fahiş olduğu iddiasıdır. TBK m.182/3 hükmü, hâkime aşırı görülen cezai şartı kendiliğinden indirme yetkisi tanır. Bu değerlendirmede tarafların ekonomik durumu, sözleşmenin niteliği ve gecikmenin süresi birlikte dikkate alınır.
Örneğin Yakacık’taki bir sözleşmede günlük cezai şart tutarı, arsa sahibinin dairesinin aylık rayiç kira bedelinin çok üzerinde belirlenmişse müteahhit avukatı bu oranı fahiş göstermeye çalışabilir. Rayiç kira bedelinin doğru hesaplanması bu noktada belirleyici hale gelir ve bu konuda güncel kira bedeli tespiti yöntemleri yol gösterici olabilir. Arsa sahibinin cezai şartın makul olduğunu savunurken sözleşme tarihindeki emsal kira değerlerini dosyaya sunması önem taşır.
Arsa Sahibi Olarak İzlenmesi Gereken Yol
Teslim tarihi geçen bir kat karşılığı sözleşmesinde arsa sahibinin izleyeceği sıra belirleyicidir. Önce sözleşme metninde kesin vadeli bir teslim tarihi bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Kesin tarih yoksa müteahhide noter aracılığıyla makul bir süre tanıyan ihtarname gönderilmesi gerekir. Bu adım atlanırsa temerrüt hukuken oluşmamış sayılabilir ve sonraki talepler zayıflar.
Sonraki aşamada cezai şart tutarı ile varsa kira kaybı tazminatı ayrı ayrı hesaplanmalı, bölgedeki emsal kira ilanları ve mümkünse bir ekspertiz raporuyla desteklenmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri genellikle ticari nitelikte sayılmadığından dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı aranmaz, ancak süreci uzatmamak için müteahhitle yazılı bir uzlaşma denemesi yine de değerlendirilebilir. Dava aşamasında ise bilirkişi incelemesi hem gecikme süresinin hem de zarar tutarının netleştirilmesinde belirleyici rol oynar. Gayrimenkul ve inşaat hukuku alanındaki hukuki danışmanlık hizmetleri kapsamında bu tür uyuşmazlıklarda sözleşme ve delil incelemesi öncelikli adım olarak ele alınır.
Özetle, Yakacık ve Soğanlık gibi kentsel dönüşümün yoğun yaşandığı bölgelerde arsa sahibinin elindeki en güçlü araç, sözleşmenin imzalandığı andan itibaren doğru kurgulanmış bir cezai şart hükmüdür. Teslim gecikmesi yaşandığında bu hükmün doğru yorumlanması ve gerektiğinde fahiş şart iddiasına karşı hazırlıklı olunması, sürecin sonucunu doğrudan etkiler.
Yasal Uyarı