Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir arsa sahibinin sahip olduğu arsanın bir kısmını, yükleniciye bedel karşılığında inşaat yapılması için devretmesi üzerine kurulan bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hükümlerini birlikte içerdiğinden, karma nitelikli bir sözleşmedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sebepsiz feshi, taraflardan birinin sözleşmeyi herhangi bir neden göstermeden tek taraflı olarak sona erdirmesidir. Bu fesih, sözleşmenin geriye etkili olarak sona ermesine neden olur.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sebepsiz feshi, Türk Borçlar Kanunu’nun 369. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, iş sahibi, inşaat bitmeden önce yapılmış olan kısmın bedelini ödemek ve yüklenicinin zararlarını tazmin etmek şartıyla sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sebepsiz feshi halinde, tarafların hakları ve yükümlülükleri aşağıdaki şekilde belirlenir:
- İş sahibi: İş sahibi, sözleşmenin feshedilmesi ile birlikte, yükleniciye yapılmış olan ödemeleri geri alabilir. Ayrıca, yüklenicinin zararlarını tazmin etmek zorundadır.
- Yüklenici: Yüklenici, iş sahibine yapılmış olan ödemeleri geri alamaz. Ancak, sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle uğradığı zararları iş sahibinden talep edebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sebepsiz feshi, taraflar arasında uyuşmazlığa neden olabileceğinden, bu feshin şartlarının ve sonuçlarının iyice araştırılması ve gerekirse bir avukata danışılması tavsiye edilir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Haklı Sebeplerle Feshedilmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasını yükleniciye devretmesi ve yüklenicinin de arsa üzerinde inşaat yaparak arsa sahibine kat irtifakı veya kat mülkiyeti devri yapması şeklinde gerçekleşen sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler, karma nitelikli sözleşmeler olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, sözleşmenin feshi konusunda, hem eser sözleşmesinin hem de taşınmaz satış sözleşmesinin hükümleri uygulanmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı sebeplerle feshedilmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 484. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, iş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir. Haklı sebep, iş sahibinin sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmesine olanak tanıyan bir durumdur. Haklı sebeplerin varlığı halinde, iş sahibi mahkemeye başvurarak sözleşmenin feshine karar verilmesini talep edebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı sebeplerle feshedilmesine ilişkin bazı örnekler şunlardır:
- Yüklenicinin, sözleşmede belirlenen sürede inşaatı tamamlamaması
- Yüklenicinin, inşaatı sözleşmeye uygun şekilde yapmaması
- Yüklenicinin, iş sahibinin mülkiyet hakkını ihlal etmesi
- Yüklenicinin, sözleşmenin hükümlerine aykırı davranması
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı sebeplerle feshedilmesi halinde, iş sahibinin yükleniciye ödeyeceği bedel, sözleşmede belirlenen bedel olacaktır. Ancak, iş sahibinin, yüklenicinin uğradığı zararları da tazmin etmesi gerekir.
Yüklenicinin, iş sahibinin haklı sebeplerle sözleşmeyi feshetmesi halinde, sözleşmeden doğan haklarından vazgeçmiş sayılır. Bu nedenle, yüklenicinin iş sahibinden herhangi bir talepte bulunması mümkün değildir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı sebeplerle feshedilmesi, taraflar açısından önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Bu nedenle, sözleşmenin feshinde haklı sebeplerin varlığının kesin olarak tespit edilmesi gerekmektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Zamanında Bitirilemezse Ne Yapılır?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir arsa sahibi ile bir müteahhit arasında imzalanan ve arsa sahibinin arsasını müteahhide vererek, müteahhitin de bu arsada bir inşaat yaparak arsa sahibine hisse vermesini öngören bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde, inşaatın tamamlanması için bir süre belirlenir. Ancak, çeşitli nedenlerle inşaatın bu süre içinde tamamlanamaması mümkündür. Bu durumda, arsa sahibinin ne yapması gerektiği merak konusudur.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın zamanında tamamlanmaması halinde uygulanacak yaptırımlar sözleşmede belirtilir. Bu yaptırımlar, genellikle müteahhidin gecikme tazminatı ödemesi şeklindedir. Ancak, sözleşmede bu konuda bir hüküm yoksa, arsa sahibinin inşaatın tamamlanması için müteahhit aleyhine dava açması gerekir. Arsa sahibinin açacağı davada, inşaatın süresinde tamamlanmadığını ve bu durumun kendisine verdiği zararı ispat etmesi gerekir. Mahkeme, arsa sahibinin zararını tespit ettikten sonra, müteahhitten bu zararın tazmin edilmesine karar verir.
Arsa sahibinin açacağı davada, inşaatın süresinde tamamlanmamasının müteahhit kusurundan kaynaklandığını ispat etmesi gerekir. Ancak, müteahhitin kusurundan kaynaklanmayan nedenlerden dolayı inşaatın süresinde tamamlanamaması da mümkündür. Örneğin, inşaatta kullanılan malzemelerin tedarik edilememesi veya doğal afetler gibi nedenlerden dolayı inşaatın gecikmesi mümkündür. Bu durumlarda, arsa sahibinin inşaatın tamamlanması için müteahhit aleyhine dava açması mümkün değildir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın zamanında tamamlanmaması halinde uygulanacak yaptırımların belirlenmesi önemlidir. Bu yaptırımlar, arsa sahibinin zararını en az düzeye indirmeyi amaçlamalıdır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Projeye Aykırı Hareket Edilmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit arasında imzalanan ve arsa sahibinin arsasını, müteahhit tarafından inşa edilecek binanın kat karşılığında devretmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler, taraflar arasında hukuki bağlayıcılığı olan ve tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirleyen önemli hukuki metinlerdir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, taraflar arasında inşaatın yapılacağı binanın proje ve şartnamesi de belirlenir. Bu proje ve şartname, inşaatın nasıl yapılacağını, binanın hangi özelliklerde olacağını ve tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhit, sözleşmede belirlenen proje ve şartnameye uygun olarak inşaat yapmakla yükümlüdür. Müteahhit, proje ve şartnameye aykırı hareket ederse, arsa sahibinin çeşitli hakları doğar.
Arsa sahibi, müteahhidin proje ve şartnameye aykırı hareket etmesi halinde, öncelikle müteahhidi sözleşmeye uygun hareket etmesi için uyarmalıdır. Müteahhit, uyarıya rağmen proje ve şartnameye aykırı hareket etmeye devam ederse, arsa sahibinin aşağıdaki haklarından birini kullanması mümkündür:
- Fesih: Arsa sahibi, müteahhidin proje ve şartnameye aykırı hareket etmesi halinde, sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmenin feshedilmesi halinde, arsa sahibi, sözleşmeye göre kendisine verilmesi gereken kat karşılığından vazgeçebilir.
- Tazminat: Arsa sahibi, müteahhidin proje ve şartnameye aykırı hareket etmesi halinde, uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Tazminat talebinde, arsa sahibinin inşaatın proje ve şartnameye uygun olarak yapılması halinde elde edeceği faydanın, inşaatın proje ve şartnameye aykırı olarak yapılması halinde elde edeceği faydadan azalması esas alınır.
- Diğer hukuki yollar: Arsa sahibi, müteahhidin proje ve şartnameye aykırı hareket etmesi halinde, sözleşmeden doğan diğer haklarını da kullanabilir. Örneğin, arsa sahibi, müteahhidin inşaatı zamanında tamamlamaması halinde, gecikme tazminatı talep edebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, proje ve şartnameye aykırı hareket edilmesi, taraflar arasında önemli uyuşmazlıklara yol açabilen bir durumdur. Bu nedenle, arsa sahipleri ve müteahhitlerin, sözleşmenin imzalanmasından önce proje ve şartnameyi dikkatlice incelemeleri ve sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerini iyi bilmeleri önemlidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat İmar Mevzuatına Uymasına Rağmen Projeye Uymayan İnşaat
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit arasında imzalanan ve arsa sahibinin arsasını müteahhide devretmesi, müteahhidin de arsa üzerinde sözleşmeye uygun olarak inşaat yapması karşılığında bağımsız bölümlerden pay almasını öngören sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde, tarafların hak ve sorumlulukları sözleşmede açıkça belirtilmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın imar mevzuatına uygun olması zorunludur. Aksi takdirde, inşaatın yıkılması veya ruhsatının iptal edilmesi gibi yaptırımlar uygulanabilir. Ancak, inşaatın imar mevzuatına uygun olmasına rağmen projeye aykırı olması durumunda, arsa sahibinin hangi hakları olduğu merak konusudur.
Bu konudaki hukuki durum, Yargıtay kararlarına göre aşağıdaki şekilde özetlenebilir:
- İmar mevzuatına uygun olmakla beraber projeye aykırı olan inşaatlarda, arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin mümkün ise projeye uygun hale getirilmesini talep edebilir.
- Projeye aykırılığın giderilmesi mümkün değilse, arsa sahibi bu aykırılık sebebiyle uğradığı zararın tazminini talep edebilir.
- Projeye aykırılık arsa sahibinin eseri bu şekilde kabul etmemekte haklı sayılmasını gerektirecek boyutta ise, arsa sahibi sözleşmenin feshini de talep edebilir.
- Örneğin, bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın 10 kat olması kararlaştırılmışsa, ancak müteahhit 12 kat inşaat yaparsa, bu durum projeye aykırılık olarak kabul edilir. Bu durumda, arsa sahibi müteahhitten inşaatın 10 kata düşürülmesini veya bu aykırılık sebebiyle uğradığı zararın tazminini talep edebilir.
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamadan önce, sözleşmenin detaylı olarak okunması ve projenin imar mevzuatına ve tarafların isteklerine uygun olup olmadığının kontrol edilmesi önemlidir.
- Aksi takdirde, arsa sahibinin ileride mağduriyet yaşamaması için sözleşmenin feshini talep etme hakkı da dahil olmak üzere hak ve sorumluluklarını iyi bilmesi gerekir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Kusurlu Teslim
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasını yükleniciye vermesi karşılığında yüklenicinin de arsa üzerine belirli bir sürede ve belirli bir kalitede inşaat yapmasına ilişkin sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde, arsa sahibinin en önemli beklentilerinden biri, inşaatın kusursuz olarak teslim edilmesidir. Ancak, uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu olan dairelerin kusurlu olarak teslim edilmesi sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Kusurlu teslim, sözleşmede belirtilen kalite standartlarına uygun olmayan, ayıplı bir şekilde teslim edilen daire olarak tanımlanabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kusurlu teslim halinde, arsa sahibinin aşağıdaki haklarını kullanması mümkündür:
- İhtirazi kayıtla teslimi kabul etmek: Arsa sahibi, teslim edilen dairenin kusurlu olduğunu tespit ederse, teslimi ihtirazi kayıtla kabul edebilir. Bu durumda, arsa sahibi, yükleniciden kusurların giderilmesini talep edebilir.
- Teslimden kaçınma ve sözleşmenin feshini talep etmek: Arsa sahibi, teslim edilen dairenin kusurlarının giderilemeyecek nitelikte olduğunu tespit ederse, teslimden kaçınma ve sözleşmenin feshini talep edebilir.
- Kısmi teslimi kabul etmek ve eksik bedeli ödememek: Arsa sahibi, teslim edilen dairenin bir kısmının kusursuz olduğunu tespit ederse, bu kısmı teslimi kabul edebilir ve eksik bedeli ödemeyebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kusurlu teslim halinde, arsa sahibinin hak ve yükümlülüklerini iyi bilmesi ve bu doğrultuda gerekli hukuki işlemleri yapması önemlidir.
İlgili makale: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İptali