Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasında imzalanan bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir süre ve belirli bir ücret karşılığında kiraya verenden kullanma hakkı bulunmaktadır. Kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmeleri, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda kendiliğinden sona ermektedir. Kiracı, bu tür sözleşmeleri sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak suretiyle feshetmek hakkına sahiptir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri ise, herhangi bir süreye bağlı değildir. Bu tür sözleşmeler, taraflardan birinin bildirimde bulunmasıyla sona ermektedir. Kiracı, belirsiz süreli kira sözleşmelerini her zaman bildirimde bulunmak suretiyle feshetmek hakkına sahiptir.
Kiracı tarafından yapılacak fesih bildirimi yazılı olarak yapılmak zorundadır. Bildirimde, kiracının adı soyadı, kiralanan taşınmazın adresi, sözleşmenin feshi tarihi ve gerekçesi belirtilmelidir. Fesih bildirimi, kiraya verene şahsen veya posta yoluyla tebliğ edilebilir.
Kiracı tarafından yapılacak fesih bildiriminin geçerli olabilmesi için, bildirimin kiraya verene zamanında ulaşması gerekmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, fesih bildiriminin sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene ulaşması gerekmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, fesih bildiriminin kiraya verene en kısa sürede ulaşması gerekmektedir.
Kiracı tarafından yapılacak fesih bildiriminin süresinde yapılmaması halinde, kira sözleşmesi geçerliliğini sürdürecektir.
Fesih Bildiriminin Süresi
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilmektedir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona ermektedir. Ancak, kiracı belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracının fesih bildirimi, yazılı olarak ve noter aracılığıyla veya taahhütlü posta yoluyla yapılmalıdır. Fesih bildiriminde, kiracının kimliği, kiralanan taşınmazın adresi, kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri ve fesih tarihi açıkça belirtilmelidir.
Kiracının fesih bildirimini zamanında yapmaması halinde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kiraya veren de genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda, kiraya verenin fesih bildirimi, altı aylık kira döneminin sonu için en az üç ay önce kiracıya yapılmalıdır.
Fesih bildiriminin süresi, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişiklik göstermektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunabilir.
Kiraya veren ise, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira Sözleşmesi Hangi Hallerde Feshedilir?
Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasında imzalanan ve tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirleyen bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi, belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir.
Belirli süreli kira sözleşmesi, sözleşmede belirtilen sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesini sözleşmenin sona ermesinden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak feshedebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise, taraflardan birinin haklı bir sebep olmaksızın fesih hakkı bulunmamaktadır. Ancak, kira sözleşmesinde fesih hakkının bulunduğu belirtilmişse, bu durumda kiracı veya kiraya veren, sözleşmeyi belirli bir süre önce bildirimde bulunarak feshedebilir.
Kira sözleşmesi, aşağıdaki hallerde de feshedilebilir:
- Önemli sebep: Taraflardan birinin, sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle diğer tarafın sözleşmeyi sürdürmesi olanaksız hale gelirse, önemli sebep olarak kabul edilir. Önemli sebep, kiracının kira bedelini ödememesi, kiralananı tahrip etmesi, kiralananı üçüncü kişilere kullandırması gibi durumları kapsar.
- Olağanüstü hal: Savaş, doğal afet, ekonomik kriz gibi olağanüstü hallerde, kira sözleşmesi tarafların iradesi dışında feshedilebilir.
- Kiracının ölümü: Kiracı ölmesi durumunda, kira sözleşmesi mirasçılarına geçer. Ancak, mirasçılar kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.
- Kirayı verenin ölümü: Kiraya veren ölmesi durumunda, kira sözleşmesi mirasçılarına geçer. Ancak, mirasçılar kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.
Kira sözleşmesinin feshi, yazılı olarak yapılmalıdır. Kiracı tarafından yapılan fesih bildiriminin, kiraya verene en az 15 gün önce ulaşması gerekir. Kiraya veren tarafından yapılan fesih bildiriminin, kiracıya en az 3 ay önce ulaşması gerekir.
Kira sözleşmesinin feshi durumunda, taraflar birbirlerine tazminat ödemekle yükümlü olabilir. Tazminat miktarı, sözleşmede belirtilmişse bu miktara göre belirlenir. Sözleşmede tazminat miktarı belirtilmemişse, mahkeme tarafından belirlenir.
Kira sözleşmesinin feshi ile ilgili herhangi bir sorun yaşanması durumunda, hukuki yardım alınması tavsiye edilir.
İşyeri Kira Sözleşmesi Feshi Nasıl Yapılır?
İşyeri kira sözleşmesi, işyeri sahibi ile kiracı arasında imzalanan ve işyerinin kullanımı, kira bedeli, kira süresi gibi hususları düzenleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme, belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir.
Belirli süreli işyeri kira sözleşmesi, sözleşmede belirtilen sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Kiracı veya kiraya veren, sözleşmenin bitiminden önce fesih bildirimi yapmak istemesi halinde, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, en az 15 gün önceden fesih bildirimi yapması gerekir.
Belirsiz süreli işyeri kira sözleşmesi ise, tarafların herhangi bir bildirimde bulunmaması halinde, süresiz olarak devam eder. Kiracı veya kiraya veren, bu sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde, karşı tarafa yazılı olarak fesih bildirimi yapması gerekir.
İşyeri kira sözleşmesinin feshi için, fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması gerekir. Fesih bildirimi, kiracı tarafından kiralayana, kiralayan tarafından kiracıya yapılmalıdır. Fesih bildirimi, noter aracılığıyla veya taahhütlü posta yoluyla gönderilebilir.
Fesih bildiriminde, sözleşmenin feshi ile ilgili aşağıdaki hususların belirtilmesi gerekir:
- Kira sözleşmesinin feshi talebi
- Fesih tarihinin belirtilmesi
- Fesih sebebinin belirtilmesi (isteğe bağlı)
İşyeri kira sözleşmesinin feshi, fesih bildiriminin karşı tarafa tebliğ edildiği tarihte geçerlilik kazanır. İşyeri kira sözleşmesinin feshi ile ilgili uyuşmazlıklarda, taraflar, sulh yoluyla anlaşmaya çalışabilirler. Anlaşma sağlanamaması halinde, uyuşmazlık, Tüketici Hakem Heyetleri veya Asliye Hukuk Mahkemeleri tarafından çözümlenir.
İşyeri kira sözleşmesinin feshi, taraflar için önemli hak ve sorumluluklar doğurmaktadır. Bu nedenle, işyeri kira sözleşmesinin feshi ile ilgili işlemler yapılırken, hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.
Kiralananın Tahliye Edildiğinin İspatı
Kiralanan bir yerin tahliye edildiğinin ispatı, kira sözleşmesinin sona erdiği ve kiracının kiralananı boşalttığı anlamına gelir. Bu ispat, kiracının kiralananı fiilen boşalttığını ve anahtarını kiralayana teslim ettiğini gösteren belgelerle yapılabilir.
Kiralananın tahliye edildiğinin ispatı için kullanılabilecek belgeler şunlardır:
- Tahliye tutanağı: Kiracı ve kiralayan tarafından imzalanan tahliye tutanağı, kiralananın tahliye edildiğinin en güçlü ispatıdır. Bu tutanakta, kiralananın tahliye tarihi, kiracının kiralananı boşalttığına dair beyanı ve anahtarın kiralayana teslim edildiğine dair kiralayanın beyanı yer alır.
- Anahtar teslimi fotoğrafı: Kiracının kiralananı boşalttığını ve anahtarı kiralayana teslim ettiğini gösteren bir fotoğraf, tahliyenin ispatı için kullanılabilir. Bu fotoğrafta, kiracı ve kiralayan, kiralananın boşaltılmış bir şekilde çekilmiş fotoğrafında yer almalıdır.
- Anahtar teslimi tutanak: Kiracının kiralananı boşalttığını ve anahtarı kiralayana teslim ettiğini gösteren bir tutanak, tahliyenin ispatı için kullanılabilir. Bu tutanak, kiracı ve kiralayan tarafından imzalanmalıdır.
- Kiralayan tarafından tutulan tutanak: Kiralananın boşaltıldığını gösteren bir tutanak, kiralayan tarafından tutulabilir. Bu tutanak, kiracının kiralananı boşalttığına dair beyanı ve anahtarın kiralayana teslim edildiğine dair kiralayanın beyanını içermelidir.
Kiralananın tahliye edildiğinin ispatı, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (HUMK md. 288) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (HUMK md. 289), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiracı, kiralananın tahliye edildiğini ispatlayamadığında, kira ilişkisi kira sözleşmesinde belirtilen sürenin dolmasına kadar devam eder. Bu durumda, kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
Kira Sözleşmesinde Ayıptan Sorumluluk
Kira sözleşmesi, kiraya verenin kiralananı kiracının kullanımına tahsis etme, kiracının da kira bedelini ödeme borcunu içeren bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinde, kiraya verenin kiralananı teslim ederken ayıpsız olması borcu da bulunmaktadır. Kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğu, Türk Borçlar Kanunu’nun 304-308. maddelerinde düzenlenmiştir.
Kiraya verenin ayıptan sorumlu tutulabilmesi için aşağıdaki şartlar gerçekleşmelidir:
- Kiralananda ayıp bulunması
- Kiracının ayıbı bilmemesi
- Sorumsuzluk anlaşması yapılmamış olması
- Ayıbın kiracıdan kaynaklanmaması
Kiraya verilen şeyde ayıp, kiralananın sözleşmeye uygun olmaması veya kullanım amacına uygun olmamasıdır. Ayıp, kiralananın tesliminden önce var olabileceği gibi, teslimden sonra da ortaya çıkabilir.
Kiracı, kiralananda ayıp bulunduğunu kiraya verene bildirimde bulunmak zorundadır. Bildirim, ayıp öğrenildiği tarihten itibaren 8 gün içinde yapılmalıdır. Bildirimde, ayıbın niteliği, yeri ve kiraya verenin ayıbı gidermesi için gerekli süre belirtilmelidir.
Kiracı, kiralanandaki ayıbın giderilmesini talep edebilir. Kiraya veren, ayıbı gidermeyi veya kira bedelinden indirim yapmayı kabul etmezse, kiracı ayıbın giderilmesi için dava açabilir.
Kiraya veren, ayıbın giderilmesi yerine kira bedelinden indirim yapmayı da kabul edebilir. Kira bedelinden indirim, ayıbın niteliğine ve kiralananın kullanım amacına göre belirlenir.
Kiraya verenin ayıptan sorumlu tutulabilmesi için ayıptan doğan sorumluluk şartının gerçekleşmesi gerekir. Ayıptan doğan sorumluluk, kiralananın tesliminden itibaren başlar ve kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte sona erer.