Fahiş Kira Artışları Karşısında Kiracı Ne Yapabilir?

Fahiş Kira Artışları Karşısında Kiracı Ne Yapabilir? Son dönemde kiracıların fahiş kira artışlarına maruz kaldığı sıkça karşılaşılan durumlardan birisi haline gelmiştir. Özellikle COVİD-19’dan kaynaklı pandemi sürecinde okulların ve üniveristelerin tatil olması, işyerlerinin evden çalışma sürecine geçmesi, insanların kalabalık yaşam alanlarından daha çok kırsal bölgelere taşınması, hareketliliğin azaltılması adına tayinlerin ertelenmesi vb. sebeplerle boş kalan yerler nispeten değerine yakın tutarlarda zar zor kiraya verilmiş, pek çok yer de boş kalmıştı.

Ancak pandemi koşullarının gevşemesi ve okulların ve tayinlerin açılmasıyla, kira bedellerinin eski değerinin 2 veya 3 katı oranlarda fahiş miktarlarda artırıldığı görülmektedir. Bu durumdan kuşkusuz yeni kiracılar zarar gördüğü gibi elinde kira sözleşmesi olan eski kiracılar da kira sözleşmeleri görmezden gelinerek “ya bu tutarı öde ya da evi boşalt” yaklaşımına maruz kalmaktadır.

Bu yaklaşım karşısında kiracıların elinin kolunun bağlı olmadığını ve kiraya verenlerin kaderine terk edilmediklerini ifade etmemiz gerekmektedir. Kiracıların kiraya veren karşısında Türk Borçlar Kanunundan kaynaklı birçok yasal hakkı bulunmaktadır. Ancak bunların çoğu kiracılar tarafından bilinmemektedir. Her şeyden önce kiraya veren, kiracıyı kiralanan yerden her canı istediğinde çıkaramayacağı gibi sözleşmede belirlenen koşulların (yani yıllık ortalama TÜFE oranı) üzerinde de fahiş kira artışı yapamaz.

Öncelikle şunu ifade etmek gerekir ki kira sözleşmesi veya halk arasındaki tabiriyle kira kontratı da bir sözleşme türü olup, yazılı olarak düzenlenmesi mutlak gerekli koşul değildir. Diğer bir deyişle kira sözleşmesi sözlü olarak da yapılabilir. Ancak yazılı olarak yapılması ispatlama açısından daha elverişli ve kolaydır. O nedenle kiralanan yerle ilgili kiracılık vasfını gösteren her türlü olgu, komşuluk ilişkileri, kiranın ödenme kanalları veya hayatın olağan akışı içindeki yerel adetler ve rutinler yazılı olmasa dahi kiralama işleminin ispatlayıcı unsurlarıdır.

Kiracının kira sözleşmelerinde üzerine düşen en önemli sorumluluk şüphesiz ki kira bedelini eksiksiz ödemesidir.

2024 Kira Artış Oranı

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2024 Ocak ayı için kira artış oranı %53,86’dır. Belirlenen yasal artış oranı her ne kadar %53,86 olsa da, 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” doğrultusunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) eklenen geçici madde ile yalnızca konut kiraları ile sınırlı olarak 11 Haziran 2022 – 01.07.2023 arasında yapılacak kira artışları %25’i geçemeyecektir. Sonrasında bu düzenleme 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmıştır.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Türk Boçlar Kanununun 344. maddesindeki kira bedelinin belirlenmesine ilşikin hükümlere göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

Tarafların kira bedelinde anlaşamaması halinde veya kira sözleşmesinde kira bedelinin artılacağına ilişkin bir madde dahi varsa kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabilir. Yani gerekirse kira bedelini mahkeme tayin edecektir. Bu dava neticesinde belirlenecek bedelin, -dava izleyen kira döneminin ortasında bitmiş olsa dahi-, izleyen kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacağını bilmekte fayda vardır. Ancak, bu davanın açılması ile ilgili birtakım süreler ve usüli işlemler olduğunu da göz ardı etmemek gerekir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 1. Maddesi’nde hukuki bir sözleşmenin kurulması tanımlanmıştır. Buna göre;

“Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.

İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir.”

Kısaca izah etmek gerekirse, hukuk dilinde sözleşme denilen müessesenin, yazılı olmak gibi bir zorunluluğu yoktur. Yani sözleşme karşılıklı irade beyanları ile, başka bir deyişle karşılıklı sözlerle de kurulabilecektir.

Kira sözleşmesi de kural olarak şekle tabi bir sözleşme türü değildir. Bir kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmamış olması, onun geçerliliğini etkilemeyecektir. Zira kira sözleşmelerinin geçerli olarak doğabilmesi için karşılıklı irade beyanlarının birbirine uygun bir şekilde ortaya çıkması gerekli ve yeterlidir. Bu bakımdan ortada yazılı bir kira sözleşmesi olmasa dahi karşılıklı irade beyanlarının varlığı halinde kira sözleşmesi geçerli olarak kurulmuş sayılacaktır. Yani kira sözleşmesi, yazı ile değil; karşılıklı irade beyanları ve sözlerle kurulabilir ve hukuki korumadan da tam olarak yararlanabilir.

Şimdi bu bilgi karşısında da rahatlıkla denilebilir ki, yazılı ve yazılı olmayan kira sözleşmeleri arasında geçerlilik bakımından bir fark yoktur. Bu durumda, 11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi ile belirlenen konut kiralarında kira artış oranının %25’i aşamayacağı yönündeki kural yazılı olmayan kira sözleşmelerine de uygulanacaktır. Bir örnek üzerinden şu şekilde açıklayalım:

Ev sahibi A ile kiracı B arasında sözle kurulmuş bir kira ilişkisi olsun. Bu sözleşmenin tarafları karşılıklı irade beyanları ile sözleşmeyi kurarken, kira artış oranının her sene %50 olarak uygulanacağı konusunda da anlaşmış olabilirler. Ancak, yukarıda bahsi geçen kanun ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde gereği konut kiralarına ilişkin sözleşmelerde kira artış oranı %25’in üzerinde belirlenemeyecektir. Maddede yazan açık hüküm gereği, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde kira artış oranı %25’in üzerinde belirlenmiş bile olsa, anılan kanun hükmü gereği bu artış oranına ilişkin sözleşmede yer alan hüküm geçersiz sayılacak ve kira artışı yenilenen dönemde en fazla %25 olarak uygulanabilecektir.

Yani özetle; yazılı veya yazısız bir kira sözleşmesi arasında hukuken temelde bir fark olmadığından, kira ilişkisi yazılı sözleşme ile de kurulmuş olsa karşılıklı sözlerle de kurulmuş olsa, kira artış oranına ilişkin genel kurallar aynen geçerliliğini koruyacaktır. Bu tür sözleşmelerde, ortaya çıkan en büyük sorun genellikle tarafların aralarında anlaştığı şeylerin ilerleyen dönemlerde farklı yorumlanması durumlarıdır. Yani örneğin bir taraf kira artış oranını %50 belirlediklerini iddia ederken diğer taraf %80 belirlediklerini iddia edebilecektir. Bu durumda tarafların bu tür sözleşmelerde yaşadığı en büyük sorun ortaya çıkan anlaşmazlıkların giderilmesi için kullanılması gereken ispat yollarıdır. Ortada yazılı bir sözleşme olmadığından, taraflar iddialarını başkaca ispat araçları ile ispat etmeye çalışacaktır.

Ev Sahibi Kirayı Ne Kadar Artırabilir?

Konut kiralarında,  kira artış oranı normal şartlarda TÜFE verilerine göre hesaplanmaktadır. Ancak getirilen yasal düzenleme ile 11.06.2022 – 01.07.2024 tarih aralığında yenilenen kira sözleşmelerinde geçerli olmak üzere kira artış oranı en fazla %25 olabilecektir.  Yani ev sahibi %25 üzerinde kira artışı yapamayacaktır. 

Örnek vermek gerekir ise:

Ocak 2024 tarihinde yenilenen kira sözleşmesinde yer alan kira bedelinin 5.000-TL olsun. 

TÜFE ARTIŞ ORANI  (%53,86)	2.693-TL KİRA ARTIŞ MİKTARI	7.963-TL GÜNCEL KİRA BEDELİ
YASAL ARTIŞ ORANI(%25)	1.250-TL KİRA ARTIŞ MİKTARI	6.250-TL GÜNCEL KİRA BEDELİ

Yukarıda yer alan tabloda karşılaştırmalı olarak TÜFE artış oranı ve yasal artış oranı ile kira artış miktarı ve güncel kira bedeli gösterilmiştir. Ancak kira artış oranında dikkate alınması gereken oran %25’tir. Çünkü Ocak 2024 TÜFE kira artış oranı, yasal oranı aşmıştır. Sonuç olarak, kiraya veren örnek dahilinde kiracısına 2.693-TL yerine, 1.250-TL kira artışı yapabilecektir. 

Ayrıca 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasındaki TÜFE artış oranı, yasal artış oranı olan %25’in altında kalması durumunda ise azami oran yasal oran kabul edilecektir.  İlgili kanun düzenleme: “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” şeklindedir. (Bu düzenleme 01.07.2024 tarihine kadar uzatılmıştır.)

İşyeri kiralarında kira artışı ise, TÜİK tarafından belirlenen TÜFE oranlarına göre yapılmaktadır. 

AYLAR	KİRA ARTIŞ ORANI
2023 AĞUSTOS	%57,45
2023 EYLÜL	%56,28
2023 EKİM	%55,30
2023 KASIM	%54,26
2023 ARALIK	%53,40
2024 OCAK	%53,86

Örnek vermek gerekir ise:

İşyeri kira bedelinin 10.000-TL olduğu, kira artışının Kasım 2023 tarihinde yapılacağı varsayımında; TÜFE kira artış oranı %54,26 olup, kira artış bedeli 5.426-TL olarak aylık yeni kira tutarı 15.426-TL olabilecektir. Önemle belirmek isteriz ki, işyeri kiralarında kira artışı en fazla TÜFE oranına göre yapılabilecektir. Kiraya verenin belirlenen oranın altında bir artış yapabilmesi mümkün iken, bu oranı üstünde kira artışı yapması mümkün değildir. Yani örneğimizdeki gibi kiraya veren kira artışını en fazla 5.426-TL olarak yapabilecektir.

Ev Sahibi Kiraya Fazla Zam yapmak İsterse Kiracı Ne Yapmalı?

Ev (konut) veya işyeri sahipleri son dönemde özellikle pandemiden sonra başlayan süreçte maliki oldukları ve kiraya verdikleri gayrimenkullere fahiş miktarlarda astronomik zamlar yapmaya başlamış olup bu durum da giderek normalleştirilmeye ve hayatın olağan akışına uygunmuş gibi kabullendirilmeye çalışılmaktadır. 

Oysa Borçlar Kanununun kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri büyük oranda kiracıları destekler ve onların haklarını korumayı amaçlar şekilde düzenlenmiştir. Hatta Borçlar Kanununa eklenen geçici madde ile sadece evlerde yani konutlarda 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artış oranı yalnızca %25 olarak tayin edilmiş olup bu tarih de 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır. Diğer bir deyişle işyerlerinde uygulanmaya devam eden TÜFE oranındaki zam uygulaması konutlarda uygulanmamakta ve bu oran %25’e sabitlenmiş olmaktadır.

Bu düzenlemelerden hareketle şunu diyebiliriz ki ev (konut) sahipleri kiraya fazla zam yapmak istediklerinde kiracıların bu oranı %25 ile sabit tutmalarının ve fahiş zamları kabul etmemelerinin önünde bir engel yoktur. Kira sözleşmeleri şayet 5 yılı doldurmamış ise ev sahipleri %25’in üzerinde zam yapamayacaklardır. Ancak beş yılı aşan kira kontratlarında rayiç bedel üzerinden zam yapma olanağı yine Borçlar Kanununun tanıdığı imkan çerçevesinde mümkündür.

Şayet ev (konut) sahipleri fahiş zam yapmak isterlerse kiracıların yasal (%25) oranında zam yaparak ödemelerini devam ettirmeleri şayet ev sahibi bunu kabul etmezse kira tespit davası açması gerektiği, ancak bu davaların da ret ile sonuçlanacağını belirtmekte fayda vardır. Bununla birlikte özellik arz eden istisnai durumlar için hukuki danışmanlık ve destek almakta fayda olacağını ifade etmek isteriz.

Fahiş Kira Artışlarında Şikâyet 

Fahiş kira artışı yapmak isteyen ev (konut) sahibi için henüz cezai bir müeyyide getirilmemiştir. Bu durum yargı paketlerinin Türkiye Büyük Millet Meclisinde (TBMM) görüşmelerinin yapıldığı esnada tartışılmış olsa da henüz daha yasalaşmış bir uygulama yoktur. Diğer bir deyişle fahiş zam yapmak isteyen ev sahibini savcılığa şikayet edemiyorsunuz. CİMER gibi idari şikâyetlerin yapılabileceği belirtilmekte ise de bu mecralardan yapılacak şikâyetlerin de karşılık bulmayacağını belirtmemiz gerekiyor. Nitekim CİMER gibi şikayet birimleri, devlet kurumlarının ihmal ve hatalarının düzeltilmesi veya bunların ortadan kaldırılması amacıyla hizmet veren birimlerdir. Buralardan tıpkı mahkemeler gibi etkin ve icra edilebilir bir netice beklememek gerekir.

Etkin bir şikayet merciinin olmadığını belirtmekle birlikte bu tip durumlarda asıl harekete geçmesi gerekenin ev sahipleri olduğunu kiracıların bilmesi lazımdır. Kiracılar yasal %25 oranının üzerinde zam yapmadıkları takdirde şayet ev sahipleri bunu kabul etme taraftarı değilse hukuki girişimi kiracılar değil de ev sahiplerinin yapması gerekir. Kira tespit davası veya tahliye davasını bu durumda açması gereken ev sahipleridir. Dolayısıyla bu duruma maruz kalan kiracıların –kira kontratı şayet beş yılı aşar nitelikte değilse- dava açmalarını gerektirir bir durum yoktur. Ama kira sözleşmesi beş yılı aşıyorsa artık bu durumda ev sahibi emsal kira bedellerini dikkate alarak %25’in üzerinde zam yapabileceği için sadece bu şartla kiracılar kira tespit davası açabilirler.

Ayrıca %25 zam oranını kabul etmek istemeyen ev sahibinin de cezai yönden herhangi bir başvuru imkânı yoktur. Ceza yargı yolu bu tür uyuşmazlıklarda kapalıdır.       

Fahiş Kira Artışı Yapmanın Cezası Var Mıdır?

Bilindiği üzere; 11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:

“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Buna göre, konut kiralarına ilişkin sözleşmelerde kira artış oranı %25’in üzerinde belirlenemeyecektir. Maddede yazan açık hüküm gereği, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde kira artış oranı %25’in üzerinde belirlenmiş bile olsa, anılan kanun hükmü gereği bu artış oranına ilişkin sözleşmede yer alan hüküm geçersiz sayılacak ve kira artışı yenilenen dönemde en fazla %25 olarak uygulanabilecektir.

Peki, kiraya verenin %25’in üzerinde bir oran belirlemesi yani başka bir deyişle %25’ten daha yüksek bir oranda zam yapma konusunda ısrar etmesi durumunda, kiracının başvurabileceği hukuki yollar neler olacaktır? Esasen, yukarıda anılan Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un ilgili hükmü çok açıktır. Buna göre, kira ilişkisinin düzenlendiği sözleşmede belirlenmiş olan kira artış oranı %25’in üzerinde kalan bir oranda ise bu sözleşme hükmünün geçersiz sayılacağı öngörülmüştür. Dolayısıyla, kiraya verenin kira artış oranını %25’in üzerinde bir rakam olarak belirlemesi kanunen mümkün değildir.

Burada, kiraya veren için kanuni bir yaptırım yahut ceza öngörülmüş değildir. Ancak kiraya verenin %25’in üzerinde bir zam artış oranı istemesi karşısında kiracının kanuni hakkını öne sürerek en üst sınır olan %25 zam uygulamasına geçilmesini isteme hakkı bulunmaktadır. Bu durum karşısında, kiraya verene bir yaptırım öngörülmemiş olması, kiracının korumasız bırakıldığı anlamına gelmeyecektir. Zira, kanunen kira artış oranı çok net bir şekilde sınırlandırıldığından, kiracının bu oranın üzerinde bir oranı kabul etmeme keyfiyeti bulunmaktadır.

Kiraya veren ile kiracı arasında bu konuda doğacak bir uyuşmazlık durumunda, kiracı en üst sınır olan %25 orandan kira artışını hesaplayarak, yeni kira döneminde bu artış oranı ile birlikte kira ödemeleri yapmaya devam edecektir. Bu şekilde, kanuni yükümlülüğünü yerine getiren kiracının hukuki iyi niyeti korunacaktır.

Kira Sözleşmesi Hangi Durumda Uzamış Sayılır?

Kiraya veren “Kontratın süresi doldu, evi boşalt” diyerek sözleşmeyi sona erdiremez. Konut ve işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak (10 yıllık kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri hariç) sözleşmeyi sona erdiremez.

Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Sona Erdirme Hakkı Var Mı?

Kiraya veren kendinden kaynaklı veya kiracıdan kaynaklı birtakım sebeplerle kira sözleşmesini tabi ki sona erdirebilir. Ancak bu dava yoluyla mümkündür. Ayrıca bu hallerin pekçoğunda dahi kiraya veren bu yeri 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.

Kiraya veren kira sözleşmesini şu nedenlerle dava açarak sonlandırabilir:

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise ve belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiraya verilen yer satılıp el değiştirmiş olsa dahi yeni malik edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiraya veren kiracıdan kaynaklı sebeplerle de kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak bunun gerçeleşmesinin koşulu kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesinde ısrar edilmesi (veya eksik ödenmesi)  veya kiraya verilen yerin sözleşmede belirlenen ve kiracı tarafınan “evet şu tarihte boşaltacağım” şeklinde üstlenilen boşaltılma tarihi gelmesine rağmen boşaltılmaması halleridir.

Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracı, belirlenen bedeli belirlenen tarihin dolması ile ödeme yükümlülüğü altına girer. Kiracı ödeme yükümlülüğünü yerine getirmez ise kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bu sürelerin sonunda yukarıda belirttiğimiz şekilde kiraya verenin dava yolu başlayabilmektedir.

Eski Kiracı Kira Artışı ve 10 Yıllık Kiracının Kira Artışı

Son dönemde enflasyon oranlarının yükselmesi rayiç kira bedellerinin de artmasına sebep oldu. Bu durum mevcut kiracıların oturduğu taşınmazlardaki kira bedelleri ile rayiç kira bedelleri arasında ciddi manada bir fark olmasına neden oldu. Bu durum aslında hem ev sahiplerinde hem de kiracılarda ayrı ayrı mağduriyetler yarattı. Öte yandan ev sahibinin enflasyon şartlarına göre kira bedeli isteyip isteyemeyeceği vatandaşlar tarafından en çok merak edilen konuların başında gelmektedir. Bu konu ile ilgili öncelikte Türk Borçlar kanununun kira bedelinin belirlenmesi başlıklı 344. maddesine bakılması gerekmektedir.  

II. Belirlenmesi

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

 Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. 

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. 

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Bu kanun hükmüne göre ev sahibi enflasyon şartlarına göre kira bedelinin yeniden tespit edilmesini isteyebilmesinin belli şartları vardır.  Sadece 5 yılını dolduran ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda ev sahiplerinin kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyerek kira tespit davası açması mümkündür. Bu düzenleme kapsamında kira sözleşmesinin 5. yılında rayice göre kira tespit davacı açan ev sahibi sözleşmenin 10. yılında tekrar dava açabilecektir. 

Fahiş Kira Artışları Sonucu

Kiraya verenler çevresindeki kira tutarlarına bakarak ve yapılmış eski sözleşmeleri göz ardı aderek fahiş kira artışı yapamazlar. Bu şekildeki artışlar şüphesiz yeni kiracılar ve konut piyasası açısından son derece katlanılmaz bir durumdur. Ancak daha da vahimi eski kiracıların da ev/işyeri  sahiplerince aynı koşullara çekilmek istenmesidir. Daha önce karşılıklı olarak imzalanmış kira kontratları bulunmasına ve bu kontratta da artış oranı olarak TÜFE oranları kararlaştırılmış olmasına rağmen kiraya verenlerce bu sözleşmeye dayalı ilişki yok sayılmaktadır.

Piyasadaki fahiş artışlar ev/işyeri sahipleri tarafından koz olarak kullanılmakta ve “eli mahkum” zihniyeti ile olaya yaklaşmaktadırlar. Oysa tam da bu durumlar için Türk Borçlar Kanunu gibi yasal mevzuatın getirilmiş olduğunu tekrar hatırlatmakta fayda vardır. Yazımızda detaylıca bahsttiğimiz üzere kiraya verenlerce keyfi olarak fahiş kira artışı yapmak sanıldığı gibi kolay değildir. Özellikle bu keyfi uygulamalardan kiraya verenlerin zararlı çıkacağını, yasal düzenlemelerin keyfiliklere karşı kiracılara sıkı koruma getirdiğini ve dava yoluyla kiracıların haklarını alabileceğini belirtmek istiyoruz. Kiraya verenlerin kendilerine yasal olarak tanınan birtakım haklarını da kötüye ve art niyetli kullanımının yargı makamlarınca tespit edildiğini ve bunlara da artık geçit verilmediğini söylemekte fayda var.

Örneğin en basit anlatımıyla “Almanya’dan oğlum gelecek” iddiasının dahi Mahkemelerce ispatlanma külfetine tabi tutulduğunu ve şayet oğlu gelecek ise en az 3 yıl o konutta bir fiil yaşamak zorunda olduğunu kiraya verenlerin bilmesi gerekir.

Bu nedenlerle fahiş kira artırımına maruz kalan kiracıların haklarını aramaktan ziyade buna razı olup sineye çekmelerinin en başta kira piyasasını ve kiraya verenleri daha da acımasızlaştıracağını bilmelerinde ve buna karşı fazlasıyla var olan yasal ve hukuki haklarını kullanmaları gerektiğini belirtmekte yarar görüyoruz.